나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3243 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 192-2 쥬디스태화백화점본관 지하1층19호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철1,2호선(서면역) 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건내 지하1층 19호로서,
(사용승인일 : 1983.04.28.)
외벽: 복합판넬마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅 마감, 인테리어 마감 등임.

이용상태

판매시설 임.(현황 공실 임.)

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정다각형의 토지로서, 판매시설 및 근린생활시설, 교육연구시설, 문화 및 집회시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 35m 폭, 남측으로 약 15m, 동측으로 약 8m 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

판매시설(현황 공실임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경3243 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 192-2 쥬디스태화백화점본관 지하1층19호

건물명: 쥬디스태화백화점 본관

용도: 판매시설

이용상태: 판매시설 (현황 공실임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 469,000,000원

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.8174㎡ (약 2.36평)

건물면적: 42.92㎡ (약 12.98평)

건물지분: 42.9162㎡ (약 12.98평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 부산의 핵심 상업지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산지하철 1, 2호선 서면역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능한 교통 요충지에 해당합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 서측으로 약 35m, 남측으로 약 15m, 동측으로 약 8m 폭의 포장도로에 각각 접하여 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 5월 30일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 171,600,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑23 임의경매, 갑24 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인수되는 권리: 현재까지 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나 상세 내용은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에 대한 등기부상 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

다만, 감정평가요약에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 서면 지역은 부산을 대표하는 최대 상업 중심지 중 하나로, 뛰어난 유동인구와 함께 다양한 상업, 업무, 문화 시설이 집약되어 있습니다. 쥬디스태화백화점은 부산 시민들의 주요 약속 장소로 상징성을 지니고 있으며, 과거 태화백화점 시절부터 지역 경제의 중심 역할을 해왔습니다.

4.2. 주변 시설

주요 시설: 롯데백화점, NC백화점, 삼정타워, 서면지하상가 등 대규모 쇼핑 시설과 은행, 병원, 금융기관, 식당가, 카페 등이 밀집해 있습니다.

혐오시설: 서면 중심 상업 지구의 특성상 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 백화점, 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 식당, 문화 시설 등 일상생활 및 비즈니스 활동에 필요한 모든 편의시설을 손쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'유동화물건', '공동담보'라는 특수 물건 정보가 기재되어 있어, 복잡한 권리관계에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

6.2. 공실 리스크

현재 현황 공실 상태이며, 상업용 부동산의 특성상 경기 변동, 상권 변화, 경쟁 심화 등에 따라 공실 장기화 가능성을 배제할 수 없습니다. 무신사 입점설 등 상권 활성화 가능성도 있으나, 확정된 사항은 아닙니다.

6.3. 기타 특이사항

'임대관계 미상'이라는 정보는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점과 상반되는 부분으로, 철저한 현장 조사와 임장 활동을 통해 실제 점유 및 사용 현황을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 부산 최고의 상업 및 교통 중심지인 서면에 위치하여 입지적 가치가 매우 높음.

* 풍부한 유동인구와 편리한 교통망을 기반으로 상업 시설로서의 잠재력 보유.

* 롯데백화점 등 주요 상업 시설과 인접하여 시너지 효과 기대.

단점:

* '유동화물건', '공동담보' 등 경매 물건의 복잡성으로 인한 권리 분석의 어려움.

* 현황 공실 상태로, 명도 및 임대차 관련 리스크 존재.

* 상권의 지속적인 변화에 따른 공실 위험 관리 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 향후 전망

서면 일대는 부산의 핵심 상권으로서 꾸준한 수요를 유지할 것으로 예상됩니다. 본건은 쥬디스태화백화점이라는 상징적인 건물 내 위치하고 있어, 적극적인 마케팅 및 상품 개발을 통해 공실을 해소하고 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있다면 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 최근 무신사 스탠다드의 입점설 등 상권 활성화 움직임도 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 469,000,000원

최근 매매 사례(2018년): 312,000,000원 (갑22 등기 기준)

본건은 현황 공실이며 '유동화물건', '공동담보' 등의 특이사항이 존재하므로, 단순히 감정가만을 기준으로 판단하기보다는 면밀한 시장 조사와 현장 답사를 통한 시세 파악이 필수적입니다. 또한, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서의 변수 및 권리 관계의 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 약 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원 선에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가와 과거 매매 사례, 현 시세, 물건의 잠재적 가치 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 잠정적인 범위이며, 최종 결정은 충분한 시장 조사와 현장 답사 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.