나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2011 [2] 부산광역시 부산진구 양정동 234-27 힐링빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "시청역" 소재하는 등 제반 교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

2013.04.17 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 2층 201호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

(1) 다세대주택으로 이용중임.
(2-16) 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 폐문 부재로 경매 진행시 이용상태 재확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

2.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경2011 (2)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 234-27, 힐링빌 2층 202호

* 건물명: 힐링빌

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2013년 04월 17일

* 층수/호수: 7층 건물 중 2층 202호

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

* 건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

2.

입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

2.

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 09월 29일 접수된 부산은행 근저당권 (을8)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,405,383,530원 (등기부상 모든 채권 합계)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 별도로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권은 권리분석상 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권윤정

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 230,000원

* 전입일자: 2021년 03월 18일

* 배당신고일자: 2024년 05월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 2021년 03월 18일 전입하여 말소기준권리(2022년 09월 29일 근저당)보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

* 특이사항: 본건은 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보, 재매각으로 진행되는 물건입니다.

* 주의사항: 본건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

2.

* 주변 지역: 본건은 부산진구 양정동 지역에 위치하며, 주거지와 업무, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 편의시설: 주변에 양정초등학교가 인접해 있으며, 대중교통망 또한 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 경매 진행 시 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

2.

* 건물 내 시설: 본 건물은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 시청역까지 도보 또는 대중교통 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라가 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 권윤정 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 15,000,000원의 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미하며, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 재매각 물건: 재매각으로 진행되는 이유는 이전 입찰 과정에서의 문제(예: 자금 조달 실패, 권리관계 확인 미흡 등)가 있었을 가능성이 있습니다. 본건의 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 채권 매각 등이 복잡하게 얽혀있을 수 있으므로, 권리관계 및 채권의 성격을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합의견

2.

종합의견

2.

본건은 신축 연도가 비교적 짧고(2013년) 부산진구 양정동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지조건을 가진 다세대주택입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으며, 재매각 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 입찰가를 산정한다면 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

2.

투자포인트

2.

* 신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 수리 부담이 적고, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 역세권 인접: 부산도시철도 1호선 시청역과 인접해 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 소형 주택으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 용도로 적합하며, 임대 수익을 통한 투자 수익도 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상입찰가

2.

예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 78,000,000원이며, 전용면적 19.95㎡(약 6.03평)입니다. 유사한 면적의 인근 다세대주택(삼계하이츠1차, 23.01㎡)이 최근 80,000,000원에서 88,500,000원 사이에서 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 신축(2013년식 vs 2003년식)이라는 점에서 가격 경쟁력이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인(보증금 15,000,000원)의 보증금 인수 가능성을 고려해야 하며, 재매각 물건이라는 점도 감안해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하향된 금액으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 특히, 임차인과의 협의 가능성 및 배당 현황을 추가적으로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.