나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105039 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 717 시랑리 스타테라스 4층406호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105039 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 717 시랑리 스타테라스 4층406호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경105039
• 주소: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 4층406호 (스타테라스)
• 감정가: 796,000,000원
• 최저가: 133,783,700원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

부산동부지원 경매7계 2024타경105039 | 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 4층406호 (스타테라스) | 감정가: 796,000,000원 | 최저가: 133,783,700원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경105039 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 소재지는 부산광역시 기장군 기장읍 717 시랑리 스타테라스 4층406호입니다.

소유자 및 채무자는 강OO이고, 채권자는 경OOO으로 파악됩니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 물건의 감정가는 796,000,000원입니다.

토지 면적은 18.64㎡ (약 5.64평)이며, 건물 면적은 123.02㎡ (약 37.19평)입니다.

토지와 건물 모두 제시외면적은 0.00㎡입니다.

토지 지분율은 1863.72, 건물 지분율은 12301.5입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리에 소재한 스타테라스 4층 406호로, 국립수산과학관 서측 인근에 위치하며 동부산 관광단지(오시리아 관광단지) 내 핵심 상업시설입니다.

주변은 대형판매시설, 근린생활시설, 숙박시설 및 테마파크 등 관광 인프라가 풍부하게 형성되어 있습니다.

오시리아 관광단지는 롯데월드 어드벤처 부산, 롯데몰 동부산점, 이케아, 아난티 힐튼호텔 등이 들어서면서 연간 수백만 명이 방문하는 전국적인 관광 명소가 되었으며, 본 물건은 이러한 관광단지 내에 위치하여 유동 인구 유입 측면에서 우수한 입지적 장점을 가집니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 동해선 오시리아역이 소재하여 대중교통 이용도 무난합니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 관광단지(관광진흥법)로 지정되어 있으며, 대로3류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(강OO)이므로 복잡한 권리 관계보다는 채권자의 담보권 실행에 따른 경매로 보입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지와 건물의 소유권 취득에 대한 법적 리스크는 낮은 편입니다.

임대차 관계는 미상이나, 현재 공실 상태로 보고되어 명도 리스크 또한 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 후술할 주의사항과 같이 관리비 체납 및 건물 이용 상태에 대한 리스크는 별도로 고려해야 합니다.

2.3. 상권 분석

본 물건은 오시리아 관광단지 내 상업시설에 위치하며, 건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다.

주변에는 롯데월드, 롯데 아울렛 등 대규모 랜드마크 시설이 위치하여 외식 소비 의도가 높은 상권으로 평가받고 있습니다.

다만, 일부에서는 관광단지 내 대기업 시설 주변의 영세 상업지역이 공실 또는 슬럼화되는 현상이 지적되고 있으므로, 스타테라스 건물의 개별적인 상권 경쟁력과 집객력에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

현재는 공실 상태이므로, 낙찰 후 일반음식점 등으로의 재활용 시 주변 관광객 유치를 위한 특화된 MD 구성이 성공의 관건이 될 것입니다.

3. 유의 사항 및 리스크

3.1. 잠재적 리스크

건물 이용 상태 리스크: 건축물대장상 일반음식점이나 현재 공실 상태입니다. 이웃 호실과 칸막이 격벽이 없는 상태이므로, 낙찰 후 용도에 맞는 복원(경계벽 설치)이 필요합니다. 감정평가서에 의하면 경계벽 제거가 일시적인 것으로 복원이 용이할 것으로 보이나, 복원 비용을 사전에 확인해야 합니다.

관리비 체납 리스크: 관리비가 체납된 것으로 보이므로, 응찰 전에 스타테라스 관리단에 체납 금액 및 기간을 반드시 문의하여 인수 여부와 예상 금액을 확인해야 합니다. 체납 관리비 중 공용 부분에 대한 부분은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

관광단지 제한 리스크: 오시리아 관광단지 내에 위치하여 관광진흥법 등의 제한을 받습니다. 상업 외 용도 시설로의 임의적인 용도 변경은 어려울 수 있습니다.

3.2. 생활 정보 및 기타

주변은 동부산 관광단지로 형성되어 각종 쇼핑 및 레저 시설이 밀집되어 있습니다.

주요 도로에 접하여 접근성이 높고, 혐오시설은 확인되지 않습니다.

건물은 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건 내 4층에 위치하며, 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 투자 의견

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 오시리아 관광단지 내에 위치하여 부산 지역 최고의 관광 인프라와 유동 인구를 바탕으로 한 상권 활성화의 잠재력이 높습니다.

테마파크/바다 조망: 스타테라스 건물의 특징인 테라스 및 조망권을 활용할 경우, 일반음식점 등의 경쟁력 확보에 유리할 수 있습니다.

상업시설 확장성: 공실 상태이며 칸막이 격벽이 없어 인근 호실과의 통합 활용(복원 후) 가능성이 있어 대형 면적의 임차인을 유치하기에 용이할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 부산 오시리아 관광단지라는 최상급 입지에 있으나, 현재 공실 상태, 칸막이 격벽 부재, 관리비 체납이라는 명확한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서, 입찰자는 복원 비용과 체납 관리비 부담액을 정확히 산정하고, 이 금액을 감정가에서 제외하여 실제 투자 금액을 낮추는 전략을 취해야 합니다.

관광단지의 대기업 시설과 시너지 효과를 낼 수 있는 특화된 업종을 선정하여 임차인을 유치할 경우, 향후 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 판단되는 '기회형 투자 물건'으로 사료됩니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계