나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3656 [1] 부산광역시 중구 대청동1가 9-59 용두리치빌 1층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3656 [1] 부산광역시 중구 대청동1가 9-59 용두리치빌 1층201호 다세대주택 경매

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부산지방법원 경매1계 2024타경3656 | 소재지: 부산광역시 중구 복병산길 33-1, 1층201호 (대청동1가,용두리치빌) | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 8,236,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3656 (1)

소재지: 부산광역시 중구 대청동1가 9-59 용두리치빌 1층201호 (다세대주택)

감정가: 100,000,000원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적: 21.14㎡ (약 6.39평, 대지권)

건물면적 (전용): 59.87㎡ (약 18.11평, 다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하실부 4층 건물 내 1층 201호

1.3. 특이사항 분석

본건은 일반적인 채권 회수를 위한 강제경매가 아닌 '청산을 위한 형식적 경매'입니다. 이는 통상적으로 공유물 분할이나 상속 재산 청산 등의 목적으로 진행되며, 일반 경매와 달리 채무자가 명확한 채무를 변제하지 못해 진행되는 것이 아닐 수 있으므로 권리관계가 비교적 깨끗할 가능성이 있으나, 형식적 경매의 구체적인 청산 사유는 별도로 확인해야 합니다.

또한, 본건은 지형적 특성으로 인해 '북측 도로에서는 반지하이나, 남동측에서는 2층'으로 보이는 단차가 있는 구조이며, 동향의 계단식 공동주택입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본건은 부산광역시 중구 대청동1가 소재 부산기상관측소 남측 인근, 남성초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택이 주를 이루는 고지대 주거지역입니다. 소형차량 접근은 가능하나, 대청동 일대는 고지대이며 산복도로와 노후 주택이 밀집한 지역의 특성상 도로 사정이 열악할 수 있습니다. 시내버스정류소가 인근에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주위는 주로 주거환경 개선이 필요한 노후화된 소규모 주택으로 이루어져 있어 주거환경은 보통입니다. 인근에 남성초등학교, 메리놀병원 등이 위치하며, 중구청과 동광동 인쇄골목, 대청동 상설 패션 할인 거리 등 부산 원도심의 상업 및 행정 기능과 근접해 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 노후된 주거지역 특성상 주변 환경은 민관 합동 환경 정비가 이루어질 정도로 관리가 필요한 부분이 존재합니다. 검색 결과, 인근에 특별히 언급할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 다세대주택(전용 59.87㎡)으로 이용 중이며, 위생설비와 도시가스 공급에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다. 외벽은 타일 붙임과 페인팅 마감으로 연식 있는 건물로 판단됩니다. 내벽 및 창호의 이용 상태는 이해관계인의 부재로 인해 조사되지 못했으므로, 응찰 전에 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다. 임대관계 또한 미상입니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리관계

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되므로, 낙찰 후 소유권 이전과 관련된 인수 권리는 일반 경매와 동일하게 분석되어야 합니다. 등기부상의 소유자, 채무자, 채권자는 동일인(또는 동일 성격을 가진 단체)으로 추정되나, 이는 형식적 경매의 특성상 채권 채무관계의 복잡성이 낮을 수 있음을 시사할 뿐이며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됨을 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

3.2. 토지 이용계획 및 공법상 제한

토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

주요 제한 사항으로는 '주거환경개선지구', '역사문화환경보존지역', '중점경관관리구역' 등이 있습니다. 특히 '주거환경개선지구'는 주거환경이 불량한 지역에 대한 개선 사업이 추진되는 곳으로, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으며, 향후 정비 사업의 진행 여부가 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. '역사문화환경보존지역'은 건축물의 높이 및 외관 규제가 발생할 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

내부 현황 미확인: 내벽, 창호 등 내부 이용 상태를 알 수 없어, 수리 비용이 예상보다 클 수 있습니다.

지형적 특성: 고지대 경사지에 위치하며 북측으로는 반지하로 보여 일조권이나 접근성에서 단점이 될 수 있습니다.

공법상 제한: 주거환경개선지구 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 재건축이나 대수선 시 제약을 받을 가능성이 높습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산 원도심 중구에 위치한 다세대주택으로, 토지 및 건물의 감정가(1억 원)가 비교적 낮은 금액대에서 시작하여 소액 투자 물건으로 적합해 보입니다. 경매 구분이 형식적 경매라는 점에서 복잡한 채권관계를 피할 가능성이 높으나, 노후된 주거환경개선지구 내 고지대 건물이라는 명확한 단점을 안고 있습니다. 실거주보다는 장기적인 관점에서 구도심 정비 사업 진행 가능성을 보고 투자하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

저렴한 진입 장벽: 감정가 1억 원으로, 소액으로 부산 중구 핵심 지역의 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

제3종 일반주거지역: 용도지역상 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있어, 향후 개발 호재 시 유리합니다.

잠재적 개발 호재 (주거환경개선지구): 현재는 노후도가 리스크이나, 해당 지구 내에서의 정비 사업이 구체화될 경우 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실거주 시: 남성초등학교 인근으로 학군 및 병원(메리놀병원) 등 주요 시설 이용이 편리합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계