나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2011 [12] 부산광역시 부산진구 양정동 234-27 힐링빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "시청역" 소재하는 등 제반 교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

2013.04.17 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 2층 201호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

(1) 다세대주택으로 이용중임.
(2-16) 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 폐문 부재로 경매 진행시 이용상태 재확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경2011 (12)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 234-27 힐링빌 4층404호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 71,000,000원

* 토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

* 토지지분: 6.277354213888318㎡ (약 1.90평)

* 건물면적(전용면적/이용면적): 17.92㎡ (약 5.42평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 "시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8. 부산은행 근저당 (접수일자: 2022-09-29, 채권최고액: 880,000,000원).

* 말소 대상 권리: 을8 근저당, 갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 압류 권리는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기사항전부증명서를 통해 최종적인 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-26

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임차인 김 은 전입일자가 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 실제 점유 여부 및 권리관계는 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 양정동 인근 다세대주택의 거래 사례가 파악되었습니다.

* 2026년 7월, 45.59㎡ 규모의 다세대주택(1982년 건축)이 65,000,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 2026년 7월, 23.01㎡ 규모의 다세대주택(2003년 건축, 삼계하이츠1차)이 8,850,000원 및 8,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 17.92㎡ 규모로, 위 유사 면적(23.01㎡)의 최근 거래 사례를 기준으로 환산 시, 평당 약 347만원 ~ 384만원 수준을 적용하면 예상 시세는 약 62,300,000원 ~ 68,700,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가는 71,000,000원으로, 이는 유사 면적의 비교 대상 주택(2003년 건축) 시세 범위의 상단 또는 약간 상회하는 수준입니다. 본 건은 2013년 건축으로 비교 대상보다 신축이나, 면적이 작은 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 양정초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 부산 도시철도 1호선 시청역이 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 이전 경매 절차에서 낙찰되지 않아 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 시장의 관심 부족, 물건 고유의 문제, 혹은 기대 가격과의 괴리 등 복합적인 원인이 작용했을 수 있으며, 취득 시 잠재적 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

* 복잡한 권리관계 가능성: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 금융 구조가 복잡할 수 있으며 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 실제 이용 상태 확인 필요: 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 실제 이용 상태 및 내부 구조 확인이 어려운 상황입니다. 경매 진행 시점에서의 재확인이 반드시 요구됩니다.

* 과다 채무: 본 건과 관련된 총 채무액이 감정가 대비 매우 높게(약 14억 5백만원) 형성되어 있어, 복수의 채권자가 존재함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 부산진구 양정동의 도심 내 역세권에 위치한 소형 다세대주택입니다. 양정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고, 시청역을 통한 교통 접근성이 뛰어난 장점이 있습니다.

* 그러나 재매각 물건이라는 점, 소형 면적으로 인한 제한적인 활용성, 그리고 복잡할 수 있는 권리관계 및 미확인된 점유 상태 등은 신중한 접근을 요합니다.

* 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 소액 투자 또는 1인 가구의 실거주 목적으로 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지 조건: 부산 지하철 1호선 시청역과 양정초등학교가 인접하여 편리한 교통 및 교육 환경을 제공합니다.

* 소액 투자 가능성: 작은 면적으로 인해 소액으로 접근 가능하며, 1인 가구 실수요자의 관심이 예상됩니다.

* 재매각을 통한 취득 기회: 재매각 절차를 통해 이전 경매가보다 유리한 조건으로 취득할 수 있는 잠재적 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 71,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 인근 23.01㎡ 규모 다세대주택(2003년 건축) 매매가: 80,000,000원 ~ 88,500,000원 (2026년 7월 기준). 이는 평당 약 347만원 ~ 384만원 수준입니다.

* 본건 17.92㎡ 면적 기준으로, 유사 면적의 시세(평당 347만~384만원)를 적용하여 환산 시 예상 시세는 약 62,300,000원 ~ 68,700,000원 수준입니다.

* 본 건의 감정가(71,000,000원)는 인근의 유사 면적, 비교적 오래된 건물(2003년 건축)의 시세 범위를 약간 상회하거나 최상단에 위치합니다. 본 건은 2013년 건축으로 비교 대상보다 신축이나, 면적이 작은 점을 고려할 때 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 재매각으로 인한 최저 매각 가격 변동 가능성을 고려할 때, 시장에서 실질적으로 거래될 수 있는 가격대를 파악하는 것이 중요합니다.

* 인근 시세와 본건의 재매각 물건임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위해서는 감정가 이하, 또는 최근 거래된 유사 면적의 시세 범위(약 68,700,000원)보다 낮은 수준에서의 낙찰이 유리합니다.

* 최종 예상 입찰가: 65,000,000원

* 이 예상 입찰가는 시세 분석을 통해 도출된 가격이며, 재매각 시 최저 매각 가격이 이보다 낮을 경우 더욱 유리한 조건으로 취득 가능합니다. 실제 입찰 시에는 최저 매각 가격, 권리 관계, 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.