나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2011 [7] 부산광역시 부산진구 양정동 234-27 힐링빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "시청역" 소재하는 등 제반 교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

2013.04.17 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 2층 201호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

(1) 다세대주택으로 이용중임.
(2-16) 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 폐문 부재로 경매 진행시 이용상태 재확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2011 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 234-27, 힐링빌 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 8.02㎡ (약 2.42평)

토지지분: 8.018㎡ (약 2.42평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.89㎡ (약 6.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, 양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

* 도로상태: 본 건 건물은 남서측으로 폭 약 7-8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 29일자 부산은행 근저당 (880,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 대항력 있는 임차인 유수지(유 )가 존재합니다.

* 임차인 유수지(유 )는 2020년 2월 17일 전입 및 확정신고를 마쳤으며, 보증금 50,000,000원에 대한 대항력이 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 임대차 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서, 임차인 유수지(유 )의 보증금 50,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 인수하게 되므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 부산진구 양정동은 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 본 건은 지하철 1호선 시청역 접근성이 용이하여 직주근접 배후 수요가 예상됩니다.

* 유사 물건 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중, 2003년식 다세대주택(23.01㎡, 약 6.96평)이 2026년 7월에 80,000,000원에서 88,500,000원 사이에 거래되었습니다. (참고: 제공된 JSON 데이터에는 '부산 사하구'로 표기된 부분이 있으나, 본 건의 소재지와 동일한 '양정동'으로 분석했습니다.)

* 본 건은 2013년식으로 해당 거래 사례보다 신축이며, 면적도 22.89㎡(약 6.92평)로 유사합니다.

* 본 건의 감정가는 91,000,000원으로, 유사 면적의 최근 거래가(80,000,000원 ~ 88,500,000원)와 비교 시, 신축 연식을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다른 거래 사례(1982년식, 45.59㎡, 65,000,000원)는 연식 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 결론: 양정동 일대는 역세권에 위치하여 꾸준한 수요가 예상되며, 유사 규모의 신축급 다세대주택은 감정가 수준에서 거래될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 양정초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 지하철 1호선 시청역 인근의 상업시설 및 생활 편의시설 이용 또한 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 본 건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었던 사유를 파악하고 입찰에 신중을 기해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 유수지(유 )의 보증금 50,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 추가적인 자금 지출로 이어질 수 있습니다.

* 이용상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 정확한 이용 상태 확인이 어려웠습니다. 공부상 내용과 실제 이용 상태가 다를 수 있으며, 내부 상태에 대한 파악이 필요합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 진행되는 경매 물건으로, 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동에 위치한 2013년 준공의 다세대주택으로, 부산 지하철 1호선 시청역 이용이 가능한 역세권 입지를 자랑합니다. 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호하며, 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이라는 큰 위험 요소를 안고 있으며, 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 시청역 도보 이용 가능한 역세권으로, 시내 접근성이 우수하며 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 관리 상태 양호 예상, 수리비 부담 감소.

* 안정적인 배후 수요: 공동주택, 업무시설, 상업시설이 혼재된 지역으로 주거 수요 꾸준.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 91,000,000원

* 최근 유사 면적(22.89㎡) 다세대주택 실거래가(2026년 7월): 80,000,000원 ~ 88,500,000원

* 본 건 건물 연식(2013년식)을 고려한 적정 가치: 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성(50,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치 기준으로 판단 시, 입찰가는 해당 추정 가치 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

* 재매각 물건의 최저매각가격 정보가 없어 정확한 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 경쟁 입찰 상황 및 본 건의 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 7,500만원 ~ 8,800만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 공고 예정인 최저매각가격 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.