나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3656 [1] 부산광역시 중구 대청동1가 9-59 용두리치빌 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 대청동1가 소재 부산기상관측소 남측 인근, 남성초등학교 남서측 인
근에 위치한 용두리치빌 1층 201호이며, 주위는 주로 본건과 유사한 소규모 공동주택으로 이
루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 접근 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하실부 4층 건물 내 1층 201호로서,
·외벽 : 타일 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 남동하향 경사지에 택지 조성되어 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 3-4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(3-31호선)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역
, 절대보호구역, 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역(2024-04-10), 중점경관관리구역(
2023-02-15).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 동향, 계단식임.
○본건은 북측 도로에서는 반지하이나, 남동측에서는 2층으로 보임.

물건 비고

동향, 계단식, 북측 도로에서는 반지하이나 남동측에서는 2층으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경3656 (1)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 청산을위한형식적경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 중구 대청동1가 9-59 용두리치빌 1층201호

용도: 다세대주택

특이사항: 형식적경매, 주거환경개선지구, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 동향, 계단식, 북측 도로에서는 반지하이나 남동측에서는 2층으로 보임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 100,000,000원

토지면적: 21.14㎡ (약 6.39평)

토지지분: 21.14㎡ (약 6.39평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.87㎡ (약 18.11평)

매각대상: 기타

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 대청동1가 소재 부산기상관측소 남측 인근, 남성초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 본건과 유사한 소규모 공동주택으로 이루어져 있어 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

소형차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 201호입니다. 외벽은 타일 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽 및 창호 상태는 이해관계인 부재로 조사치 못하여 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 부정형이며 남동하향 경사지에 택지 조성되어 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 3-4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건축물 정보: 용두리치빌, 부산광역시 중구 대청동1가 9-59번지 (신주소: 복병산길 33-1), 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 4층, 총 5세대 규모이며, 해당 호수는 1층 201호입니다. 사용승인일은 2005년 4월 4일입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 이현숙 (2005-06-14)

* 소유권이전: 한동근 (2009-04-21, 임의경매 2008타경27737)

* 주택임차권: 마지우 (2023-10-12), 보증금 100,000,000원, 전입 2019-10-04, 확정 2019-09-10. 말소: 인수 (매수인 인수 대상)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2023-03-30, 30,000,000원). 말소: 말소 (말소기준권리)

* 임의경매(청산): 파산자 (2024-07-18, 2024타경3656). 말소: 말소

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 마지우 (*마*지우)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-04

* 확정일자: 2019-09-10

* 대항력: 있음

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임대차보증금 100,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단51204 (부산신용보증재단 가압류)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

인근 "양지" (대청동1가 9-47, 준공 1992년)의 최근 거래 사례를 보면, 전용면적 약 26.52㎡ (약 8평) 기준으로 2024년 1월 40,000,000원 (약 150만원/㎡), 2025년 7월 56,800,000원 (약 214만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 면적 59.87㎡ (약 18.11평)으로, 인근 "양지"보다 면적이 넓으며, 용두리치빌의 준공연도(1999년/사용승인 2005년)는 "양지"(1992년)와 유사합니다.

인근 거래 사례를 바탕으로 본건의 면적(59.87㎡)에 적용 시, 시세는 약 89,805,000원 ~ 125,727,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 100,000,000원은 이 시세 범위 내에 있습니다.

4.2. 주변 건물 정보

* 건물명: 용두리치빌

* 주소: 부산광역시 중구 대청동1가 9-59 (신주소: 복병산길 33-1)

* 구조: 철근콘크리트, 지하 1층, 지상 4층

* 총 세대수: 5세대

* 준공연도: 1999년 (사용승인 2005.04.04)

* 해당 호수: 1층 201호 (전용면적: 59.87㎡)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 부산의 중심 지역에 위치하여 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 교육시설

남성초등학교와 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설

검색 결과, 본건 소재지인 부산광역시 중구 대청동1가 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 관련 뉴스 검색 시 부산 서부산권에 환경혐오시설이 집중된다는 내용이 있으나, 본건 지역과의 직접적인 연관성은 불분명합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 마지우 씨의 보증금 100,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 명도

내벽 및 창호 등 일부 마감재에 대한 현황 조사가 이루어지지 않아, 낙찰 후 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 관련

본건 토지는 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 중구에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 1억원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 경매가 청산을 위한 형식적 경매로 진행되지만, 임차인의 보증금 인수 문제는 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 감정가 1억원에 낙찰받더라도 총 취득 비용은 2억원이 되므로, 시세보다 훨씬 높아질 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 중구라는 우수한 입지 조건.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성 (단, 철저한 사전 조사 필수).

* 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 경매와는 다른 접근 가능성.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 100,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 본건에는 100,000,000원의 인수 보증금 이 존재하므로, 매수인이 부담해야 할 총 취득 비용 (낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 만약 총 취득 비용을 시세 상단인 125,000,000원으로 맞춘다면, 예상 입찰가 는 125,000,000원 - 100,000,000원 = 25,000,000원 이 됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 20,000,000원 ~ 40,000,000원 으로 제시합니다.

* 매우 중요 : 위 예상 입찰가는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 전액 인수한다고 가정한 금액입니다. 입찰 전 반드시 법원 공고 및 물건명세서를 통해 임차인의 배당 여부와 정확한 인수 금액을 확인하시기 바랍니다. 감정가 1억원에 낙찰될 경우, 총 2억원의 비용이 발생하여 투자 가치가 현저히 떨어질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.