나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2011 [15] 부산광역시 부산진구 양정동 234-27 힐링빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "시청역" 소재하는 등 제반 교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

2013.04.17 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 2층 201호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

(1) 다세대주택으로 이용중임.
(2-16) 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 폐문 부재로 경매 진행시 이용상태 재확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동 234-27번지 힐링빌 5층503호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경2011 (15)이며, 감정가는 91,000,000원입니다.

토지 면적은 8.02㎡ (약 2.42평)이며, 건물 면적은 22.89㎡ (약 6.93평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보, 재매각 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 재매각 물건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%임을 확인해야 합니다.

1.1. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 234-27 힐링빌 5층503호

* 건물 종류: 다세대주택

* 준공 연도: 2013년 04월 17일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 5층 503호

* 토지 면적: 8.02㎡ (약 2.42평)

* 건물 면적: 22.89㎡ (약 6.93평)

* 감정가: 91,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 권리 분석

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2022년 09월 29일 접수된 부산은행 근저당권 (채권액 880,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 가압류(2건), 임의경매, 압류는 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요는 없으나, 관련 내용이 있다면 인수해야 합니다.

1.3. 임차인 현황

* 임차인: 이미나 (이 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2014년 05월 26일

* 확정일자: 2024년 04월 19일

* 배당신고일자: 2024년 04월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인 이미나는 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 20,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 명확함에도 불구하고 대항력이 있다는 점과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 있어 주의가 요구됩니다. 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

* 부산 도시철도 1호선 "시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 본 물건은 재매각 물건으로, 등기부상 말소기준권리인 부산은행 근저당보다 선순위인 권리가 존재하지 않습니다.

* 그러나 임차인 이미나(이 )는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 법원 또는 이해관계자 간의 정리가 필요할 수 있습니다.)

3.2. 말소되는 권리

* 말소기준권리(2022.09.29. 부산은행 근저당)보다 후순위인 가압류(이승민, 서울보증보험), 임의경매(부산은행), 압류(부산진세무서장)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 물건이 위치한 양정동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 분포하여 일상생활 영위에 필요한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 양정초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 인근에 시청역이 위치하여 시내 이동이 용이하며, 다양한 편의시설 및 관공서 이용이 가능합니다.

* 아직 정확한 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 일반적인 도심 주거지역의 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이미나(이 )가 대항력을 보유하고 있어, 보증금 20,000,000원의 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 무효가 된 사유를 파악해야 합니다. 이는 물건 자체의 하자, 권리 관계의 복잡성, 또는 시장의 낮은 관심 등을 반영할 수 있습니다.

* 폐문 부재: 일부 호실(2-16호)이 폐문 부재로 실제 이용 상태 확인이 어렵다는 점은 건물 전체의 관리 상태나 잠재적 문제점을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건: 금융기관의 채권 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 매각 절차와는 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있으며, 신축 연도(2013년)를 고려할 때 가치가 있는 다세대주택입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 사유, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보 등 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 불확실성 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 인수해야 할 보증금 규모를 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양정동이라는 부산 중심부 인근의 입지

* 도시철도 1호선 시청역 인접으로 인한 우수한 교통 접근성

* 신축 연도(2013년) 대비 감정가 및 최근 시세 고려 시 시세 차익 가능성

* 재매각을 통한 최저가 매수 기회 (리스크 관리 전제)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(23.01㎡)의 다세대주택이 2026년 7월에 80,000,000원에서 88,500,000원 사이로 거래되었습니다. 본 물건은 전용 면적 22.89㎡로 유사하며, 건축 연도는 2013년으로 비교적 최신입니다. 감정가는 91,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금(20,000,000원) 발생 가능성을 고려해야 하나, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 현지 조사를 통해 최종적인 인수 금액을 확정하는 것이 필수적입니다.

현재 제공된 정보에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정할 경우, 최근 실거래가 및 감정가, 그리고 재매각 물건임을 감안하여 다음과 같은 범위를 제안합니다.

* 권장 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

상기 범위는 일반적인 경매 참여 시 고려할 수 있는 가격이며, 실제 입찰 시에는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 건물 상태, 현장 조사 결과, 그리고 동종 물건의 최근 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 임차인과의 명확한 소통 및 법적 검토 없이는 섣부른 입찰을 자제할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.