나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경102517 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 489-6 아너스리버 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "괘법초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 주거용오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장, 도시철도2호선 및 부산김해경전철 "사상역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제3층 제303호 외 1개호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택[다세대주택-도시형생활주택(원룸형)]임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 소화기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차타워설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남서측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 최고높이 지정구역(114m이하))<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공동주택(다세대-도시생활주택(원룸형))임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경102517 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

감정가: 87,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 489-6, 아너스리버 3층 303호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물대장상 주용도: 업무시설 (단, 실제 이용 및 등기부상 도시형생활주택으로 기재)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 10층 중 3층

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물 면적: 17.11㎡ (약 5.18평) (전용면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, "괘법초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 "사상역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(114m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 2017-10-24 (주식회사대산주택)

* 소유권 이전: 2018-01-10 (김본선외 1명, 매매금 97,000,000원)

* 근저당권 (말소기준권리): 2021-11-26 (온천새마을금고, 3,410,000,000원)

* 주택임차권: 2023-08-17 (김지윤, 70,000,000원, 전입 2021-08-10, 확정 2021-07-26) - 인수

* 강제경매: 2024-03-18 (김지윤, 72,675,342원, 사건번호: 2024타경102517) - 말소

총 등기부채권 금액: 3,480,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (김지윤)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-10

확정일자: 2021-07-26

배당신고일자: 2023-08-17

대항력: 있음

비고: 선순위임차권에 해당하며, 보증금 7,000만원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 신 (신봉기)

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2024-02-19

확정일자: 2024-03-22

배당신고일자: 2024-04-12

대항력: 없음

비고: 후순위 임차인으로, 보증금은 배당을 통해 변제받을 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 김 (김지윤)의 주택임차권(을구 4번 순위)이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 7,000만원은 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (부동산 JSON 분석)

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 부산광역시 사상구 괘법동 266-16, 에코빌 (2011년 건축, 19.3998㎡)이 2026년 4월 100,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건(17.11㎡)과 유사한 면적대의 도시형생활주택 시세는 평당 약 515만원 수준으로 파악됩니다.

* 부산광역시 사상구 괘법동 520-31, 지정빌라 (2002년 건축, 75.37㎡)는 2026년 4월 149,000,000원에 거래되었습니다.

* 부산광역시 사상구 괘법동 584-2, 동백아파트 (1980년 건축, 66.25㎡)는 2026년 7월 68,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가 87,000,000원은 유사 면적대의 최근 거래 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

현재 제공된 정보 내에서 별도의 대규모 개발 계획은 확인되지 않습니다. 다만, 사상역 일대는 지역 교통 및 상업 중심지로서 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 소화기, 화재 탐지 및 경보 설비, 주차 타워, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건 호실은 원룸형으로 주거 및 업무 겸용으로 사용 가능합니다.

5.2. 주변 편의 시설

* 교육시설: 괘법초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 사상역 (지하철 2호선, 김해경전철), 서부시외버스터미널이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 상업시설: 다수의 근린생활시설이 건물 주변에 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 (김지윤)의 보증금 7,000만원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 현금 투입액이 감정가 이상으로 크게 늘어날 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

2017년 사용승인된 건물로, 연식 대비 외관 및 내부는 보통 수준으로 파악되나, 향후 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 건축물대장 용도 불일치

건축물대장상 주용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 등기부등본 및 실제 이용 상태는 '도시형생활주택(원룸형)'으로 확인됩니다. 이는 향후 재산세 등 세금 부과나 용도 변경 시 문제가 될 소지가 있으나, 현황대로 실거주 또는 임대 수익 목적이라면 큰 문제는 없을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 사상역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 도시형생활주택으로, 사상역 인근의 편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 8,700만원으로 책정되었으며, 유사 면적대의 최근 거래 시세와 비슷한 수준입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 7,000만원이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 이는 실질적인 매입 비용을 크게 증가시키는 요인으로, 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도의 불일치 또한 잠재적 리스크로 인식될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 사상역을 통한 대중교통 접근성이 매우 뛰어나며, 부산김해경전철 이용도 가능합니다.

* 생활 편의성: 각종 편의시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 주거 만족도가 높습니다.

* 소형 면적: 17.11㎡(약 5.18평)의 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 감정가: 감정가가 주변 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 적정 입찰 시 시세 차익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 87,000,000원입니다. 유사 면적대의 주변 거래 사례를 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 87,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금 70,000,000원이 별도로 발생하므로, 총 실질 투자 비용을 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금을 제외한 물건의 가치만을 고려한 예상 입찰가는 감정가 수준인 87,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 시에는 총 실질 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 취득세 등 제반 비용)을 종합적으로 계산하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.