나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10851 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 죽전리 산98 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10851 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 죽전리 산98 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경10851 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 죽전리 산98 | 감정가: 21,553,155원 | 최저가: 4,520,000원 | 용도: 임야

1. 경매물건 기본 정보

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

본 사건은 경상남도 합천군 쌍백면 죽전리에 소재한 임야 등 다수 필지의 토지 일부 지분에 대한 부동산 강제경매 사건입니다. 전체 토지 면적은 73,686.00㎡ (약 22,291평) 이며, 감정가는 21,553,155원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지 일부 지분 매각이며, 소유자 강OO와 채무자 강OO가 동일인인 것으로 보아 채무 변제를 위한 강제경매로 진행되는 것으로 판단됩니다.

1.2. 물건 상세 정보 요약 (기호 1번 기준)

소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 죽전리 산98 (다수 필지 포함)

용도: 임야 (외 답, 전 등)

토지면적: 73,686.00㎡ (약 22,291평)

감정가: 21,553,155원

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건 기호(1)은 '죽전마을' 남서측 인근에 위치하며, 전, 답, 임야(자연림) 등이 혼재한 농촌 임야 지역입니다. 기호(1)은 북측으로 노폭 약 3.5M 시멘트 포장도로와 연결된 약 2M 진입로가 일부 포함되어 있어 차량 접근이 보통인 편이나, 그 외 기호(2), (3), (9), (10) 등의 임야는 맹지이거나 차량 접근이 어려운 상태로 교통 사정이 불편한 편입니다. 주변은 인구밀도가 낮고 (죽전리는 2015년 기준 58가구 117명으로 소규모), 농촌 마을 중심의 한적한 환경입니다.

2.2. 형태 및 이용 상태

기호(1)은 부정형의 급경사(일부 완경사) 지세로서, 주로 자연림 상태이며 일부는 진입로로 이용되고 있습니다. 다수 필지 중 기호(4)~(6)은 평지의 '답'으로, 기호(7)은 '전', 기호(8)은 '전(휴경), 묘지 등'으로 이용되는 등 전체 물건이 다양한 지목과 이용 현황을 가지고 있어 일괄 매각 시 전체적인 활용 방안 검토가 필수적입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호(1)은 '농림지역', '보전관리지역', '임업용산지', '준보전산지' 등이 혼재되어 있어 개발 행위에 엄격한 제한을 받습니다. 특히 다수 필지 중 기호(2)와 (4), (7), (8)은 '역사문화환경보존지역' 또는 '국가지정문화유산구역'에 저촉되며, 기호(4)~(6)은 '농업진흥구역'에 해당하여 각 필지별로 개발 및 이용에 대한 개별적인 확인이 필요합니다. 이러한 복잡한 용도지역과 제한사항은 향후 토지의 활용도와 매각에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석 (지분 매각)

본건은 '토지일부지분매각'으로, 매각 후에도 해당 토지는 공유 상태로 남게 됩니다. 경매 낙찰자는 기존 공유자와의 관계 설정(협의 매수, 공유물 분할 청구 등)이 필수적이며, 이는 시간과 비용이 수반되는 과정입니다. 특히 '공유자우선매수신고'가 가능한 물건으로, 기존 공유자가 경매 기일 당일 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수할 수 있으며, 이는 '1회로 제한'됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

분묘기지권 리스크

기호(1)에는 분묘 2기, 기호(2)에는 분묘 1기, 기호(8)에는 분묘 4기가 소재합니다. 이는 '분묘기지권' 성립 가능성이 매우 높으며, 분묘기지권이 성립될 경우 낙찰자는 분묘를 임의로 이전하거나 철거할 수 없습니다. 분묘 관리에 따른 지료 청구 소송 등 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 물건 및 매각 제외

기호(1) 지상의 제시외 수목(밤나무)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 수목에 대한 처리(수거, 매수 등) 문제를 별도로 해결해야 합니다. 기호(8)의 수목(향나무, 느티나무, 이팝나무, 주목 등 약 63주) 역시 매각에 포함되는지 여부를 재확인해야 합니다.

혐오시설 및 환경

주변에 명확한 대규모 혐오시설은 검색되지 않았으나, 본건 자체가 임야이고 일부 필지에는 묘지가 소재하므로, 토지의 이용 목적에 따라 혐오시설로 간주될 여지가 있습니다. 산골 마을 지역이므로, 축사 시설 등 가축 사육 관련 시설의 존재 여부도 현장 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 경매 물건은 합천군 쌍백면 일대의 임야 및 농지 등 다수 필지를 묶은 '지분 매각' 물건으로, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있지만, 권리 관계와 토지 이용에 있어 복잡성이 매우 높습니다. 지분 매각, 공유자우선매수, 다수 필지의 복잡한 용도지역 제한, 그리고 분묘기지권 등 다양한 특수 권리들이 얽혀 있어, 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 '고위험-고수익'형 물건으로 분류됩니다.

4.2. 투자 포인트

가격 경쟁 우위: 지분 매각의 특성과 분묘 소재 등의 리스크로 인해 유찰이 반복될 가능성이 높으며, 이는 실수요자에게 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

공유물 분할 청구: 지분 취득 후 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 단독 소유로 만들거나, 기존 공유자에게 지분을 매각하여 시세 차익을 얻는 전략을 구사할 수 있습니다.

장기적 투자: 대부분 임야 및 농지이므로 단기적 개발 차익보다는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 보전 목적의 투자에 적합합니다.

4.3. 결론

본 물건에 대한 투자는 분묘기지권에 대한 법적 리스크를 이해하고, 공유자우선매수 가능성을 염두에 두며, 복잡한 토지 이용 계획과 제한에 대한 충분한 사전 조사를 마친 전문적인 투자자에게 적합합니다. 입찰 전 모든 필지에 대한 현장 확인 및 분묘기지권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계