나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100467 [6] 부산광역시 사하구 하단동 11-3 모던빌 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100467 [6] 부산광역시 사하구 하단동 11-3 모던빌 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매7계 2024타경100467 | 소재지: 부산광역시 사하구 괴정로57번길 24, 3층301호 (하단동,모던빌) | 감정가: 96,600,000원 | 최저가: 67,620,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 부산서부지원 2024타경100467 (6)이며, 소재지는 부산광역시 사하구 하단동 11-3 모던빌 3층301호입니다. 본건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

공부상 용도는 근린생활시설(의원)이나, 현황은 주거용 원룸으로 이용 중인 점이 가장 큰 특징이자 주의사항입니다.

감정가는 금 96,600,000원으로 산정되었으며, 건물면적은 23.94㎡ (약 7.24평), 토지면적은 10.21㎡ (약 3.09평)입니다.

1.2. 물건 특징 및 주의사항

본건은 중복병합 및 중복사건으로 진행되고 있으며, 소유자 김OO, 채무자 파OOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자 초OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 확인됩니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 공부상 용도와 현황 사용 용도의 불일치입니다. 대장상 근린생활시설(의원)을 주거용 원룸으로 사용하고 있어, 낙찰 후 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 또는 원상회복 명령이 내려질 잠재적 리스크가 존재합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 지하철1호선 당리역 남서측 인근에 위치합니다. 지하철 1호선 당리역과 인근 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

주변은 공동주택 및 단독주택, 각종 점포가 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서, 역세권의 이점과 주거의 편의성을 동시에 갖춘 무난한 입지입니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 북측 약 10미터 폭 포장도로와 남동측 약 2-3미터 폭 막다른 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석

본건 소재지는 지하철 당리역 인근의 주거 및 상가 혼용지대입니다. 소형 원룸 형태로 이용되고 있는 만큼, 역세권의 유동인구를 바탕으로 한 임대수요가 높을 것으로 예상됩니다.

주변 상권은 생활 밀착형 점포들이 발달한 형태로, 임대 목적 투자 시 비교적 공실 위험이 낮을 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보

주변에 각종 근린생활시설 및 점포가 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어진 7층 건물 내에 위치하고 있어, 원룸으로서의 기본 편의시설은 양호한 수준입니다.

3. 법적 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산 임의경매이며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 따라서 토지/건물 각각의 권리 관계에 대해 별도로 복잡하게 분석할 필요는 없습니다.

제시외 면적이 0.00㎡로, 건물 외 추가적인 매각 제외 물건은 없는 것으로 보입니다.

임대차 관계는 감정평가서상 '미상임'으로 기재되어 있어, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 임차인의 존재 여부, 전입신고 및 확정일자 등을 확인하여 대항력 유무를 반드시 파악해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '공부상 용도와 현황 용도의 불일치'입니다. 주거용으로 이용 시 건축법상 용도위반에 따른 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정조치 가능성이 상존합니다.

낙찰자는 해당 리스크를 사전에 인지하고, 추후 용도변경 가능성 및 비용, 또는 이행강제금 규모 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

중복병합사건으로 진행되므로, 경매 절차가 다소 지연되거나 복잡하게 진행될 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 분석

본건 주변은 지하철역 인근의 주택 및 상가 혼용지대로서, 보고서 작성 시점 기준으로 대규모의 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 인접 지역에 위치하지 않는 것으로 판단됩니다.

다만, 역세권 상권 특성상 유흥시설 및 소음 발생 여지는 있으므로, 현장 방문 시 주간 및 야간 시간대의 소음도를 확인하는 것이 좋습니다.

4. 가치 평가 및 투자 의견

4.1. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치한 소형 원룸으로, 우수한 입지적 장점을 가지고 있어 임대수익 측면에서는 매력적인 물건입니다.

다만, 근린생활시설을 주거용으로 사용하고 있는 용도 위반 리스크는 반드시 해소해야 할 부분입니다. 이 위험 요소를 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

입지, 면적, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 용도 변경 리스크를 감안하더라도 충분한 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 당리역 인근의 우수한 역세권 입지로, 풍부한 임대 수요 확보에 유리합니다.

2. 소액 투자 및 임대 수익: 소형 면적(약 7.24평)의 원룸 형태로, 1인 가구 임대 시장을 겨냥한 소액 투자 물건으로서 적합합니다.

3. 시세 대비 감정가: 감정가(96,600,000원)를 기준으로 하여, 용도변경 리스크를 반영한 보수적인 입찰 시에도 인근 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 높습니다.

4. 건물 상태: 2013년 전후 지어진 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 설비 내역이 양호하여 관리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매7계