나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11472 [1] 경상남도 합천군 묘산면 507-1 반포리 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11472 [1] 경상남도 합천군 묘산면 507-1 반포리 공장 경매

• 사건번호: 2024타경11472
• 주소: 경상남도 합천군 묘산면 영서로 1792
• 감정가: 347,838,200원
• 최저가: 91,184,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 공장

거창지원 경매1계 2024타경11472 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 영서로 1792 | 감정가: 347,838,200원 | 최저가: 91,184,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경11472 (1)

소재지: 경상남도 합천군 묘산면 507-1 반포리

용도: 공장 (현황 제조업소/주택 혼재)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 347,838,200원

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 면적 현황

토지면적: 1250.00㎡ (약 378.14평)

건물면적: 386.70㎡ (약 116.98평)

제시외 건물면적: 684.00㎡ (약 206.91평)

(참고: 제시외 건물면적이 등재 건물면적보다 크게 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됨)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 합천군 묘산면 반포리에 소재하며, "반포마을" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 국도변을 중심으로 답, 전, 소규모 공장, 주유소, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도가 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 국도와 직접 접하고 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 형태 및 도로 관계

토지는 부정형의 평지로, 현재 "공업용 건부지"로 이용 중입니다. 지적도상 서측으로 국도(중로1류, 폭 20m-25m)와 접한 상태입니다.

3. 법적 제한 사항 및 권리 분석

3.1. 토지이용계획 및 제한

토지는 계획관리지역이며, 지방2급하천(저촉), 하천구역(묘산천), 접도구역 등 개발 행위를 제한하는 구역에 일부 저촉되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(일부제한구역_700)에도 해당됩니다. 이로 인해 향후 증축이나 용도 변경 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

3.2. 권리 및 특이 사항

본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물 및 관정(지하수)을 포함하여 매각합니다. 가장 중요한 특이사항으로는 '법정지상권'이 명시되어 있어, 해당 법정지상권의 성립 여부 및 그 권리 범위에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 채무자: 주OOOOOOOO, 채권자: 농OOOOOOOO 의 부동산임의경매 사건입니다.

4. 건물 현황 및 상권 분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건은 단층 공장(제조업소) 및 단층 주택이 혼재된 형태입니다.

기호(2-가): 철골조 판넬지붕 단층, "제조업소(공장)"로 이용 중입니다. (당초 소매점에서 제조업소로 변경)

기호(2-나): 조적(블럭)조 스라브지붕 단층, "주택"으로 이용 중입니다. (위생, 난방, 태양열 설비 포함)

4.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 국도변에 위치한 소규모 공장 밀집 지역으로, 일반적인 주거 또는 상업 지역의 상권과는 거리가 있습니다. 주로 제조업 또는 물류 관련 용도로서의 입지 가치가 높습니다. 인근에 "반포마을"이 소재하나, 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 판단됩니다. (참고: 현장 조사를 통한 혐오시설 유무 확인은 필수적이나, 본 보고서에서는 자료 부족으로 생략합니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

1. 위반 건축물 문제: 건물 일부(2-가)는 2020.10.06.자로 '위반건축물'(불법 증축 208.91㎡)로 등재되어 있습니다. 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령에 대한 부담이 발생합니다.

2. 법정지상권: '법정지상권' 여부가 특이사항에 기재되어 있어, 이것이 성립될 경우 토지 이용에 큰 제약이 따를 수 있습니다. (성립 여부에 대한 정밀한 분석이 필요합니다.)

3. 제시외 건물 위치 문제: 제시외 건물 일부가 '인접 토지상에 소재'하고 있어, 인접 토지 소유자와의 경계 및 철거 분쟁 가능성이 존재합니다.

5.2. 경제적 리스크

1. 매각 제외 물건: 건물 내부에 있는 소유자 미상의 다량의 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 공장을 운영하기 위해 기계기구를 별도로 확보해야 함을 의미하며, 낙찰 후 명도 과정에서 기계기구 처리에 대한 복잡성이 발생할 수 있습니다.

2. 하천 및 접도구역: 토지의 일부가 지방2급하천, 하천구역, 접도구역에 저촉되어 있어, 토지 전체 면적(1250㎡) 대비 실제 활용 가능한 면적이 제한될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 국도변에 위치하여 교통 접근성이 양호한 공장 및 주택 복합 물건입니다. 공장 부지로서는 좋은 입지이나, '위반건축물', '법정지상권', '경계 침범' 등의 중대한 리스크가 동시에 존재합니다. 특히 불법 증축 면적(208.91㎡)이 상당하고, 제시외 건물 또한 인접 토지를 침범하고 있다는 점은 명도 및 법적 해결 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다. 따라서 입찰 전 법정지상권의 성립 여부와 위반건축물에 대한 이행강제금 규모를 정확히 확인하는 보수적인 접근이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 국도변 접근성: 국도에 접하고 있어 공장 및 물류 거점으로서의 입지 가치가 높습니다.

2. 건물 복합 이용: 공장(제조업소)과 주택이 함께 있어 활용도가 높습니다. (단, 주택은 불법 증축에 연관될 수 있음)

3. 대형 제시외 건물 포함: 등기되지 않은 대형 제시외 건물(684.00㎡, 약 206.91평)이 일괄 매각에 포함되어 있어, 저렴한 가격으로 넓은 작업 공간을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 위반 건축물 및 인접 토지 침범 문제를 해결해야 합니다.)

법원 정보

거창지원 경매1계