나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11298 [1] 경상남도 거창군 주상면 거기리 544 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11298 [1] 경상남도 거창군 주상면 거기리 544 답 경매

• 사건번호: 2024타경11298
• 주소: 경상남도 거창군 주상면 거기리 544
• 감정가: 24,102,000원
• 최저가: 6,318,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2024타경11298 | 소재지: 경상남도 거창군 주상면 거기리 544 | 감정가: 24,102,000원 | 최저가: 6,318,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경11298 (1)

소재지: 경상남도 거창군 주상면 거기리 544

용도 (공부/현황): 답 / 전(휴경상태)

감정가: 24,102,000원

토지면적: 618.00㎡ (약 187.1 평)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 핵심 특이사항 및 주의사항

본 건은 공유물분할을 위한 경매 물건으로 권리관계는 단순할 것으로 예상되나, 가장 큰 핵심은 '농지취득자격증명서(농취증)' 제출 의무입니다.

재매각 물건이라는 점은 이전 낙찰자가 잔금을 미납했거나 농취증 미제출로 인해 불허가된 이력이 있다는 것을 의미하며, 입찰자는 농취증 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

농취증 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출하지 못할 경우 보증금은 반환되지 않으니 입찰 전 필히 관할 주상면사무소에 농취증 발급 가능성을 문의해야 합니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 618.00㎡ (약 187.1 평)

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경상남도 거창군 주상면 거기리에 소재하며 "고대마을" 동측 주변에 위치합니다. 주변은 전형적인 농촌 마을 내 주택 및 주변의 논, 밭, 과수원 등이 혼재하는 농경지대입니다. 도심과의 접근성은 떨어지나, 영농 및 전원생활 용도로는 적합한 조용한 입지입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본 토지는 부정형의 모양이며 완경사 지세입니다. 공부상 지목은 '답(논)'이나, 현재는 '전(밭)'으로 이용되고 있으며 휴경 상태인 것으로 조사되었습니다. 인접 도로상태는 남서측으로 노폭 약 3.5M 내외의 아스콘 포장도로가 접해있어 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

가장 중요한 점은 토지의 용도지역이 '계획관리지역'이라는 것입니다. 계획관리지역은 보전관리지역이나 농림지역에 비해 개발 및 건축 행위의 자유도가 높아 향후 건축 허가 및 활용에 있어서 유리한 측면이 있습니다.

다만, 가축사육제한구역(일부 가축 제한)으로 지정되어 있어 축사 관련 사업은 제한을 받으며, 공장설립승인지역(1-1)에도 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 권리 관계

본 건은 '공유물분할을 위한 경매'로, 이는 채권 회수를 위한 일반 강제경매나 임의경매와 달리 공유자 간의 합의 또는 법원의 명령에 따라 공유 관계를 해소하기 위해 진행되는 경매입니다.

따라서 소유권 이외의 복잡한 권리(유치권, 법정지상권, 선순위 임차인 등) 문제가 발생할 소지가 상대적으로 낮아 권리상으로는 매우 깨끗할 것으로 예상됩니다. 입찰자는 최종 매각물건명세서를 통해 말소기준권리를 확인하여 인수할 권리가 없는지 확인하는 절차만 거치면 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 토지는 농촌 지역의 농지이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 주 용도는 농업 생산 활동이며, 계획관리지역이라는 이점을 활용하여 향후 농산물 가공 시설, 소규모 창고, 또는 전원주택 등의 건축을 고려할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

생활 편의 시설은 차량으로 인근 거창읍 소재지를 이용해야 합니다. 고대마을과 인접해 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있으나, 마트, 병원, 학교 등의 생활 인프라는 원거리입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크 (최대 리스크)

본 건은 농지(답, 현황 전)이므로 낙찰 시 농취증 제출이 필수입니다. 농업인이 아니더라도 '농업경영계획서' 제출 등을 통해 농취증을 발급받을 수 있지만, 농지법상의 요건(거리, 면적 등)을 충족하지 못하면 발급이 거부될 수 있습니다. 재매각 사유 중 농취증 미제출이 있을 수 있으니, 발급 가능성을 100% 확인 후 입찰해야 합니다.

5.2. 지목과 현황의 차이

공부상 '답'이나 현황이 '전'으로 이용 중입니다. 이는 토지대장 변경의 문제가 아니며, 농취증 발급 및 농지 활용에는 큰 문제가 없으나, 지적도와 현황 일치 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

주변 환경은 농촌 마을과 농경지이므로 고압선, 폐기물 처리장 등과 같은 주요 혐오시설은 없는 것으로 보이나, 인근에 축사나 분뇨 처리시설의 유무는 임장(현장 확인)을 통해 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 권리관계가 단순한 '공유물분할경매' 물건이며, 개발 가능성이 높은 '계획관리지역'에 위치한 토지입니다. 감정가 대비 가격 하락이 있다면 메리트가 있으나, 최대 리스크인 '농취증 발급' 문제를 해결할 수 있는 실수요자에게 적합한 물건입니다. 농지법에 대한 이해와 농취증 발급에 대한 확신이 있는 분이 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역으로 향후 활용도가 높음 (전원주택, 소형 창고 등 건축 가능성).

권리 안정성: 공유물분할 경매로 권리 분석이 단순하고 안전함.

토지 면적: 618.00㎡ (약 187.1 평)으로 소액 투자 및 영농 목적으로 적절한 크기.

경쟁률: '농취증 필수'와 '재매각' 이력은 진입 장벽으로 작용하여 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있음.

법원 정보

거창지원 경매1계