나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경1878 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 산76 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경1878 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 산76 임야 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매4계 2024타경1878 | 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 산76 | 감정가: 1,638,732,000원 | 최저가: 393,460,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경1878 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 산76

용도: 임야

감정가: 1,638,732,000원

토지면적: 24,099.00㎡ (약 7,290평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OOOOO

채무자: 박OO

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 산76번지에 위치하고 있으며, "상장안마을" 남서측 및 동측 인근 지역입니다. 주위 환경은 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, 일부 단독주택 및 식당 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

대중교통 이용은 인근에 시내버스정류장이 있어 보통 수준이나, 물건 기호 1번지의 경우 차량 접근이 불가능하며, 기호 2번지는 인근까지, 기호 3번지는 소형 차량까지 접근이 가능한 것으로 파악됩니다. 이는 접근성에 있어 일부 제약이 있음을 시사합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 박OOOOO, 채무자는 박OO, 채권자는 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리상의 특이사항은 '분묘기지권'이 존재한다는 점입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지 부분을 사용할 수 있는 권리로서, 관습법상 인정되는 지상권과 유사한 물권입니다. 이는 해당 토지의 사용, 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있으며, 분묘 연고자와의 협의 및 이장 절차 진행 시 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 다만, 감정평가서상 본건 토지는 분묘기지권에 구애됨이 없이 평가되었으므로, 입찰 시 분묘기지권의 구체적인 범위와 연고자, 그리고 이에 따른 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 소재지는 대부분 농경지와 임야로 구성되어 있으며, 일부 단독주택 및 식당이 산재한 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 번화한 시가지와는 거리가 있어 직접적인 상권 형성보다는 주변의 전원적인 환경과 연계된 소규모 소비나 편의시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다. 장안읍 지역 자체는 관광지(예: 장안사, 해동용궁사, 아홉산숲 등)와 인접해 있어 일부 관광객 유입 가능성은 있으나, 본 물건의 구체적인 위치와 용도(임야)를 고려할 때 일반적인 상권 분석보다는 지역 개발 계획이나 특수 목적(전원주택, 체험 농장 등)에 따른 잠재적 가치를 평가하는 것이 더 적합할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

소재지 인근에 "상장안마을"이 있으며, 대중교통 이용은 시내버스정류장이 있어 보통 수준입니다. 하지만 차량 접근성이 제한적인 기호 1번지 등은 생활 편의시설 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 기장군 장안읍은 전원적인 생활 환경을 제공하는 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 가까운 편의시설이나 병원, 학교 등의 생활 인프라 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있으며, 분묘 연고자와의 협의 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 물건 기호 1번지의 경우 '맹지'로 인접지를 통해 출입해야 하며, 기호 1, 2, 3번지 모두 '자연녹지지역'으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 있어 관련 법규 및 행정 절차를 준수해야 합니다. 특히 기호 2, 3번지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 용도에 따른 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍에 위치한 임야로, 비교적 넓은 면적을 가지고 있으며 감정가는 높게 책정되어 있습니다. 주변 환경은 전원적인 성격이 강하며, 제1종일반주거지역 등 일부 지역은 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 하지만, 분묘기지권이라는 중대한 권리적 부담과 함께 접근성 및 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 일반적인 투자 목적보다는 해당 토지의 잠재적 가치(예: 장기적인 개발 가능성, 자연 친화적 시설 부지 등)를 면밀히 분석하고, 분묘기지권 문제를 해결할 수 있는 방안을 마련할 수 있는 경험 있는 투자자나 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 넓은 면적과 잠재적 개발 가능성: 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정된 부분(기호 2, 3)은 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 장기적인 가치 상승 기대: 기장군 지역은 해안 관광지 및 신도시 개발 등으로 꾸준히 주목받고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 분묘기지권 해결 시 가치 증대: 분묘기지권 문제를 성공적으로 해결한다면, 해당 토지의 활용 가치가 크게 증대되어 투자 수익을 극대화할 수 있습니다.

4. 전원주택 부지 또는 자연 친화적 시설 활용: 도시 근교의 쾌적한 자연 환경을 활용하여 전원주택 단지 조성, 힐링 팜, 주말 농장 등 특화된 용도로 활용할 잠재력이 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매4계