나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64036 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 680-11 서면루미랑스 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2023.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 "서면중학교" 동측 인근에 위치하는 "서면루미랑스" 제5층 제502호로서 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

분건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 부암역 등이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물내 5층 502호로서(사용승인일:2019.04.25, 22평형)
* 외벽 : 스톤코트 치장 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
* 내벽 : 벽지마감 등.
* 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급,배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 설비, 스프링쿨러 및 소화전설비, 공동현관기, 기계식주차설비(타워형), 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로 공동주택 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로(폭 8m내외)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호(1,4) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가로구역별 최고높이제한지역(2015-02-25)(42m이하)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.
*기호(2) : 일반상업지구, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-02-25)(42m이하)<건축법>, 절대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>.
*기호(3) : 일반상업지구, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-02-25)(42m이하)<건축법>, 절대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.
2026.04.23. 채권자 박보라로부터 갑구 7번 소유권이전등기청구권 가등기(2021. 09. 10. 등기)는 담보가등기임을 확인하는 화해권고결정(부산지방법원 2026가단30990호)이 제출됨. 채권자 박보라가 2026. 5. 19. 매수신청(매수신청금액: 30,000,000원) 하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64036 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 680-11, 서면루미랑스 5층502호

용도: 아파트

감정평가액: 216,000,000원

토지 면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

건물 면적: 51.43㎡ (약 15.56평)

건물 구분: 22평형 (공급면적 추정)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동에 소재하며, "서면중학교" 동측 인근에 위치한 "서면루미랑스" 아파트 제5층 제502호입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 부암역이 소재하여 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 중 5층에 위치한 아파트(전용면적 51.43㎡, 공급면적 22평형)입니다. 사용승인일은 2019년 4월 25일입니다. 외벽은 스톤코트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창 구조입니다. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 일부 필지는 소로2류(폭 8m-10m), 가로구역별 최고높이제한지역(42m 이하), 절대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다. 이는 건물의 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상에는 주식회사박이랑의 지분 이전, 허재원 명의의 소유권 이전, 주식회사에이치엘베타 명의의 소유권이전청구권 가등기(갑구 7번), 서구(부산광역시)의 압류(말소기준권리), 엠메이드대부 및 엔에스에셋대부의 가압류, 박보라 명의의 강제경매 개시결정 및 주택임차권 등기, 계양세무서장의 압류 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 8월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 1번 주택임차권(박보라)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (총 인수 보증금: 210,000,000원)

갑구 7번 소유권이전청구권 가등기(주식회사에이치엘베타)는 인수될 수 있으나, 담보가등기임을 확인하는 화해권고결정이 제출되어 말소될 가능성이 있습니다.

3.4. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 서구(부산광역시)의 압류(갑구 8번)입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부암동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 인근에 서면중학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 부암역을 중심으로 한 상권 이용이 가능하여 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산지하철 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 부암역 주변 상권을 통해 쇼핑, 금융, 외식 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

단지에서 가까운 거리에 서면중학교가 위치하며, 통학이 편리한 교육 환경을 제공합니다. 주변으로 초등학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.4. 주변 환경 (혐오시설 포함)

* 주변 교통: 시내버스 정류장, 부산지하철 2호선 부암역

* 편의시설: 근린생활시설, 상업지구

* 교육시설: 서면중학교 등

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 지도 및 위성 사진 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 문제가 발생했거나 유찰되었을 가능성이 있습니다. 재매각 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 박 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 210,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 소유권 이전 청구권 가등기가 존재하며, 담보 가등기 여부에 따라 말소 여부가 결정될 수 있으므로 주의가 필요합니다. (다만, 화해권고결정에 따라 담보가등기로 판단될 가능성이 높습니다.)

* 명도 관련 문제: 임차인 및 기존 소유자와의 명도 협상이 필요하며, 원활하지 않을 경우 강제집행 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 하지만 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 복잡한 권리관계 등은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 부암역 인근으로 뛰어난 교통망 확보.

* 생활 인프라: 서면중학교 등 교육시설 및 다양한 근린생활시설, 상업시설 이용 편리.

* 재매각을 통한 시세 차익 가능성: 재매각 물건 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회 모색.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 216,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 210,000,000원

* 실질적 순수 자산 가치 (감정가 - 인수 보증금): 6,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하므로, 실질적으로 매수인이 취득하게 될 순수 자산 가치(6,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 재매각 물건임을 고려하여, 해당 순수 가치의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 4,800,000원 ~ 6,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 인수되는 보증금 210,000,000원은 별도로 준비하거나, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 추가로 부담해야 함을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.