나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경107240 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 1364 용수리 정관신도시롯데캐슬 115동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 "신정중학교" 남동측 인근에 위치하고,
주위는 대단위 아파트단지, 단지내 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브위경량철골트러스경사지붕 지상15층 건내
제1층 제104호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 서측 및 북측으로 대로와 동측 및 남측으로 중로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-
15m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-28)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경107240 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1364, 정관신도시롯데캐슬 115동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 349,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 65.36㎡ (약 19.77평)

건물면적: 101.74㎡ (약 30.77평)

토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브위경량철골트러스경사지붕, 지상15층 중 제1층

사용승인일: 2008년 11월 27일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 단지 내 상가 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. "신정중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 서측 및 북측으로는 대로와, 동측 및 남측으로는 중로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

본 물건이 위치한 정관신도시는 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 지도상으로 확인한 결과, 본 물건 주변에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존 등기(2008.12.08) 이후, 근저당권(2020.03.09, 한국자산관리공사)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 및 근저당권들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 기준

말소기준권리는 2020년 03월 09일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 이 권리를 포함한 선순위 권리들을 제외한 후, 후순위로 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것입니다.

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 매각으로 인해 모든 권리는 소멸되나, 등기사항 외에 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 516,006,964원입니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 단지 정보

물건이 속한 정관신도시롯데캐슬 아파트는 2008년 11월에 건축되었으며, 총 17개동, 761세대로 구성된 대단지입니다.

4.2. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 기준으로 동일 단지 내 146.81㎡ (약 44.4평) 면적의 아파트가 45,000만원에서 51,500만원 사이에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 306.5만원에서 350.8만원 수준입니다.

4.3. 전월세 동향

최근 전월세 정보에서 본 물건과 동일한 면적(101.74㎡)의 아파트가 2026년 5월, 보증금 26,250만원, 월세 0원으로 계약된 사례가 있습니다. 이는 해당 면적의 수요가 있음을 보여주며, 높은 보증금은 특이사항으로 볼 수 있습니다.

4.4. 시세 분석

본 물건의 전용면적은 101.74㎡ (약 30.77평)입니다. 최근 거래된 유사 면적(146.81㎡)의 평균 거래가격을 적용하여 환산 시, 제곱미터당 약 335.03만원 수준입니다. 이를 본 물건의 전용면적에 대입하면 약 34,099만원의 시세가 추정됩니다. 이는 감정가 349,000,000원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

단지 인근에 신정중학교가 위치하고 있으며, 주변에 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 및 보증금 미상

제공된 정보에 따르면 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 보증금액이 확인되지 않은 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 이에 대한 추가적인 확인 및 대처가 필요할 수 있습니다. 따라서 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 기장군 정관읍에 위치한 본 정관신도시롯데캐슬 아파트는 비교적 신축이며 단지 규모가 크고, 주변 생활환경이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 권리분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인 현황이 미상이라는 점은 인수 가능성 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 현재 감정가는 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 브랜드 아파트로서 안정적인 수요 확보 가능

* 계획도시 내 위치하여 향후 발전 가능성 내포

* 실거주 및 임대 목적 모두 적합한 면적

* 감정평가액이 현재 시세와 유사하여 낙찰 시 적정 마진 확보 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 349,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 340,990,000원 수준으로 추정됩니다. 임차인 현황 미상 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 314,000,000원 ~ 341,000,000원

본 입찰가는 시세 및 감정가를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임장 활동, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.