나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100467 [3] 부산광역시 사하구 하단동 11-3 모던빌 2층204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100467 [3] 부산광역시 사하구 하단동 11-3 모던빌 2층204호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매7계 2024타경100467 | 소재지: 부산광역시 사하구 괴정로57번길 24, 2층204호 (하단동,모던빌) | 감정가: 71,100,000원 | 최저가: 49,770,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경100467 (3)이며, 소재지는 부산광역시 사하구 하단동 11-3 모던빌 2층 204호입니다.

본 물건은 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이나, 현황상 주거용 원룸으로 이용 중인 건물입니다.

감정가는 71,100,000원으로 평가되었으며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 토지면적은 7.52㎡ (약 2.27평), 건물면적은 17.64㎡ (약 5.34평)입니다.

1.2. 핵심 분석 요약

본 물건은 지하철 1호선 당리역 인근에 위치하여 입지 조건은 우수합니다.

다만, 대장상 근린생활시설(의원)로 되어 있으나 실제 주거용 원룸으로 사용되고 있다는 점이 가장 큰 특이사항이자 잠재적 리스크로 작용합니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지/건물 일괄매각 건으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제는 없으나 현황 용도와 공부상 용도의 불일치에 대한 명확한 이해와 대처 방안 마련이 필수적입니다.

중복병합사건 및 중복사건으로 진행되고 있습니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 지하철 1호선 당리역 남서측 인근에 위치하여 역세권의 접근성이 매우 양호합니다.

주변은 공동주택 및 단독주택, 각종 점포 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 주거 및 상업 시설이 공존하여 생활 편의성이 높습니다.

북측으로 약 10미터 폭의 포장도로, 남동측으로 약 2-3미터 폭의 막다른 도로와 접하여 차량 진입 및 접근성은 무난하며, 인근 시내버스정류장 및 지하철역이 가까워 대중교통 사정 역시 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 잠재 가치

주거와 상가가 혼재된 지역으로, 지하철역 인근이라는 점을 고려할 때 직장인 및 대학생을 포함한 1인 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현황이 주거용 원룸으로 이용되고 있는 만큼, 주변 주거 시설 시세 대비 임대 수익률을 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

다만, 공부상 용도가 근린생활시설이므로, 주거용으로의 지속적인 이용에 따른 법적 리스크를 감안하여 임대 수익률을 보수적으로 산정해야 합니다.

2.3. 권리분석 (법률적 측면)

본건은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

제시외 면적은 없으며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층의 일부입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 존재하며 중복병합사건 및 중복사건으로 진행되는 점 외에, 제공된 정보만으로는 낙찰자가 인수할 만한 중대한 권리상의 하자는 보이지 않습니다.

다만, 주의사항에 명시된 대로 대장상 근린생활시설(의원)을 현황상 주거용 원룸으로 사용하는 용도 위반 상태이므로, 이에 대한 법적 처분(이행강제금) 가능성은 권리분석 시 고려해야 할 중요 사항입니다.

2.4. 생활 정보 및 기타 설비

건물 내부에는 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

토지는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

혐오시설 검색 결과, 부산광역시 차원의 광역적인 님비 시설(소각장 등) 관련 논란은 있었으나, 본건 소재지인 부산 사하구 하단동 모던빌 주변의 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크는 단연 '용도 위반' 문제입니다. 공부상 근린생활시설을 주거용 원룸으로 불법 개조하여 사용하고 있으며, 이는 건축법상 위반 행위입니다.

- 리스크 1: 관할 구청으로부터 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.

- 리스크 2: 원상복구 명령 불이행 시 이행강제금(벌금)이 부과될 수 있습니다. 해당 건물의 용도 및 면적에 따라 이행강제금 액수가 달라지므로, 이를 사전에 정확히 확인해야 합니다.

따라서, 낙찰자는 근린생활시설의 용도로 사용하거나, 합법적으로 용도변경을 시도하거나, 이행강제금을 부담하며 현황대로 운영할지 여부를 결정해야 합니다.

매매나 임대 시에도 용도 위반 사실을 반드시 고지해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 당리역 인근의 우수한 입지를 바탕으로 주거용 임대 수익을 기대할 수 있는 소형 물건입니다.

감정가 71,100,000원은 해당 지역 소형 부동산 투자에 적절한 수준으로 보이며, 입찰가는 용도 위반 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

투자 성공 여부는 낙찰 이후 용도 위반 문제를 어떻게 해결하거나 감내할 것인지에 달려 있습니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1호선 당리역 인근의 역세권 입지로, 임대 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮습니다.

소액 투자: 7천만 원대의 감정가로 소액 투자가 가능하여 투자 진입 장벽이 낮습니다.

현황 주거용: 인근 주택 및 상가 혼용지대로서, 현황상 주거용으로 이용되고 있어 사실상 원룸으로서의 임대 목적이 명확합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매7계