나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11410 [4] 경상남도 합천군 가야면 야천리 643 전 경매
매각기일: 2026-01-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11410 [4] 경상남도 합천군 가야면 야천리 643 전 경매
- 사건번호: 2024타경11410
- 주소: 경상남도 합천군 가야면 야천리 643
- 용도: 전
거창지원 경매1계 2024타경11410 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 야천리 643 | 감정가: 18,162,000원 | 최저가: 4,761,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호는 거창지원 2024타경11410 (4)이며, 소재지는 경상남도 합천군 가야면 야천리 641 외 다수 필지입니다.
본건은 부동산 임의경매 사건으로 매각대상은 토지매각이며 일괄매각 조건입니다.
현재 용도는 전으로 제시되었으나, 현황은 답, 묵답, 묵전 등이 혼재되어 있습니다.
최초 감정가는 18,162,000원입니다.
소유자 및 채무자는 김OOOOOOO이며 채권자는 농OOOOOOOO입니다.
특이사항으로는 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, '재매각' 사건으로 진행되고 있습니다.
1.2. 면적 정보
매각대상 토지의 총면적은 1035.00㎡ (약 313.10평)입니다.
건물은 0.00㎡로 매각대상에 포함되지 않습니다.
2. 물건 분석
2.1. 입지 조건 및 환경 분석
본건 토지들은 경상남도 합천군 가야면 대전리, 매안리, 사촌리, 야천리에 분산된 여러 필지로 구성되어 있습니다.
위치적으로 "쪽달리마을", "야동마을", "맬리마을" 등의 마을 주변 농경지대 및 경지정리지대에 속하며, 인근에 "대장경테마파크"가 소재합니다.
주위 환경은 농경지와 농가주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 환경입니다.
교통상황은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정 등을 고려할 때 전반적으로 보통 수준입니다.
토지 현황은 전(밭), 답(논), 묵답, 묵전(휴경지) 등으로 다양하며, 지형은 부정형 또는 유사 장방형입니다.
2.2. 권리 분석
본건은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지매각입니다.
제시외 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.
임대차 관계는 미상입니다.
주의사항으로 '농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 제출 요함(미제출 시 보증금 미반환)'이 명시되어 있어, 낙찰자는 농지 취득에 대한 준비를 철저히 해야 합니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한사항
매각 토지는 필지별로 용도지역 및 제한사항이 매우 상이합니다.
계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 도시지역(자연녹지지역)이 혼재되어 있습니다.
중요 제한사항으로는 다음과 같습니다.
1) 공통: 가축사육제한구역(일부 제한구역)에 속합니다.
2) 기호(1),(2): 하천구역(이천천)에 포함되어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.
3) 기호(4),(5): 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 농업 외 용도로의 전환이 어렵습니다.
4) 기호(8),(9): 역사문화환경보존지역(정인홍 묘 관련 100m, 200m, 300m) 규제를 받으며, 영농여건불리농지입니다.
2.4. 상권분석 및 생활정보
제공된 정보에 따르면 본건은 농경지대 및 마을 주변에 위치하여 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.
생활 편의시설은 인근 마을이나 합천군 가야면 소재지 등을 이용해야 하는 전형적인 농촌 지역 특성을 가집니다.
3. 투자 검토
3.1. 잠재적 리스크
1) 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 가장 중요한 리스크로, 제출 의무를 이행하지 못할 경우 입찰보증금을 돌려받을 수 없습니다.
2) 맹지 및 도로 접근성: 기호(1), (8), (9)는 지적도상 맹지이며, 기호(7)은 맹지이나 현황 농로를 통해 진출입하고 있어 실제 이용 및 개발 시 도로 확보 여부를 정밀하게 검토해야 합니다.
3) 개발 제한: 필지별로 하천구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등 강력한 규제가 혼재되어 있어, 매수 목적에 맞는 개발 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
4) 재매각 사건: 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유를 파악하여 투자에 반영해야 합니다.
3.2. 종합 의견
본건은 다양한 용도지역(계획관리, 농림, 자연녹지 등)과 다양한 현황(전, 답, 묵전)의 다수 필지를 일괄 매입하는 농지 투자 물건입니다.
총면적은 약 313평으로 소규모이나, 합천 해인사 및 대장경테마파크 인근에 위치하고 있어 장기적인 관점에서 토지 보유 가치가 있을 수 있습니다.
농취증 발급이 가능한 실수요자 또는 농업을 목적으로 하는 투자자에게 적합하며, 규제가 강한 필지(농업진흥구역, 하천구역)의 비중을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
3.3. 투자 포인트
1) 일괄매각에 따른 가격적 이점: 다양한 규제 및 용도의 필지가 섞여 있어 경쟁률이 낮을 수 있으며, 저렴한 가격에 다수의 필지를 취득할 기회입니다.
2) 일부 계획관리지역 및 도로 접합 필지: 일부 필지는 개발이 상대적으로 용이한 계획관리지역에 속하며, 포장 농로에 접하고 있어 향후 농업 시설이나 소규모 개발에 유리할 수 있습니다.
3) 도시지역(자연녹지) 포함: 일부 필지가 도시지역 중 자연녹지지역에 속하여, 향후 지자체 계획에 따라 활용도가 높아질 잠재력이 있습니다.
법원 정보
거창지원 경매1계