나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64036 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 680-11 서면루미랑스 5층502호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64036 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 680-11 서면루미랑스 5층502호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2023타경64036 | 소재지: 부산광역시 부산진구 가야대로747번길 62, 5층502호 (부암동,서면루미랑스) | 감정가: 216,000,000원 | 최저가: 14,205,100원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64036 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 680-11 서면루미랑스 5층502호

용도: 공동주택(아파트)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2019.04.25. (약 6년차 신축급)

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

건축 면적 현황

토지면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

건물면적 (전용): 51.43㎡ (약 15.56평)

* 분양면적은 통상 22평형으로 표기됨 (약 72.73㎡)

1.2. 권리분석 (특이 및 주의사항)

본 물건은 부동산강제경매 사건으로 소유자 및 채무자가 동일하며, 채권자 박OO의 청구에 의해 경매가 진행됩니다.

권리분석상 가장 중요한 '주의사항'은 '대항력있는 임차인 있음'입니다.

대항력있는 임차인이 존재할 경우, 매수인이 해당 임차인의 보증금 전액을 인수할 수 있으므로, 정확한 임차인 현황(전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금액)을 확인하여 입찰 시 보증금 인수액을 예측하고 이를 입찰가에 반영해야 하는 고도의 주의가 필요합니다.

임대관계는 현재 미상으로 조사되어 있으나, 반드시 현장조사 및 문건 열람을 통해 임차인의 진정한 권리관계를 파악해야 합니다. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있으므로, 자금 준비에도 유의해야 합니다.

1.3. 입지조건 및 교통상황

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동 '서면중학교' 동측 인근에 위치한 '서면루미랑스' 5층입니다.

최고의 입지:

대중교통 접근성이 우수하며, 부산도시철도 2호선 부암역이 인근에 소재하여 역세권 입지에 해당합니다. 또한, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 폭 8m 내외의 소로에 접하고 있어 주거용으로 무난한 교통 사정입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

본 물건이 위치한 토지의 용도지역은 일반상업지역 및 방화지구에 해당합니다. 이는 주거용도와 함께 상업시설이 혼재된 지역임을 의미하며, 유동인구가 확보되는 주상복합 형태의 입지입니다. 인근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 혼합 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

생활정보:

주변에 '서면중학교'가 소재하여 교육 환경이 확보되어 있으며, 급·배수 설비, 위생 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화 설비 등 기본적인 설비와 도시가스 개별난방 설비가 완비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

주차는 기계식주차설비(타워형)가 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 (토지이용계획 및 제한)

토지이용계획상 리스크:

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(42m이하), 절대보호구역(교육환경 보호), 일부 철도보호지구 등의 복합적인 규제를 받고 있습니다. 이는 개발 시 복잡한 건축 제한이 따를 수 있으나, 현 건물은 이미 사용 승인을 받은 상태이므로 현재 거주 목적에는 큰 문제가 없습니다. 다만, 일반상업지역에 위치한 아파트는 주거의 쾌적성이 전용 주거지역 아파트 대비 다소 낮을 수 있습니다.

혐오시설 및 기타:

주변에 공원, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 다수 존재할 것으로 예상되나, 보고서 작성 시점의 외부 검색 결과로는 인근의 구체적인 혐오시설(기피시설)은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 필히 현장 답사를 통해 주거 환경의 쾌적성을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

부산 도시철도 2호선 부암역 인근의 준신축급(2019년 사용승인) 아파트로서, 감정가는 216,000,000원으로 책정되었습니다. 소형 평수(전용 15.56평)로 실수요자나 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 가장 큰 변수는 '대항력있는 임차인'이므로, 정확한 권리 분석 후 매수인 인수 금액을 명확히 산정해야만 성공적인 투자가 가능합니다.

투자 포인트:

1. 역세권 입지: 부암역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성 확보.

2. 준신축급: 2019년 건축으로 건물 상태 양호 및 최신 설비 완비.

3. 소액 투자 가능성: 소형 아파트로, 향후 임대 전환 또는 시세차익을 노릴 수 있는 부담 적은 투자금 규모.

4. 일반상업지역: 향후 용도 변경 또는 재개발 시 상업지역으로서의 잠재적 가치 기대 가능.

법원 정보

부산지방법원 경매6계