나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11410 [3] 경상남도 합천군 가야면 사촌리 711-17 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11410 [3] 경상남도 합천군 가야면 사촌리 711-17 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경11410 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 사촌리 711-17 | 감정가: 57,260,000원 | 최저가: 15,010,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경11410 (3)이며, 소재지는 경상남도 합천군 가야면 사촌리 711-17 외 필지(총 9필지 일괄매각)입니다.

용도는 답을 포함한 농지 형태이며, 전체 토지 면적은 2045.00㎡ (약 618.61평)입니다.

감정가는 57,260,000원으로 책정되었습니다.

매각 대상은 토지 전부이며 건물면적은 0.00㎡입니다.

1.2. 경매 진행 및 특이사항

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 김OOOOOOO으로 동일하고 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 본 건은 '재매각' 이력이 있습니다.

1.3. 주의사항

일괄매각 건으로 개별 필지 매수는 불가합니다.

가장 중요한 주의사항은 **농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 제출이 필수**이며, 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 낙찰 전 반드시 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지들은 합천군 가야면 대전리, 매안리, 사촌리, 야천리 일대에 흩어져 위치하고 있습니다.

대전리 쪽달리마을 남서측, 매안리 야동마을 남측 및 남동측 인근, 사촌리 맬리마을 동측 인근, 야천리 대장경테마파크 동측 인근에 분포합니다.

부근은 농경지, 농가주택 등이 소재하는 전형적인 마을 주변 농경지대 및 경지정리 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

총 9필지로 구성되어 있으며, 필지별로 형태 및 이용 상태가 다릅니다.

현황은 '답', '묵답', '전', '묵전' 등 다양한 농지 상태로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

도로 조건이 필지별로 상이하여 투자 시 유의해야 합니다.

기호(1), (8), (9)는 지적도상 **맹지**입니다.

기호(7)은 지적도상 맹지이나, 현황 포장농로를 통해 진출입하고 있습니다.

그 외 필지(기호 2, 3, 4, 5, 6)는 현황 폭 약 3m 내외의 포장도로 또는 포장농로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 분석

매각 대상은 '토지' 매각이며, 건물은 존재하지 않아 건물에 대한 권리 문제는 없습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 인해 소멸되어 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. (낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 예상됨).

소유자/채무자가 동일하므로 일반적인 경매 진행에 준합니다.

3.2. 특수 권리 및 절차적 위험

본 건의 핵심 위험 요소는 **농지취득자격증명 제출 의무**입니다. 미제출 시 보증금 미반환 처리가 되므로, 영농 계획 및 농지법상 자격 요건을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

'재매각' 건이므로, 이전 최고가 매수신고인이 대금을 미납했거나 농취증을 미제출하여 발생했을 가능성이 높습니다. 입찰 전 이 점을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 농경지대에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택 및 경작지가 주를 이루고 있어 상업시설이나 상권 발달은 미미합니다.

따라서 상업용 투자 목적보다는 농업 생산 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔 토지 투자로 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 대장경테마파크가 위치하며, 농가주택이 소재하는 농촌 지역입니다.

감정평가서 요약표에 명시된 주요 혐오시설은 없으나, 현장 조사를 통해 개별 필지 주변의 소규모 시설(축사, 고물상 등) 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

다만, 기호(8), (9) 필지는 **역사문화환경보존지역** (정인홍 묘 100m, 200m, 300m) 제한을 받고 있어, 건축 행위 등에 제약을 받을 수 있는 '법적 혐오 요소'가 존재합니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 농지취득자격증명 리스크

잠재적 리스크: 농지 취득 자격 요건을 갖추지 못할 경우, 낙찰 후 대금 납부가 불가능하며 보증금을 몰수당합니다.

해결 방안: 입찰 전 관할 관청(읍/면사무소)에 방문하여 본인 자격 요건 및 해당 토지의 농취증 발급 가능 여부를 반드시 사전 문의해야 합니다.

5.2. 복잡한 용도지역 및 개발 제한 리스크

잠재적 리스크: 9필지 전체가 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역과 가축사육제한구역, 하천구역, 농업진흥구역, **역사문화환경보존지역** 등 복잡한 제한에 얽혀 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 개발에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

해결 방안: 각 필지별로 토지이용계획 규제를 정밀하게 분석하고, 향후 개발(농지 전용 등) 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

5.3. 맹지 리스크

잠재적 리스크: 기호(1), (8), (9)는 맹지로 진출입로 확보가 필요합니다. 기호(7)도 지적도상 맹지이나 현황도로를 이용하고 있어 향후 분쟁 가능성이 있습니다.

해결 방안: 맹지 필지에 대한 인접 토지 소유자 확인 및 통행권 확보 방안(주위토지통행권 또는 매수 협의)을 준비해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 경상남도 합천군 가야면 일대의 총 9필지(2045.00㎡, 약 618.61평)에 대한 일괄 농지 매각 건입니다.

다양한 용도지역을 포함하고 있으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 다수, 복잡하고 엄격한 개발 제한(농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등)이 복합적으로 작용하는 고난도 물건입니다.

단기 시세차익보다는, 복잡한 권리 및 개발 제한을 감안한 낮은 가격에 낙찰받아 장기적인 농업 경영 또는 소규모 개발(용도지역에 따라)을 목표로 해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

면적의 규모: 약 618.61평의 비교적 넓은 면적을 일괄로 확보할 수 있습니다.

용도지역의 다양성: 계획관리지역, 자연녹지지역이 일부 포함되어 있어 농림지역이나 생산관리지역 단독 필지보다 활용도가 높을 수 있습니다.

영농여건불리농지: 기호(8), (9)는 영농여건불리농지로 분류되어 있어, 농지 전용 시 일부 완화된 규정을 적용받을 수 있는 여지가 있습니다.

재매각: 재매각 이력은 응찰자에게 위험 요소가 되는 동시에, 유찰이 반복되어 감정가 대비 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계