나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10738 [1] 경상남도 거창군 신원면 청수리 산83 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10738 [1] 경상남도 거창군 신원면 청수리 산83 임야 경매

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거창지원 경매1계 2024타경10738 | 소재지: 경상남도 거창군 신원면 청수리 산83 | 감정가: 107,088,000원 | 최저가: 22,458,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경10738 (1)

소재지: 경상남도 거창군 신원면 청수리 산83

용도: 임야 (현황 "토지임야")

토지면적: 8924.00㎡ (약 2700.89평)

감정가: 107,088,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지매각)

1.2. 채무자 및 특이사항

소유자/채무자: 김OO

채권자: 황OO

특이사항: 분묘기지권, 지상 분묘 소재

주의사항: 지상 분묘 소재(분묘기지권 성립 여지 있음), 연고자 미상의 분묘 1기 소재함.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건 임야는 경상남도 거창군 신원면 청수리 소재 "수동마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 태양광발전소, 농경지 등이 소재하고 있는 순수 야산지대입니다.

신원면은 거창군의 최남단에 위치하며 해발이 높고 산간오지로서 기온이 낮은 편으로, 고랭지 채소를 많이 재배하는 지역의 특성을 가지고 있습니다.

본건은 동하향 경사의 부정형 토지이며, 북측으로 현황 폭 약 3m 내외의 포장농로에 접하고 있어 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건 임야는 순수 야산지대에 위치하고 있어 상업시설이 형성되어 있지 않으며, 도심 접근성이 낮아 생활 편의 시설 이용은 어려운 지역입니다.

신원면은 때 묻지 않은 자연환경을 간직하고 있는 지역으로, 인근에 월여산, 감악산 등 높은 산들이 있으며, 감악힐링공원, 거창사건추모공원 등 관광 및 역사 교육시설이 비교적 근거리에 위치하고 있습니다. 이는 자연 친화적 투자 관점에서는 장점이나, 일반 주거를 위한 생활 정보는 미미한 수준입니다.

2.3. 법규 및 제한사항 (개발 제한성 분석)

본건 임야는 보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「산지관리법」에 따른 엄격한 개발 제한을 받습니다.

또한, 가축사육제한구역(소, 말, 돼지, 개 등 다수 제한)으로 지정되어 있어 축사 등을 통한 이용 및 수익 창출에 제약이 많습니다.

따라서, 단기적인 개발 목적보다는 임업 활동 또는 장기적인 보전/투자 관점에서 접근해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석 (매각대상 및 특이사항)

본건은 토지매각 건으로 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

등기부 상 소유자, 채무자, 채권자가 명확한 부동산강제경매 물건이며, 등기부 상 특이한 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크: 분묘기지권 성립 여지

본건 토지 지상에는 연고자 미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 감정평가서상 '분묘기지권 성립 여지 있음'이 명시되었습니다.

매수인은 이 분묘의 연고자를 파악하고, 분묘기지권 성립 여부를 확인하여, 성립 시에는 지료를 지급하거나 이장을 협의/소송을 통해 해결해야 하는 추가적인 시간 및 비용 리스크를 부담해야 합니다.

지상물 리스크: 인근 태양광발전소

주변 환경에 태양광발전소가 소재하고 있어, 인근 개발 상황 및 본건의 지가에 영향을 미칠 수 있습니다.

도로 리스크: 북측 포장농로(약 3m) 접

도로 폭이 좁은 농로에 접하고 있어, 개발 시 법정 도로 요건을 충족시키기 어렵거나 추가적인 토목공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

지역적 리스크: 역사 교육시설 인근

신원면은 거창 양민 학살 사건 관련 추모 시설이 있는 지역으로, 해당 시설 인근에 위치할 경우, 심리적/지역적 특성이 투자 판단에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 보전관리지역 및 준보전산지에 위치한 약 2700평 규모의 대형 임야로, 순수 야산지대에 속하여 단기적 개발 수익을 기대하기는 어렵습니다.

가장 핵심적인 문제는 지상에 존재하는 연고자 미상의 분묘(분묘기지권) 리스크이며, 이 점이 매수인의 추가적인 노력과 비용을 요구하는 명확한 진입장벽입니다.

다만, 약 1억 7백만원대의 감정가에 형성된 대형 임야가 분묘 리스크로 인해 유찰될 경우, 지가 하락에 따른 저렴한 매수 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

장기 투자 관점: 분묘 리스크를 인수할 수 있는 매수자에게는 보전관리지역 내 장기적 임업용, 자연 보전용 또는 세컨드 하우스(개발 행위 시 인허가 필수) 부지 등으로 저가에 매입할 수 있는 기회입니다.

분묘 해결 능력: 분묘기지권 해결에 대한 노하우와 자금력을 갖춘 투자자에게 적합하며, 리스크가 가격에 반영되어 매수 시 수익률을 높일 수 있습니다.

대형 임야: 8,924㎡ (약 2,700평)의 넓은 면적은 장기적으로 지가 상승 시 큰 시세 차익을 기대할 수 있는 요소입니다.

자연 환경: 고랭지 특성과 깨끗한 주변 환경은 웰빙 및 친환경 관련 사업(제한된 범위 내)의 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계