나이스옥션 법원경매 부산 2024타경55794 [1] 부산광역시 연제구 연산동 675-3 엘리시움 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경55794 [1] 부산광역시 연제구 연산동 675-3 엘리시움 2층201호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경55794
• 주소: 부산광역시 연제구 중앙대로1124번길 14, 2층201호 (연산동,엘리시움)
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매6계 2024타경55794 | 소재지: 부산광역시 연제구 중앙대로1124번길 14, 2층201호 (연산동,엘리시움) | 감정가: 195,000,000원 | 최저가: 3,855,770원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경55794 (1)

용도: 업무시설 (오피스텔)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 675-3 엘리시움 2층 201호

감정가: 195,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채무자/소유자: 강OO

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상19층 건물 내 2층에 위치하며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

전용면적: 건물 $62.93 \text{m}^2$ (약 19.04평)

대지지분: 토지 $11.72 \text{m}^2$ (약 3.54평)

구조 및 설비: 위생, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등을 갖추고 있어 제반 설비 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산 도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역' 북동측 인근에 위치하며, 도보 이용이 가능한 초역세권 입지입니다. 인근에 시내버스 정류장도 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성이 매우 높습니다.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성된 일반상업지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼재된 연제구의 핵심 도심 지역에 해당됩니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 시설

본건이 위치한 연산동 일대는 부산시청 및 주요 행정시설과 가까우며, 연산역 환승센터를 중심으로 금융, 상업, 유흥 등이 발달한 지역입니다. 상업지역 특성상 임대 수요가 꾸준하며, 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있어 안정적인 수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다.

주변에는 연제구국민체육센터, 부산도서관, 연제만화도서관 등 공공 편의시설이 인접하여 있어 생활환경이 양호합니다.

2.3. 생활 정보

교통 상황이 매우 양호하고, 주거 및 업무 관련 시설 접근성이 우수하여 실거주 및 임차인 확보에 유리합니다. 건물 자체도 비교적 최근에 지어진 19층 규모의 오피스텔로 기본적인 생활 편의 시설(승강기, 난방, 보안 설비 등)을 모두 갖추고 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 환경)

주변 환경 분석 결과, 일반상업지역 내 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 저층 오피스텔의 특성상 야간 소음 또는 생활환경의 질적 측면에서 일부 잠재적인 리스크가 존재할 수 있습니다. 대규모의 전통적인 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 방문을 통해 주변 상권의 밀집도와 유흥시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 채권자의 강제집행에 의한 '부동산강제경매' 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 '일괄매각' 건이므로, 낙찰 시 온전한 소유권을 취득할 수 있습니다. 소유자 및 채무자가 동일하여 복잡한 소유권 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 주의사항 및 법적 리스크

가장 중요한 주의사항은 '대항력 있는 임차인 있음'입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수(변제)해야 할 위험이 있습니다. 이는 실질적인 매수 자금(낙찰가 + 인수 금액)의 증가로 이어져 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 입찰 전, 반드시 법원 문건 및 매각명세서를 통해 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금액 등을 면밀히 조사하여 인수할 금액이 있는지 여부를 확실히 파악해야 합니다. 권리 분석이 선행되지 않는다면 보증금 전액을 잃을 수 있는 고위험 물건입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산 핵심 교통 요지인 연산역 초역세권에 위치하여 입지 조건은 최상급입니다. 일반상업지역의 오피스텔로서 안정적인 임대수익 창출이 기대되나, 2층의 저층이라는 점과 '대항력 있는 임차인'이라는 치명적인 권리상의 리스크를 안고 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 연산역 환승센터 초역세권 입지로 교통이 매우 편리하며, 상권 밀집도가 높아 공실 위험이 낮습니다.

수익형 부동산: 전용면적 약 19평대의 오피스텔로, 주변 업무 및 상업시설 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

권리 분석의 중요성: 높은 입지적 장점에도 불구하고, '대항력 있는 임차인' 리스크를 완벽하게 해소할 수 있는 입찰자에게만 투자 가치가 있습니다. 임차인 관련 정보를 바탕으로 인수 금액을 최소화하거나 배제할 수 있는 경우에 한하여 적극적인 투자를 고려해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계