나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11175 [1] 경상남도 합천군 가야면 이천리 281 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11175 [1] 경상남도 합천군 가야면 이천리 281 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경11175 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 이천리 281 | 감정가: 7,820,000원 | 최저가: 4,379,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경11175 (1)

소재지: 경상남도 합천군 가야면 이천리 281

용도: 전 (밭)

감정가: 7,820,000원

토지면적: 2,040.00제곱미터 (약 617.1평)

매각대상: 토지 일부 지분 (토지 지분율: 34006.799999999996)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 마OO / 마OO

채권자: 현OOOOOOOO

1.2. 주요 특이사항 및 주의 사항

본 건은 토지 전체가 아닌 지분(일부) 매각 물건입니다.

농지법에 따라 농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

공유자우선매수신고는 1회로 제한됩니다. (현재 재매각 상태)

감정평가서상 연고자 미상의 분묘 4기가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 여부 및 처리 비용을 고려해야 합니다.

본 경매는 재매각 물건으로, 이전 입찰 불허가 또는 미납 등의 이력이 있음을 시사합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 합천군 가야면 이천리 "기터마을" 남서측 인근에 위치한 농경지대입니다.

주위는 농경지(전), 축사, 묘지 등이 혼재하는 마을 주변 지역입니다.

지목은 "전"이며, 현황은 전 및 일부 묘지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접 토지(283-1, 284-1)를 경유하여 현황 폭 약 6m 내외의 포장도로를 통해 진출입하고 있습니다. 진출입로에 대한 법적 권리(통행지역권 등) 확보 여부를 확인해야 합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지 이용 계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위(농업 관련 시설 또는 주택) 시 타 용도 지역 대비 활용도가 높습니다.

가축사육제한구역(일부제한구역_250)으로 지정되어 있어 가축 사육 시 법적 제한을 받습니다.

2.4. 혐오 시설 정보

감정평가서상 인근에 축사 및 묘지가 소재하고 있는 농경지대임을 명시하고 있습니다. 축사의 위치와 거리에 따라 악취 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 지분 매각 및 공유자 우선 매수

매각 대상은 전체 토지 2,040.00제곱미터 중 일부 지분(34006.799999999996)입니다.

지분 매각 특성상 기존 공유자에게 우선 매수 신고 기회가 1회 주어집니다. 따라서 낙찰을 받더라도 공유자가 우선 매수권을 행사하면 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

3.2. 특수 권리 분석 (분묘기지권)

토지 지상에 연고자 미상의 분묘 4기가 존재하며, 이는 분묘기지권 성립 여부를 검토해야 하는 주요 리스크입니다.

만약 분묘기지권이 성립된다면, 해당 분묘의 철거를 요구할 수 없으며, 토지 이용에 제약이 발생합니다.

낙찰자는 분묘의 연고자를 찾아 이장 협의를 진행하거나, 법적으로 처리해야 하는 복잡한 절차와 비용을 부담해야 합니다.

3.3. 농지 취득 및 재매각

농지취득자격증명서 제출이 의무이므로, 농지 취득 자격이 없는 경우 입찰이 제한되며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

본 건이 재매각이라는 점은 이전 최고가 매수인이 보증금을 미납했거나, 법원의 불허가 사유(예: 농취증 미제출, 분묘기지권에 대한 오판 등)가 있었을 가능성을 시사합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 소유권 행사 제약

지분 매각의 특성상 단독으로 토지를 이용하거나 처분하기 어렵습니다. 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해서만 완전한 권리 행사가 가능하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생합니다.

4.2. 토지 이용의 한계 (맹지 및 분묘)

지적도상 맹지라는 점과 분묘 4기가 존재한다는 사실은 토지 개발 및 활용에 가장 큰 제약을 가합니다.

특히 분묘 처리는 시간과 비용 외에 법적/감정적인 어려움이 수반됩니다.

4.3. 농지 취득 리스크

낙찰 후 농취증 발급이 불가능할 경우, 보증금을 잃게 되므로 입찰 전 관할 지자체에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 계획관리지역의 '전'으로 잠재적인 개발 가치는 있으나, 지분 매각, 맹지, 분묘 4기 소재, 농지취득자격증명 필요, 재매각 이력 등 복합적인 특수 권리 및 법적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 일반적인 실수요자보다는 특수물건 처리 경험이 풍부하거나, 기존 공유자로서 지분 정리를 원하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

지분 매각 물건의 특성상 낮은 감정가(7,820,000원) 대비 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 높아 소액 투자가 가능합니다.

계획관리지역으로 향후 개발 제한이 비교적 적어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

기존 공유자가 낮은 가격에 지분을 확보하여 토지 전체의 소유권을 정리하고자 할 때 유리한 투자 물건입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계