나이스옥션 법원경매 거창 2016타경1241 [1] 경상남도 거창군 고제면 개명리 1968-4 수련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2024.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1-24)은 경상남도 거창군 고제면 개명리 "상수내마을" 북서측 인근에 위
치한 "덕유산청소년수련원(휴양수련원): 기호(4 - 19)" 및 인근의 전(기호 1,2,3,20
), 임야(기호 21,22,23,24)으로, 부근은 전, 과수원, 답, 임야(자연림) 및 남동측
인근 마을 내의 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1-19,22,23)
:본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "국도(2차선)"가 소재하고 있
어, 제반 교통사정은 보통임.

본건(기호 20,21)
:본건까지 차량출입은 불능하나, 인근 필지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정
류장 및 "국도(2차선)"가 소재하고 있어, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "전"임.
기호(2): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "전(일부 진입로)"임.
기호(3): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "전"임.
기호(4): 부정형으로 완경사 지세의 대체로 평탄한 토지로서,"유스호스텔(숙소) 건
부지"로 이용중임.
기호(5): 부정형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서,"유스호스텔(숙소) 건부지"로
이용중임.
기호(6-19): 일단의 형태로 부정형의 완경사 지세의 토지로서, "유스호스텔 부지 및
청소년 수련시설 부지"로 이용중임.
기호(20): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "묵전"임.
기호(21): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "임야(자연림)"임.
기호(22): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "임야(자연림)"임.
기호(23): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "임야(자연림)"임.
기호(24): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "임야(자연림)"임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 노폭 약 2M 내외 비포장진입로 있음.
기호(2): 본건 서측에서 동측으로 노폭 약 2M 내외 비포장진입로(본건 일부 포함)
있음.
기호(3): 북측으로 노폭 약 2M 내외 비포장진입로 있음.
기호(4): 동측으로 "국도(2차선)" 있음.
기호(5): 북측에서 동측으로 연결된 "국도(2차선)" 있음.
기호(6-19): 국도에서 진입하는 노폭 약 4M 내외 시멘트포장도로와 연결된 내부도로
있음.
기호(20): 지적도상 "맹지"이며, 인접필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.
기호(21): 지적도상 "맹지"이며, 인접필지를 통해서 접근이 가능한 상태임.
기호(22): 북동측 부분에 "국도(2차선)" 및 남서측으로 4M 내외 시멘트포장 내부도
로 있음.
기호(23): 본건 동측 부분에 기호(6-19)의 내부도로인 노폭 약 4M 내외 아스콘포장
도로 있음.
기호(24): 본건 북동측으로 "국도(2차선)" 및 북측 부분에 노폭 약 2.2M 내외 시멘
트포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(10),(11),(20)
: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리 제한지역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 영농여건불리농지 [추가기재사항]문화재(문화관광과) 및
하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

기호(3)
: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리 제한지역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 준보전산지{산지관리법}, [추가기재사항]문화재(문화관광
과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

기호(4),(5)
: 보전관리지역, 대로3류(폭 25M-30M)(저촉), 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리
제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법} [추가기재
사항]문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문
의하시기 바랍니다.

기호(6),(7),(8),(9),(12),(13),(14),(15),(16),(17),(19)
: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리 제한지역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, [추가기재사항]문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리
과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

기호(18)
: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리 제한지역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법} [추가기재사항]문화재(문화관광과) 및
하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

기호(21)
: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리 제한지역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 도로구역{도로법}, 접도구역{도로법}, 준보전산지{산지관
리법}.

기호(22)
: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리 제한지역){가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}, 준보전산지{산지관리법}.

기호(23)
: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리 제한지역){가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 보전산지{산지관리법}, 임업용산지{산지관리법}
, 준보전산지{산지관리법}.

기호(24)
: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지·개·닭·오리 제한지역){가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가축사육제한구역(젖소·사슴·양·돼지·개·
닭·오리 제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법},
보전산지{산지관리법}, 임업용산지{산지관리법}, 준보전산지{산지관리법}임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

가. 본건 토지 기호(2)는 공부상 지목은 "전"이나, 현황 일부는 "진입로"임.
나. 본건 토지 기호(3)은 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "전"임.
다. 본건 토지 기호(10),(11),(19)는 공부상 지목은 각각 "전","답","구거"이나, 현
황은 14필지(기호(6)-기호(19)) 일단의 형태로서 "유원지(유스호스텔부지 및 청
소년 수련시설 부지)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1) - 기호(24): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(25-가): 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 유스호스텔(숙소)로서,
외벽: 적벽돌치장.
내벽: 일부 페인팅.
창호: 목재틀 유리창호 및 샷시창호.
(사용승인일: 1995.08.17)

기호(26-나): 조적조 강판지붕 단층 유스호스텔(숙소)로서,
외벽: 페인팅 및 적타일 치장.
창호: 목재틀 유리창호 및 샷시창호.
(사용승인일: 1995.08.08)

기호(27-다): 조적구조 및 경량철골구조 기와지붕 및 판넬지붕 단층
수련시설(유스호스텔(숙소))로서,,
외벽: 페인팅, 사이딩판넬.
내벽: 벽지, 일부 타일치장.
창호: 목재틀 유리창호 및 샷시창호.
(사용승인일: 2008.07.22(일부 증축:2009.11.03))

기호(28-라): 강파이프구조 막구조지붕 단층 수련시설(유스호스텔(강당))로서,
외벽: 강판치장.
바닥: 에폭시.
창호: 샷시창호.
(사용승인일: 2008.07.22)

기호(29-마): 일반철골구조 아스팔트싱글지붕 단층
수련시설(유스호스텔(급식소))로서,
외벽: 드라이비트.
내벽: 페인팅, 일부 타일치장.
바닥: 에폭시.
창호: PVC창호.
(사용승인일: 2008.07.22)
기호(30-바): 조적구조 및 경량철골구조 기와지붕 및 판넬지붕 단층
수련시설(유스호스텔(숙소)로서,
외벽: 페인팅, 사이딩판넬.
내벽: 벽지, 일부 타일치장.
창호: 목재틀 유리창호 및 샷시창호.
(사용승인일: 2008.07.22(일부 증축:2009.11.03))

기호(31-사): 경량철골조 아연도강판지붕 단층 청소년수련시설(강당)로서,
벽체: 판넬치장.
바닥: 에폭시.
창호: 샷시창호.
(사용승인일: 1998.08.27)

기호(32-아): 조적조 기와지붕 단층 수련시설(유스호스텔(숙소))로서,
외벽: 적벽돌치장.
내벽: 벽지, 일부 타일치장.
창호: 목재틀 유리창호 및 샷시창호.
(사용승인일: 1998.08.27)

기호(32-자): 경량철골구조 강판지붕 단층 수련시설(수상훈련 장비창고)로서,
벽체: 판넬치장.
(사용승인일: 증축(2009.06.26))

기호(32-차): 경량철골구조 강판지붕 단층 수련시설(수상훈련 장비창고)로서,
벽체: 판넬치장.
(사용승인일: 증축(2009.06.26))

기호(33-카): 조적조 기와지붕 단층 수련시설(유스호스텔(숙소))로서,
외벽: 적벽돌치장.
내벽: 벽지, 일부 타일치장.
창호: 목재틀 유리창호 및 샷시창호.
(사용승인일: 1998.08.27)

기호(34-타): 조적조 기와지붕 단층 수련시설(유스호스텔(숙소))로서,
외벽: 적벽돌치장.
내벽: 벽지, 일부 타일치장.
창호: 목재틀 유리창호 및 샷시창호.
(사용승인일: 1998.08.27)

기호(35-파): 조적조 기와지붕 단층 수련시설(유스호스텔(숙소))로서,
외벽: 적벽돌치장.
내벽: 벽지, 일부 타일치장.
창호: 목재틀 유리창호 및 샷시창호.
(사용승인일: 1998.08.27)

기호(36-하): 조적조 및 목조 기와지붕 단층 수련시설(유스호스텔(숙소))로서,
외벽: 페인팅.
내벽: 벽지.
창호: PVC이중창호.
(사용승인일: 1997.01.24(일부 증축:2009.06.25))

기호(36-거): 조적조 및 목조 기와지붕 단층 수련시설(유스호스텔(숙소))로서,
외벽: 페인팅.
내벽: 벽지.
창호: 목재틀 유리창호.
(사용승인일: 1997.01.24(일부 증축:2009.06.25))

이용상태

기호(25-가): "유스호스텔(숙소)"임..
- 1층: 방(6), 화장실(6)
- 2층: 방(8), 화장실(8)
- 3층: 방(8), 화장실(8)
기호(26-나): "유스호스텔(숙소): 방(4), 화장실(3), 보일러실, 샤워장" 구조임.
기호(27-다): "유스호스텔(숙소): 방(9), 화장실(8)"임.
기호(28-라): "강당"임.
기호(29-마): "급식소(급식소, 주방, 매점, 방(1), 세탁실, 창고, 화장실, 보일러
실 등"임.
기호(30-바): "유스호스텔(숙소): 방(6), 화장실(6)"임.
기호(31-사): "강당"임.
기호(32-아): "유스호스텔(숙소): 방(1), 화장실(1)"임.
기호(32-자): "창고(수상훈련 장비창고)"임.
기호(32-차): "창고(수상훈련 장비창고)"임.
기호(33-카): "유스호스텔(숙소): 방(1), 화장실(1)"임.
기호(34-타): "유스호스텔(숙소): 방(1), 화장실(1)"임.
기호(35-파): "유스호스텔(숙소): 방(1), 화장실(1)"임.
기호(36-하): "유스호스텔(숙소): 방(1))"임.
기호(36-거): "유스호스텔(숙소): 방(3), 보일러실)"임.
기호(36-너): "화장실"임.
기호(36-더): "화장실"임.
기호(36-러): "정자"임.
기호(37-머): "유스호스텔(숙소): 방(4), 화장실(2), 보일러실"임.
기호(37-버): "유스호스텔(숙소): 방(4), 화장실(2), 보일러실"임.
기호(38-서): "방갈로: 방(1), 화장실(1)"임.
기호(38-어): "방갈로: 방(1), 화장실(1)"임.
기호(38-저): "방갈로: 방(1), 화장실(1)"임.
기호(38-처): "방갈로: 방(1), 화장실(1)"임.
기호(39-커): -1층: "유스호스텔(숙소): 방(3), 화장실(4), 취사장 등"임.
-2층: "휴게실, 보건실, 방(2), 화장실(1)"임.
기호(39-터): "유스호스텔(숙소): 방(3)"임.
기호(39-퍼): "주방, 화장실"임.
기호(39-허): "화장실"임.
기호(40-고): -1층: "주택(방2, 거실, 세면장)"임.
-2층: "사무실"임.
기호(41-노): "유스호스텔(숙소): 방(2), 거실, 화장실(1)"이.
기호(41-도): "창고"임.

설비내역

기호(25-가): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(26-나): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(27-다): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(28-라): 소화전설비 있음.
기호(29-마): 위생설비, 급·배수설비, 온수설비 등이 있음.
기호(30-바): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(31-사): 별도의 설비내역 없음.
기호(32-아): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(32-자): 별도의 설비내역 없음.
기호(32-차): 별도의 설비내역 없음.
기호(33-카): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(34-타): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(35-파): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(36-하): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(36-거): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(36-너): 위생설비 있음.
기호(36-더): 위생설비 있음.
기호(36-러): 별도의 설비내역 없음.
기호(37-머): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(37-버): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(38-서): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(38-어): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(38-저): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(38-처): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기설비
등이 있음.
기호(39-커): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기 설비
등이 있음.
기호(39-터): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 소화기 설비
등이 있음.
기호(39-퍼): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(39-허): 위생설비 있음.
기호(40-고):
- 1층: 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
- 2층: 별도의 설비내역 없음.
기호(41-노): 위생설비, 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 있음.
기호(41-도): 별도의 설비내역 없음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

1) 본건 건물 기호(25-가)의 소재 지번은 등기사항전부증명서상은 "고제면 개명리 19
68-4, 1968-9, 1968-10"으로 등재되어 있으며, 일반건축물대장상은 "고제면 개명
리 1987외 2필지"로 등재되어 있어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은 "고제면 개
명리 1987"에 소재하고 있음.

2) 본건 건물 기호(26-나)의 소재 지번은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상
은 "고제면 개명리 1985-4"로 등재되어 있으나, 현황은 "고제면 개명리 1985-4,
2257-2"에 소재하고 있으며, 건물 기호(26-나)의 구조 및 용도는 등기사항전부증
명서상은 "조적조 스레이트지붕 단층(근린생활시설(판매시설))"으로 등재되어 있
으며, 일반건축물대장상은 "조적조 스레이트지붕 단층(유스호스텔(숙소))"으로
등재되어 있어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은 "조적조 강판지붕 단층(유스호스
텔(숙소))"임.

3) 본건 건물 기호(27-다)의 소재 지번은 등기사항전부증명서상 및 일반건축물대장
상은 "고제면 개명리 1988, 2006-2, 1989, 2257-1"로 등재되어 있으나, 현황은 "
고제면 개명리 1988"에 소재하고 있음.

4) 본건 건물 기호(28-라)의 소재 지번은 등기사항전부증명서상 및 일반건축물대장
상은 "고제면 개명리 2006-2, 1988, 1989, 2257-1"로 등재되어 있으나, 현황은 "
고제면 개명리 2006-2, 1989, 2257-1"에 소재하고 있음.

5) 본건 건물 기호(30-바)의 소재 지번은 등기사항전부증명서상 및 일반건축물대장
상은 "고제면 개명리 1988, 1989, 2006-2, 2257-1"로 등재되어 있으나, 현황은 "
고제면 개명리 1988, 2257, 산15"에 소재하고 있음.

6) 본건 건물 기호(32-아)의 등기사항전부증명서상의 소재 지번은 "고제면 개명리 19
95"로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상은 "고제면 개명리 1994"로 등재되어 있
어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은 일반건축물대장상의 소재 지번과 동일함.

7) 본건 건물 기호(32-자)의 등기사항전부증명서상의 소재 지번은 "고제면 개명리 19
95"로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상은 "고제면 개명리 1994"로 등재되어 있
어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은 일반건축물대장상의 소재 지번과 동일하며,
본건 건물 기호(32-자)의 등기사항전부증명서상의 구조는 "경량철골조 판넬지붕
단층"으로 등재되어 있으며, 일반건축물대장상은 "경량철골구조 기와지붕 단층"
으로 등재되어 있어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은 "경량철골조 강판지붕 단층
"임.

8) 본건 건물 기호(32-차)의 등기사항전부증명서상의 소재 지번은 "고제면 개명리 19
95"로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상은 "고제면 개명리 1994"로 등재되어 있
어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은 일반건축물대장상의 소재 지번과 동일하며,
본건 건물 기호(32-차)의 등기사항전부증명서상의 구조 및 용도는 "경량철골조 판
넬지붕 단층(취사, 세면장)"으로 등재되어 있으며, 일반건축물대장상은 "경량철골
구조 기와지붕 단층(취사, 세면장)"으로 등재되어 있으나, 현황은 "경량철골조 강
판지붕단층(장비실)"임.

9) 본건 건물 기호(32-카),(32-타),(32-파)의 등기사항전부증명서상의 소재 지번은 "
고제면 개명리 1995"로 각각 등재되어 있으나, 일반건축물대장상은 "고제면 개명
리 1994"로 각각 등재되어 있어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은 일반건축물대장
상의 소재 지번과 동일함.

10) 본건 건물 기호(36-하),(36-거),(36-너),(36-러)의 등기사항전부증명서상의 소
재 지번은 "고제면 개명리 2000"으로 각각 등재되어 있으나, 일반건축물대장상은
"고제면 개명리 1994"로 각각 등재되어 있어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은
일반건축물대장상의 소재 지번과 동일함.

11) 본건 건물 기호(36-더)의 등기사항전부증명서상의 소재 지번은 "고제면 개명리
2000"으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상은 "고제면 개명리 1994"로 등재되
어 있어, 양공부상 차이가 있으며, 현황은 일반건축물대장상의 소재 지번과 동일
하며, 본건 건물 기호(36-더)의 등기사항전부증명서상 및 일반건축물대장상의 구
조는 "블록구조 기와지붕 단층"으로 등재되어 있으나, 현황은 "블록구조 강판지
붕 단층"임.

12) 본건 건물 기호(37-머),(37-버)의 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상의
구조는 "조적조 기와지붕

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함)
- 목록 4, 23, 24번 토지 지상에 각 분묘 1기 소재함
- 목록 9 토지 지상 일부에 소재하는 막사, 목록 14 토지 지상 일부에 소재하는 막사, 목록 15 토지 지상 일부에 소재하는 막사는 철거 및 이동이 용이하여 매각에서 제외
- 목록 1, 2, 10, 11, 20, 42에 대하여 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 증명(미제출시 보증금 미반환)이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 거창지원 2016타경1241 (1)

소재지: 경상남도 거창군 고제면 개명리 1968-4

용도: 수련시설 (덕유산청소년수련원)

감정가: 3,850,499,460원

토지 면적: 120,593.00㎡ (약 36,477.7평)

건물 면적: 3,749.22㎡ (약 1,134.1평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

주요 건물 구성: 유스호스텔(숙소), 강당, 급식소, 방갈로, 주택, 사무실 등 다수의 수련 및 부대 시설 포함.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경상남도 거창군 고제면 개명리 "상수내마을" 북서측 인근에 위치하며, "덕유산청소년수련원" 및 주변의 전, 답, 임야 등으로 이루어진 지역입니다. 자연경관이 우수하고 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 본건 대부분의 구역까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 2차선 국도가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 일부 필지는 인접 필지를 통한 접근이 필요할 수 있습니다.

지형 및 이용 상태: 토지는 부정형의 완경사 지세로 이루어져 있으며, 수련 시설 부지, 진입로, 전, 임야 등으로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 토지는 북측, 동측, 서측 등 다양한 방향으로 도로와 접하고 있습니다. 노폭 약 2M 내외의 비포장 진입로, 약 4M 내외의 포장도로, 그리고 2차선 국도와 접하는 필지 등 다양하게 분포합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 6월 21일자 북면농업협동조합의 근저당권(을10, 건물 을4)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 매각으로 인해 모든 근저당권, 지상권, 강제경매, 임의경매, 압류, 가압류 등의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강 , 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2020-03-28. 대항력 없음.

* 임차인: 장 , 보증금 24,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2016-04-20, 배당신고일자 2016-07-04. 대항력 없음.

* 임차인: 조 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-01-08. 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사지케이이피에스거창, 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023-03-08. 대항력 없음.

주: 상기 임차인 전원 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건지는 농림지역 및 보전관리지역에 해당하며, 대규모 상업 시설보다는 덕유산과 같은 자연 환경을 활용한 수련 및 휴양 시설로서의 특성을 지닙니다. 인근 마을과의 연계성은 있으나, 주요 상권은 거창군 소재지로 이동해야 접근 가능합니다. 수련 시설로서 학교 단체, 기업 워크숍, 가족 단위 휴양객 등 특정 수요층을 대상으로 하는 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 버스 정류장이 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거창군 소재지를 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록 1, 2, 10, 11, 20, 42번지 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 증명을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰받은 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

분묘기지권: 목록 4, 23, 24번지 토지 지상에 분묘가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 인수 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

위반건축물: 특이사항에 위반건축물이 언급되어 있어, 정확한 위반 내용 및 시정 여부, 관련 비용 발생 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 공부와의 차이: 다수의 건물에서 등기부등본, 건축물대장과 현황의 지번, 구조, 용도 등이 상이한 경우가 발견됩니다. 이로 인해 향후 건물 관리 및 활용 시 공부 정리 필요성이 발생할 수 있습니다.

재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 과거 유찰 원인 및 현재 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거창군에 위치한 대규모 수련 시설 부지 및 건물로, 넓은 토지와 다양한 용도의 건축물을 갖추고 있습니다. 덕유산 인근의 자연적 이점을 활용하여 수련, 휴양, 체험 시설 등으로의 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지 취득 관련 문제, 분묘기지권, 위반건축물 가능성, 건물 공부와의 차이 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적 및 다양한 건축물: 일괄 매각 대상이므로, 이를 활용한 대규모 개발 또는 용도 변경을 통한 부가가치 창출 가능성이 있습니다.

자연 친화적 시설 전환: 주변 관광 자원과 연계하여 펜션, 캠핑장, 힐링 체험 시설 등으로의 전환을 고려할 수 있습니다.

재매각으로 인한 가격 메리트: 재매각 물건으로, 이전 유찰로 인한 가격 조정 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,850,499,460원

인수 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으므로)

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 농지 관련 부담금, 취득세, 수리 및 보수 비용 등 추가 발생 예상 비용

* 향후 용도 변경 또는 개발 시 예상되는 수익 및 투자 회수 기간

* 주변 유사 부동산의 시세 및 거래 동향

* 재매각 물건이라는 점을 감안한 적정 할인율 적용

상기 요소를 보수적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

이는 약 2,695,000,000원 ~ 3,080,000,000원 범위에 해당합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 권리 관계 재확인, 사업 계획 구체화 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.