나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60475 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 889-9 유성넥스빌 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2024.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 경남공업고등학교 남측 인근에 위치하는 유성
넥스빌 8층 803호로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등으로 형
성되어 있어, 위치 및 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도2호선(전포역) 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 8층 803호로서,
(사용승인일: 2003.09.05)

·외벽: 몰탈위페인팅마감 및 타일붙임,
·내벽: 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남서측으로 광대한면에, 남동측으로 소로한면의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024
-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이180m)
<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

재매각보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 보고서는 부산광역시 부산진구 전포동 889-9번지 유성넥스빌 8층 803호 오피스텔에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다. 본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 사건번호는 부산지방법원 2024타경60475 (1)입니다.

1.2. 소재지및토지/건물정보

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 889-9 유성넥스빌 8층803호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 8층

사용승인일: 2003년 9월 5일

토지 면적: 4.87㎡ (약 1.47평)

건물 면적: 42.39㎡ (약 12.82평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 96,000,000원 (9천 6백만원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한

재매각: 본 물건은 재매각 대상입니다.

재매각보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 경남공업고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 전포역과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

본 물건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 집합건물 등기부 상 을구 3번 권리로 주택임차권(한국토지주택공사, 65,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위에 해당합니다. 말소 기준 권리는 2022년 3월 28일자 부산진구의 압류입니다.

3.2. 인수/소멸권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 선순위 임차인의 보증금 65,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 65,000,000원 (6천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 12월 5일

* 확정일자: 2017년 11월 29일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 65,000,000원 (배당받지 못할 경우 매수인이 인수)

3.4. 채권자정보

본 경매는 채권자 한 에 의해 신청된 부동산 강제 경매 사건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

주변은 공동주택, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 특히 전포역 인근 지역으로 유동인구가 많으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 토지이용계획

본 물건은 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 광로3류(폭 40m-50m)에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 8층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변편의시설

본 건물은 부산도시철도 2호선 전포역 역세권에 위치하며, 인근에 전포카페거리, 삼정타워 등 쇼핑몰, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 성북초등학교, 덕명여중, 부산동성고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다. (출처:)

6. 잠재적리스크

6.1. 재매각사유

본 물건은 재매각으로 진행되고 있어, 유찰에 대한 사유를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 대항력있는임차인

한국토지주택공사라는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 65,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 임차인의 배당 여부에 따라 인수 금액이 결정되므로, 경매 진행 과정 및 배당 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설유무

주변 탐색 결과, 유성넥스빌 및 전포동 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 재매각이며 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석에 신중을 기해야 합니다. 임차인의 보증금 65,000,000원을 인수해야 할 경우, 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, 전포역 역세권의 입지 조건과 주변 상권의 활성화 정도는 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 전포역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

* 상권 활성화: 전포동 카페거리 등 주변 상권이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 재매각으로 인한 유찰 가능성: 재매각 물건의 특성상 추가 유찰 시 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원 인수 여부입니다. 총 지출 예상 금액은 실제 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 3월 25일에 6,700만원 (42.39㎡, 9층), 2023년 12월 1일에 6,500만원 (42㎡, 12층)에 거래되었습니다. 감정가는 9,600만원으로 책정되었으나, 이는 임차인의 보증금 인수분을 반영하지 않은 금액으로 판단됩니다.

임차인 보증금 65,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 부동산 가치는 매우 낮아지게 됩니다. 따라서 총 지출 예상 금액을 6,500만원 (인수 보증금) + α (부동산 가치)로 볼 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 6,500만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 임차인의 배당금 수령 여부와 최종 인수 보증금 확정을 위한 추가적인 조사 및 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.