나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10936 [1] 경상남도 합천군 용주면 봉기리 387 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10936 [1] 경상남도 합천군 용주면 봉기리 387 답 경매

• 사건번호: 2024타경10936
• 주소: 경상남도 합천군 용주면 봉기리 387
• 감정가: 30,006,950원
• 최저가: 7,866,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2024타경10936 | 소재지: 경상남도 합천군 용주면 봉기리 387 | 감정가: 30,006,950원 | 최저가: 7,866,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 거창지원 2024타경10936 (1)

소재지: 경상남도 합천군 용주면 봉기리 387

용도 (공부상/현황): 답 / 전

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 30,006,950원

토지면적: 1345.00㎡ (약 407.05평)

2. 물건 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 합천군 용주면 봉기리 "봉기마을" 북서측으로 약 1.3Km 떨어진 곳에 위치합니다. 주변은 전, 답, 주택, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 인근 필지까지는 차량 접근이 가능하나, 본건까지 직접적인 차량 접근은 어렵고, 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

토지 형태는 부정형의 완경사 지세이며, 현재는 밭(전)으로 이용되고 있습니다. 지적도상 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이므로, 인접 필지를 통해서만 접근이 가능합니다. 이 점은 향후 활용에 있어 필수적으로 고려해야 할 사항입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 '보전관리지역'이며 '영농여건불리농지'로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 제한이 있으며, 농지로서의 생산성도 낮음을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 도OOOOOOOOOOO으로 파악됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매로, 채권자의 임의 회수 절차에 따른 매각 건입니다. 본건은 **재매각** 물건이므로 입찰 시 보증금 미반환의 위험을 충분히 인지해야 합니다.

3.2. 특이 사항 및 리스크 분석

농지취득자격증명 (농지증): 본건은 지목이 '답'으로 농지에 해당하므로, **농지취득자격증명서 제출이 필수**입니다. 만약 농지증을 제출하지 못하거나 농지가 아니라는 증명서를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금은 **반환되지 않습니다**. 농지법상 자격 요건을 갖춘 실수요자만 입찰이 가능합니다.

제시외 물건 (매각 제외): 토지 기호(1) 지상 일부에 소재하는 수목(밤나무, 복숭아나무, 제피나무 등 약 40주)은 **매각에서 제외**됩니다. 낙찰자가 해당 토지를 이용하기 위해서는 수목 소유자와 별도의 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 입지 및 환경 분석

4.1. 입지조건 및 교통

최고의 입지: 보전관리지역 내 영농여건 불리 농지로, 자연림과 주택이 혼재된 한적하고 조용한 농촌 지역에 위치합니다. 개발 목적보다는 농림업이나 장기적인 투자 목적으로 적합합니다.

교통: 인근 필지까지만 차량 접근이 가능하고 본건까지는 진입이 어려워 교통사정이 불편하며, 지적도상 맹지라는 결정적 단점이 있습니다.

4.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건은 농촌 지역 내 맹지이므로 상권의 형성을 기대하기는 어렵습니다.

생활정보: 합천군의 일반적인 생활 인프라를 이용해야 하며, 인근에는 덕원정, 우천정 같은 문화유적이 있습니다. 차량으로 약 8.6km 거리에 합천 영상테마파크, 약 1km 거리에 정양레포츠공원 등의 관광 시설이 있으나, 일상적인 생활 편의 시설(병원, 대형 마트 등)과의 접근성은 낮습니다.

혐오시설: 인근에서 특기할 만한 대규모 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사 또는 폐기물 보관 시설 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 잠재적 리스크

농지증 미제출에 따른 보증금 몰수 위험이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 매각 제외 수목에 대한 처리 문제, 맹지로서의 진입로 확보 문제, 그리고 '영농여건불리농지' 지정에 따른 토지 활용의 제약이 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 보전관리지역 내 맹지(공부상 답, 현황은 전)로, 교통이 불편하고 개발이 제한되는 토지입니다. 감정가가 낮아 보이지만, 재매각 건인 점과 농지증 제출 의무가 있음에도 불구하고 현재 상태가 '전'으로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

저렴한 농지 취득 기회: 농지증 발급이 가능한 실수요자에게는 보전관리지역 내 약 407평 규모의 토지를 비교적 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회입니다.

장기적 투자 가치: 당장의 활용도는 낮으나, 장기적으로 귀농 또는 주말농장 등의 목적으로 이용을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 맹지이므로 반드시 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

투자는 철저한 현장 조사와 농지증 발급 가능 여부를 확인한 후에 결정해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계