나이스옥션 법원경매 부산 2024타경57318 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 단독주택, 아파트, 병원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도2호선 "개금역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상7층 건물 내 제4층 제418호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

평가대상물건은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비, 승강기설비, 무인택배설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 5필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하며 단지 내 주차장설비 등에 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2024-04-10)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
(2,3) : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
(4) : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
(5) : 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

물건 비고

채권자 이근호가 2026. 6. 29. 매수신청(매수신청금액: 8,700,000원) 하였음.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경57318 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층418호

건물명: 개금인제빌리지

호수: 418호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 132,000,000원

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (이근호)

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상7층 건물 내 제4층

사용승인일: 2019년 11월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 아파트, 병원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스 정류장이 있습니다.

지하철 2호선 "개금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

물건지 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

단지 내에는 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

2.1. 건물 정보

* 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상7층 건물 중 제4층에 위치합니다.

외벽은 인조석 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지 및 경보 설비, 소화기, 승강기, 무인택배 설비, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

갑6. 가압류 (채권자: 고외자, 채권금액: 800,000,000원, 접수일자: 2023-10-10)

* 매각으로 소멸되는 권리

갑6. 가압류 (말소기준권리)

갑7. 강제경매 (채권자: 이근호, 채권금액: 113,184,285원, 접수일자: 2024-06-05)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

을3. 주택임차권 (임차인: 이근호, 임대차보증금: 110,000,000원, 전입일자: 2022-02-23, 확정일자: 2022-02-21)

해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 910,000,000원

* 특이사항

채권자 이근호가 2026년 6월 29일에 매수 신청(매수 신청 금액: 8,700,000원) 하였음. 이는 일반적인 매수 신청 보증금과는 다른 내용으로, 추가 확인이 필요합니다.

본 물건은 재매각 대상입니다.

매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.

4. 상권분석

* 주변 오피스텔 거래 정보 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(개금인제빌리지) 내 5층 오피스텔이 2026년 5월 15일에 120,000,000원(12,000만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 물건의 현 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

건축 연도가 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 상업시설 현황

물건지 인근으로 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

병원 및 다양한 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설

"주원초등학교"가 북측 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 이근호 씨의 보증금 110,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가(132,000,000원)가 임차인 보증금보다 높지만, 최종 낙찰가에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건

일반적으로 재매각 물건은 입찰자에게 심리적 부담이 될 수 있으나, 오히려 적정 가격에 낙찰받을 기회가 될 수도 있습니다.

* 채권자의 매수 신청

채권자 이근호가 8,700,000원에 매수 신청을 한 이력이 있습니다. 이는 해당 채권자가 물건에 대한 강한 의지를 가지고 있음을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 접근성이 양호하고 주변 편의 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 건물 상태 및 상권 역시 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 시 해당 부분을 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 재매각 물건이라는 점도 감안하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주: 비교적 양호한 입지와 생활 편의시설, 교통 환경을 갖추고 있어 실거주 목적으로 매력적일 수 있습니다.

* 임대 수익: 오피스텔의 안정적인 임대 수요를 고려할 때, 임대 수익 창출이 가능합니다. (현재 임대차 관계는 조사 필요)

* 가치 상승 잠재력: 부산진구는 지속적인 도시 발전 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 현 시세 대비 저가 매수 기회: 재매각 절차 및 대항력 있는 임차인 존재로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석

최근 거래 사례(120,000,000원)와 감정가(132,000,000원)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 리스크 고려

대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 낙찰 후 인수하게 될 경우, 이는 순수 투자 비용에 포함되어야 합니다. 따라서, 최소한 임차인 보증금 이상으로 입찰가를 산정하여 보증금 전액이 배당으로 변제될 수 있도록 하는 것이 안전합니다.

따라서, 현 시세인 120,000,000원보다는 높게, 그리고 임차인 보증금(110,000,000원)을 감안한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위

125,000,000원 ~ 130,000,000원

* 최종 권고 입찰가: 128,000,000원

본 물건의 현 시세와 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하여, 보증금 전액이 배당으로 변제될 수 있고 시세보다 다소 높은 가격으로 낙찰받아 리스크를 최소화하는 전략으로 예상 입찰가를 산정했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.