나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51204 [1] 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도(온천장역)이 소재하는 바, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상19층건 내 제3층 제305호로서,
외 벽 : 화강석 및 대리석붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등.
내 벽 : 실내 인테리어마감, 벽지도배마감 등.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51204 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 3층305호

용도: 아파트

감정가: 184,000,000원

토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

건물면적 (전용면적): 49.75㎡ (약 15.05평)

분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

재매각: 해당

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 부산도시철도 온천장역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 9월 10일 접수된 심장현 씨의 근저당권입니다.

등기부상 인수해야 할 권리:

* 박 씨의 주택임차권 (등기접수: 2023년 9월 6일)

보증금: 155,000,000원

전입일자: 2019년 7월 30일, 확정일자: 2019년 7월 19일

대항력: 있음

인수 여부: 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 말소될 권리:

* 을1 심장현 근저당권 (말소기준권리)

* 갑4 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5 박 강제경매개시결정

등기부채권 총액: 198,548,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장전동 지역은 근린생활시설과 아파트가 밀집한 주거 및 상업 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에 금정초등학교가 위치하여 관련 학군 수요가 예상되며, 부산도시철도 온천장역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 활용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 금정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통시설: 부산도시철도 온천장역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 부산 시내 이동이 용이합니다.

건축물 정보: 철근콘크리트 평지붕 구조의 지상 19층 건물 중 3층 305호입니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전, 승강기, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 본건은 대항력 있는 선순위 임차인 박 씨가 존재하며, 임차보증금 155,000,000원 중 경매 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

재매각 물건: 본건은 재매각 대상 물건으로, 이전 매각 과정에서 발생했던 유찰 사유나 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

선순위 임차권의 우선변제: 박 씨의 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 임차인의 보증금은 우선적으로 변제받아야 하는 권리를 가집니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전동에 위치한 아파트로, 교육 시설 및 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 박 씨의 보증금 155,000,000원이며, 경매 배당 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

재매각 물건이라는 점 또한 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자 또는 장기적인 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

온천장역을 중심으로 한 교통 편의성은 지역 내 부동산 가치를 지지하는 요인입니다.

향후 부산 지역 부동산 시장의 전반적인 흐름에 따라 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(박 , 보증금 155,000,000원)이 존재하나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 배당 결과에 따라 매수인이 추가로 부담할 보증금은 없는 것으로 예상됩니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 0원으로 간주하고, 부동산의 시장 가치를 기준으로 산출합니다.

감정가 184,000,000원 대비 약 90% 수준인 165,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 법원 배당표 확인 및 관련 자료 검토를 통해 최종 인수 금액을 확정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.