나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11472 [1] 경상남도 합천군 묘산면 507-1 반포리 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2024.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 묘산면 반포리에 소재하는 토지로서, "반포마을" 남측 인근에
소재하며, 부근은 국도변 주변으로 답, 전, 소규모 공장, 주유소 및 인근 마을 내에 주
택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 국도가 소재하고 있는 점 등을 고려할 때, 제반
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형으로 평지의 토지로서 "공업용 건부지"임.

인접 도로상태

지적도상 서측으로 국도와 접한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(건고541호(1985.12.13))(접합), 지방2급하천(합고제
2023-39호(2023.02.17.))(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역_700)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 하천구역(묘산천(지방하천))<하천법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)
: 철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 페인팅, 판넬, 강판 등.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 2000.04.18)

기호(2-나)
: 조적(블럭)조 스라브지붕 단층 건물로서,
외벽: 적벽돌, 페인팅 등.
내벽: 벽지 등.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 2000.04.18)

이용상태

기호(2-가): "제조업소(공장)"임.
기호(2-나): "주택"임.

설비내역

기호(2-가): 급.배수설비 등이 있음.
기호(2-나): 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 태양열설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

건물 기호(2-가)의 등기사항전부증명서상의 이용상황은 "소매점"이나, 일반건축물대장상
상의 이용상황은 "제조업소"로 양공부상 차이가 있으며, 현황은 일반건축물대장상의 내
용과 유사한 "공장"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 일반건축물대장상, 본건 건물은 2020.10.06자로, "위반건축물(불법증축: 208,91㎡,
위반일자: 2009년)"로 기재되어 있사오니, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물및관정 포함). 목록1번 토지의 일부 지방2급하천, 하천구역, 접도구역 저촉. 목록2번 건물의 일부 건축물대장상 현황은 소매점에서 제조업으로 변경있으며, 2020.10.06.자로 '위반건축물(불법증축:208.91㎡, 위반일자:2009년)으로 기재되어 있음. 제시외건물의 일부 인접 토지상에 소재. 건물 내부에 소재하는 소유자미상의 다량의 기계기구 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 거창지원 2024타경11472 (1)

소재지 : 경상남도 합천군 묘산면 507-1 반포리

용도 : 공장

감정가 : 347,838,200원

토지 면적 : 1,250.00㎡ (약 378.13평)

토지 제시외 면적 : 0.00㎡

건물 면적 : 386.70㎡ (약 116.97평)

건물 제시외 면적 : 684.00㎡ (약 206.91평)

매각 대상 : 토지/건물 일괄매각

경매 구분 : 부동산임의경매

채권자 : 농OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 합천군 묘산면 반포리에 소재하며, "반포마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 국도변 주변으로 답, 전, 소규모 공장, 주유소 및 인근 마을 내 주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 국도가 소재하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 부정형으로 평탄한 "공업용 건부지"로 이용되고 있습니다.

지적도상 서측으로 국도와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m-25m), 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역, 접도구역, 하천구역(묘산천)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2015-09-24, 117,600,000원)보다 앞선 권리로는 농업협동조합중앙회의 지상권(2007-11-19)이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황으로는 총 3명의 임차인이 파악되었습니다.

* KAMUPABISARA: 2018-09-18 사업자 등록, 대항력 없음.

* 한 : 2006-12-18 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원.

* 한 : 2018-01-02 전입, 대항력 없음.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 한 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 보유 사실만으로도 향후 잠재적 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건지는 농공복합지역의 특성을 보이며, 주변 지역은 농경지와 주거시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 산업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지는 입지입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

본건은 합천군 묘산면 반포리에 위치하여, 차량을 이용한 생활권 형성이 가능합니다.

인근 국도를 통해 이동이 용이하며, 기본적인 교통망은 갖추고 있습니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 대규모 편의 시설보다는 마을 단위의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 등기부상 농업협동조합중앙회 명의의 지상권(2007.11.19. 설정, 존속기간 30년)이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 권리입니다.

* 위반건축물 존재: 건물(기호 2-가)은 2009년 불법 증축(208.91㎡)으로 인해 2020년 10월 6일자로 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지 일부(목록 1번)는 지방2급하천, 하천구역, 접도구역에 저촉되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 중 일부가 인접 토지에 소재하고 있어 경계 확인이 필요합니다.

* 건물 현황과 공부상 불일치: 건물(기호 2-가)의 건축물대장상 현황은 제조업소이나, 등기사항전부증명서상 이용 현황은 소매점으로 기재되어 있습니다.

* 내부 기계기구 매각 제외: 건물 내부에 소유자 미상의 다량 기계기구는 매각 대상에서 제외되므로, 명도 및 처리 과정에서 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 합천군 묘산면 소재의 공장용 부동산입니다.

인근 국도 접근성은 양호하나, 지역적으로는 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 농공복합지역입니다.

가장 큰 특징은 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 지상권과 위반건축물 등기, 토지 이용 제한 사항입니다.

이러한 권리 관계 및 물적 하자 사항을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 공장 용도로 활용 가능: 현재 공장으로 사용 중이며, 용도적합성은 있습니다.

* 잠재적 가치: 만약 권리 인수 비용 및 하자 보수 비용을 감안하더라도 현재 감정가 대비 충분한 가격 메리트가 있다면 고려해볼 수 있습니다.

* 본 물건은 투자보다는 위험 관리가 우선시되는 물건으로, 투자 포인트가 제한적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 선순위 지상권 인수, 위반건축물 존재, 토지 이용 제한 등 복합적인 리스크 요소를 다수 포함하고 있어, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 물건 가치 평가가 선행되어야 합니다.

특히 인수되는 지상권의 연간 지료 및 잔여 기간, 위반건축물 시정 가능성 및 비용, 토지 이용 제한으로 인한 제약 정도 등을 면밀히 검토해야 합니다.

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.