나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경1878 [2] 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 447 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경1878 [2] 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 447 전 경매

• 사건번호: 2024타경1878
• 주소: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 447
• 감정가: 732,133,000원
• 최저가: 175,785,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

부산동부지원 경매4계 2024타경1878 | 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 447 | 감정가: 732,133,000원 | 최저가: 175,785,000원 | 용도: 전

1. 부산동부지원 2024타경1878 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경1878 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 447

용도: 전 (밭)

감정가: 73,213,300원

토지면적: 1419.00㎡ (약 429.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OOOOO

채무자: 박OO

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 일괄매각.

2. 물건 기본 정보 상세

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안리에 소재한 토지 경매 물건으로, 총 토지 면적은 1419.00㎡(약 429.26평)입니다. 해당 물건은 부동산 임의 경매로 진행 중이며, 채무자는 박OO, 채권자는 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본건은 토지만을 대상으로 매각되며, 여러 필지가 일괄 매각됩니다. 주요 특이사항으로는 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 제출의 필요성, 그리고 재매각 물건이라는 점입니다.

3. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 소재 "상장안마을"의 남서측 및 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 대부분 농경지, 임야로 형성되어 있으며, 일부 단독주택 및 식당 등이 산재해 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 다음과 같습니다:

기호 1 토지는 차량 접근이 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

기호 2 및 3 토지는 기호 2 인근까지 차량 접근이 가능하고, 기호 3은 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

4. 권리분석

본건의 소유자는 박OOOOO이며, 채무자는 박OO입니다. 채권자는 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 권리관계는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 인수해야 할 권리가 있는지 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

주요 권리 관련 사항은 다음과 같습니다:

- 분묘기지권: 본건 토지(목록2, 장안리 447) 지상에 분묘 2기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 경우, 분묘의 수호 및 관리에 필요한 범위 내에서 토지 사용권을 인정하는 권리입니다. 이는 토지 이용 및 처분에 영향을 미칠 수 있으며, 평가 시 토지 자체의 가치로만 평가되었으므로 낙찰자는 이 부분을 별도로 고려해야 합니다.

- 농지취득자격증명: 본건(목록2, 장안리 447 및 목록3, 장안리 466)은 농지로서, 낙찰 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금은 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

- 재매각: 본건은 재매각 물건입니다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나, 기타 다른 사유로 인해 다시 경매가 진행되는 것임을 시사합니다. 재매각 사유는 추가적인 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

- 일괄매각: 본건은 여러 필지의 토지가 하나로 묶여 매각됩니다.

5. 상권분석

본건 소재지는 주로 농경지와 임야로 이루어진 농촌 지역입니다. 일부 지역에는 단독주택 및 식당 등이 산재해 있어 농촌 생활권의 일부를 형성하고 있습니다. 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 인근에 많지 않으며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 기장군 장안읍 지역은 전반적으로 주거 및 농업 기능이 혼합된 지역으로, 별도의 활발한 상권 분석보다는 지역적 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

6. 생활정보

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 도시 지역과 같은 풍부한 생활 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다. 대중교통은 인근 시내버스 정류장을 통해 이용 가능하나, 이동 시에는 차량이 더 편리할 것으로 보입니다. 기호 1 토지의 경우 차량 접근이 어렵다는 점은 생활 편의성을 저해할 수 있습니다. 주변에 소규모 마을이 형성되어 있을 수 있으나, 상세한 생활 편의 시설(병원, 마트, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 답사 및 지역 정보 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

본건의 투자에는 다음과 같은 잠재적 리스크가 존재합니다.

- 분묘기지권: 분묘가 소재한 부분은 토지 사용 및 개발에 제약이 따르며, 분묘 기지권자와의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 토지의 가치를 직접적으로 하락시킬 수 있는 요인입니다.

- 농지취득자격증명 제출 의무: 농지법에 따라 농지 취득 시 자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 불이익이 발생합니다. 농지법 관련 규정 및 취득 조건 충족 여부를 철저히 확인해야 합니다.

- 재매각: 재매각 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 이전 낙찰자의 계약 불이행, 권리관계 문제, 예상치 못한 제약 사항 발견 등 다양한 원인이 있을 수 있으며, 이는 본건에도 동일하게 적용될 수 있습니다.

- 맹지(기호 1): 기호 1 토지는 지적도상 맹지로, 인접지를 통하여 출입해야 하므로 토지 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

- 원상회복명령 가능성: 본건 토지(특히 분묘가 있는 부분)의 경우, 관리 소홀 또는 무단 개발 시 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

- 제한적 토지 이용: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로 2류 저촉 등의 용도지역 및 지구단위계획으로 인해 토지 이용에 대한 제한이 따를 수 있습니다. 또한 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 제한도 있습니다.

- 주변 환경: 본건 주변이 농경지와 임야 위주로 형성되어 있어, 향후 개발 가능성이나 기반 시설 확충이 더딜 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 장안읍에 위치한 농지 경매 물건으로, 1419.00㎡(약 429.26평)의 토지를 일괄 매각합니다. 감정가는 73,213,300원입니다. 입지적으로는 농경지와 임야가 주를 이루는 전원 지역에 속합니다.

본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 분묘 2기가 소재하고 있다는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 또한, 재매각 물건이라는 점에서 이전 경매에서의 문제가 무엇이었는지 확인이 필요합니다. 기호 1 토지의 경우 맹지이며 차량 접근이 어려운 점도 고려해야 합니다.

분묘기지권으로 인한 토지 이용 제약, 농지 취득 자격 증명 미비 시 보증금 몰수, 원상회복 명령 가능성 등 해결해야 할 과제가 명확한 물건입니다. 따라서 본건은 해당 리스크들을 충분히 인지하고, 분묘 문제 해결 방안, 농지 취득 절차 이행 가능성 등을 면밀히 검토한 후에 투자 결정을 내려야 합니다.

9. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 농지 투자: 농업 경영 또는 귀농/귀촌을 목적으로 농지를 취득하려는 경우, 본건은 비교적 넓은 면적의 농지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

- 잠재적 개발 가능성: 현재는 농경지 및 임야 위주이나, 향후 지역 개발 계획에 따라 용도지역 변경 또는 개발 가능성이 열릴 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

- 시세 차익: 경매 물건 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. 그러나 분묘기지권, 농지취득자격증명 등의 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 제약 사항을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

- 분묘의 이장 및 토지 활용: 만약 분묘 이장이 합의되거나, 분묘기지권을 전제로 토지를 활용할 수 있는 방안(예: 농지로서 계속 이용)이 있다면, 해당 리스크를 최소화하며 투자를 진행할 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매4계