나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경4104 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 517-20 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경4104 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 517-20 연립주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2023타경4104 | 소재지: 부산광역시 사상구 낙동대로 1218-8 | 감정가: 228,382,600원 | 최저가: 5,635,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2023타경4104 (1)이며, 용도는 연립주택입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이지만, 실제로는 지분매각(토지 지분, 건물 지분)이며 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자/채무자는 변OO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

본건의 감정가는 228,382,600원입니다.

토지 총면적은 1233.10제곱미터 (약 372.99평)이며, 이 중 본건은 지분매각입니다. 건물 총면적은 433.58제곱미터 (약 131.15평)이며, 이 역시 지분 매각 대상입니다.

제시외 건물은 4.00제곱미터 (약 1.21평)가 별도로 포함됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 517-20에 위치하며, 괘법한신2차아파트단지 서측 인근에 자리하고 있습니다.

부근은 단독주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

소규모 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 수준입니다.

토지는 연립주택의 부지로 이용되는 세장형의 평지이며, 현황 폭 4m 내외의 골목길에 접하고 있습니다.

용도지역은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)(6구역)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변에 아파트단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

다만, 사상구 괘법동 일대는 주거지역과 공업지역(사상공업단지)이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다.

향후 사상 스마트시티 개발 계획 및 서부산 행정복합타운 조성 계획 등에 따라 장기적인 환경 개선 및 개발 잠재력이 기대되는 지역입니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지/건물 모두 지분매각으로, 지분의 위치가 '낙동대로 1218-8'로 구분되어 평가되었으나, 공유물 분할을 위한 별도의 협의나 소송이 필요합니다.

주변에 사상공업단지가 인접해 있어, 주거 환경의 질을 저해할 수 있는 소음, 분진, 환경오염 및 과거 침수 문제 등의 영향이 있을 수 있습니다.

인근에 부산환경공단 위생사업소(분뇨처리장)가 위치하고 있어, 이로 인한 환경적 기피 시설의 영향도 고려해야 합니다.

본 건물은 노후화된 건물로 평가되었으며, 건물의 지하부분은 멸실된 것으로 추정되어 면적 사정에서 제외되었습니다.

3. 권리 및 매각 조건 분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자(변OO)의 채무로 인해 강제집행이 진행 중입니다.

임대관계는 미상으로 조사되어, 낙찰 후 임차인 여부 및 대항력 등을 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 특수 매각 조건 및 주의 사항

본건은 재매각 물건으로 진행되므로, 매수신청보증금이 최저매각대금의 20%로 상향 조정됩니다.

일괄매각(토지/건물)으로 진행되나, 핵심은 '지분매각'이라는 점입니다.

토지는 지분매각이며, 지분의 위치가 구분되어 해당 부분을 확정하고 지분비율에 따라 평가되었으므로, 낙찰 후 지분 취득에 따른 권리 관계(공유자 문제) 해결 방안을 반드시 수립해야 합니다.

건물에 포함된 제시외 건물(세탁실 및 창고, 보일러실)은 부합물 및 종물로 간주되어 매각에 포함됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 노후화된 연립주택 지분 물건으로, 낮은 감정가에 비해 잠재적인 개발 호재(사상 스마트시티)를 품고 있습니다.

그러나 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 정리(지분 매입 또는 공유물 분할 소송)가 필수적이며, 재매각에 따른 높은 보증금(20%)은 자금 계획에 부담을 줄 수 있습니다.

또한, 주거지역 인근에 사상공단 및 환경시설이 위치하는 점은 단기적인 실거주 환경 개선에 있어 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

지분 매각 물건의 특성상 일반 매각 물건 대비 낮은 경쟁률과 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

토지의 용도지역이 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 장기적으로 노후 건물 정비 및 지역 개발에 대한 기대감이 있습니다.

감정평가 시 지분의 위치가 구분(낙동대로 1218-8)되어 평가되었기 때문에, 해당 지분을 기반으로 권리 관계를 명확히 하는 데 유리할 수 있습니다.

단기적으로는 공유자 매입을 통한 전체 소유권 확보, 장기적으로는 지역 재개발 계획에 편입될 가능성을 염두에 둔 투자가 적합합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계