나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2011 [9] 부산광역시 부산진구 양정동 234-27 힐링빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "시청역" 소재하는 등 제반 교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

2013.04.17 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 2층 201호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

(1) 다세대주택으로 이용중임.
(2-16) 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 폐문 부재로 경매 진행시 이용상태 재확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2011 (9)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 234-27 힐링빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원 (10,100만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 면적 합계: 34.43㎡ (약 10.41평)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, "양정초등학교" 북동측 인근에 소재하고 있습니다. 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "시청역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 2013년 4월 17일 사용승인된 힐링빌 건물 내 401호입니다.

등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2022-09-29 접수, 880,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 부산은행 근저당권, 하나카드 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 부산은행 임의경매개시결정, 부산진세무서장 압류 등 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (등기부등본상 현재 지상권 등기는 확인되지 않으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-04

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 실제 거주 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 양정동 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 인근에 초등학교가 위치하고 있으며, 지하철 1호선 시청역이 가까워 직장인 및 학생들의 수요가 있는 지역으로 판단됩니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택이 8천만 원대 후반에서 8천만 원대에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가(1억 1백만 원)는 주변 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 부산광역시 부산진구 양정초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 시청역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 장 이 존재합니다. 임차인의 대항력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미확인 권리: 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 현재 등기부상 확인되지 않더라도, 실제 존재 여부 및 권리 행사 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 일부 세대(2호-16호)는 폐문 부재로 이용 상태 재확인이 필요하다고 명시되어 있어, 건물 전체의 관리 상태나 공실 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산진구 양정동에 위치한 비교적 신축(2013년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가 1억 1백만 원 대비 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)로 명시된 부분은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인을 통해 신중하게 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2013년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태나 선호도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 양정초등학교 인근 및 지하철 1호선 시청역 접근성이 좋으며, 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 합리적인 감정가: 유사 면적의 최신 준공 건물 시세를 고려할 때, 감정가가 경쟁력 있다고 판단됩니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 인수해야 할 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원(10,100만원)입니다. 유사 면적의 다세대주택 최근 실거래가(23.01㎡ 기준 8000만 원 ~ 8850만 원)와 비교할 때, 본건의 면적(25.50㎡)과 신축 연도(2013년)를 감안하면 감정가 수준이 합리적입니다. 다만, 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인이 존재하는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리분석 결과 인수해야 할 보증금은 없으므로, 시장 상황과 낙찰가율 추이를 고려하여 감정가의 95% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 101,000,000원 (9,500만원 ~ 10,100만원)

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 최신 시세 동향 및 현장 조사를 기반으로 최종 결정하시기 바랍니다. 재매각 물건이므로 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.