나이스옥션 법원경매 부산 2023타경63354 [1] 부산광역시 영도구 청학동 155-37 2층조표16283호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경63354 [1] 부산광역시 영도구 청학동 155-37 2층조표16283호 연립주택 경매

• 사건번호: 2023타경63354
• 주소: 부산광역시 영도구 솔안길 18-6, 2층조표16283호
• 감정가: 45,000,000원
• 최저가: 890,000원
• 유찰 횟수: 11회
• 용도: 연립주택

부산지방법원 경매1계 2023타경63354 | 소재지: 부산광역시 영도구 솔안길 18-6, 2층조표16283호 | 감정가: 45,000,000원 | 최저가: 890,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본 경매 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 연립주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다. 연식이 오래된 블록조 건물이며, 감정가는 4,500만 원으로 책정되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 40.50㎡ (약 12.25평)이고, 건물 전용면적은 49.58㎡ (약 15.00평)입니다. 소형 평형의 연립주택으로, 실거주 또는 소액 투자에 적합한 규모입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 건물의 공부상 층수는 2층이나, 주변 토지의 경사로 인한 고저차이로 인해 실제 외관은 3층 형태이며, 본 물건은 외관상 3층에 소재하는 것으로 확인됩니다. 매수 시 실제 이용 층수와 공부상 층수의 차이점을 반드시 인지해야 합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이나, 별도의 임차인 현황 및 대항력 여부는 권리분석을 통해 상세히 파악해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

부산광역시 영도구 청학동 소재 청학초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되지만, 주거지역 특성상 향후 영도구의 주택 정비사업 진행 여부에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지는 차량 접근이 불가능하여 접근성이 다소 떨어지는 단점이 있습니다. 다만, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

1979년 11월 12일에 사용승인된 블록조 슬래브지붕 2층 건물(공부상) 내부에 소재합니다. 건물이 노후되었으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창 구조입니다. 연립주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수시설, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 제한 상태

동하향 경사지대 내 부정형 토지이며, 연립주택 건부지로 이용됩니다. 북측으로 약 4미터 내외의 계단식 도로에 접하고 있습니다. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청학초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 매각 물건의 형태

토지 및 건물 일괄매각이며, 등기부상 권리관계는 부동산 강제경매 개시 결정이 확인됩니다. 채권자는 서OOOOOOOOO이며, 채무자 및 소유자는 최OOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각으로 인해 소유권 이전이 이루어집니다. 다만, 등기부 외에 임대차 관계(미상) 및 기타 점유 현황 등 명도 관련 리스크를 해소하기 위해 현장조사 및 상세한 임차인 권리분석(대항력 여부 등)이 필수적입니다. 또한, 감정평가서에 선순위 임차권이 언급될 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 확인하여 인수되는 권리 유무를 검토해야 합니다.

3.3. 법적 제한 사항

본 물건은 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 건폐율 및 용적률 제한을 받으며, 청학초등학교 상대보호구역에 해당되어 교육 환경에 저해되는 시설의 입주가 제한됩니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권 및 생활정보

주변은 청학초등학교를 중심으로 형성된 주택가입니다. 상업시설보다는 실거주에 필요한 기본적인 생활 편의시설이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다. 청학동 지역은 여러 재개발/재건축 구역이 지정되거나 사업이 진행되고 있는 지역이므로, 장기적으로 주변 환경 개선의 기대감이 존재합니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 건물 노후도: 1979년 건축으로 노후도가 높아 대수선 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

2) 접근성 및 경사: 경사지대에 위치하며 차량 접근이 불가능하다는 점은 실거주 만족도와 향후 매각에 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

3) 명도 리스크: 강제경매 사건의 특성상, 매각 이후 명도 과정에서 채무자 또는 점유자를 상대로 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

4) 혐오시설: 지도 서비스 검색 결과 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 현장 방문을 통한 주변 환경(소음, 악취 등)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

1) 낮은 감정가: 감정가 4,500만 원은 소액으로 부동산에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

2) 재개발 잠재력: 주변 지역에 청학1, 2구역 등 재개발/재건축 사업이 활발히 진행되거나 예정되어 있어, 본 물건이 직접 정비구역에 포함되지 않더라도 주변 환경 개선에 따른 간접적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3) 전용면적 대비 효율성: 전용면적 약 15평으로 소형 가구 실거주 용도로 활용성이 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 낮은 감정가와 영도구 청학동 지역의 잠재적인 재개발 기대감을 투자 포인트로 가집니다. 다만, 1979년 건축의 노후된 연립주택으로 경사지대에 위치하여 차량 접근이 불가능하다는 명확한 단점을 안고 있습니다.

따라서, 투자자는 시세 대비 적정 입찰가를 신중하게 산정하고, 낙찰 이후 발생 가능한 건물 보수 비용 및 명도 리스크를 사전에 철저히 계산해야 합니다. 장기적인 관점에서 재개발 또는 주변 환경 개선을 기대하는 소액 투자자나, 저렴한 비용으로 실거주를 희망하는 분에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 입찰 전 매각물건명세서 및 현장 조사를 통한 권리 및 물건의 물리적 상태 확인이 가장 중요합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계