나이스옥션 법원경매 거창 2023타경1348 [3] 경상남도 함양군 백전면 오천리 145-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2023타경1348 [3] 경상남도 함양군 백전면 오천리 145-2 전 경매

• 사건번호: 2023타경1348
• 주소: 경상남도 함양군 백전면 오천리 145-2
• 감정가: 17,136,000원
• 최저가: 4,492,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2023타경1348 | 소재지: 경상남도 함양군 백전면 오천리 145-2 | 감정가: 17,136,000원 | 최저가: 4,492,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2023타경1348 (3)이며, 경상남도 함양군 백전면 오천리 145-2 소재의 '전'(밭)이 매각 대상입니다.

토지 면적은 714.00㎡ (약 216.0평)이며, 감정가는 17,136,000원으로 산정되었습니다.

본 건은 토지만을 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자는 임OO으로 동일합니다.

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 함양군 백전면 오천리 "내천동마을" 북서측 근거리 및 "음천마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 대중교통 이용 및 도로 사정을 고려할 때 교통 상황은 다소 불편한 편으로 평가됩니다.

1.3. 현황 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로 현황 "전"(밭)으로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 축종 제한), 지방2급하천(오천천), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

가장 큰 특징은 지적도상 "맹지"라는 점입니다. 이는 도로에 직접 접하고 있지 않음을 의미하며, 향후 활용에 제약이 될 수 있는 요소입니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 함OOOOOOO입니다.

임의경매는 통상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 매수인이 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 임차인 관계나 유치권 등의 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 현장 조사를 통한 임대차 관계 최종 확인은 필요합니다.

2.2. 특별 주의사항 분석

1. 농지취득자격증명서 (농취증) 필수 제출: 본 건은 '전' (농지)이므로, 매수인은 낙찰 후 지정된 기한 내에 관할 면사무소 또는 읍사무소에서 발급받은 농지취득자격증명서를 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않고 몰수되므로, 사전에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 재매각 건: 본 건은 이전에 낙찰되었으나 대금이 미납되었거나 농취증 미제출 등의 사유로 다시 경매가 진행되는 재매각 물건입니다. 이전 낙찰자가 포기한 이유를 면밀히 분석하고, 특히 농지취득자격이나 맹지 문제 등 잠재적 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

3. 주변 환경 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건 소재지인 경상남도 함양군 백전면 오천리는 상권이 형성되어 있지 않은 전형적인 농촌 마을입니다.

백전면사무소, 백전초등학교 등 주요 공공시설 및 최소한의 편의시설은 면소재지까지 차량을 이용해야 접근이 가능합니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 다소 부족하며, 차량을 통한 이동이 필수적입니다.

3.2. 혐오시설 및 환경

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 청정한 지역입니다.

특별한 공해 유발 시설이나 대형 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경 자체는 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부 축종 제한)으로 지정되어 있고, 하천 인근에 위치하고 있어 하천법 및 가축분뇨법 관련 규제사항을 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

1. 맹지 리스크: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 현 상태에서 건축 행위는 불가능합니다. 향후 건축을 목적으로 하는 경우, 주변 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받거나, 사도(私道) 개설 또는 일부 토지 매입을 통해 진입로를 확보해야 하는 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

2. 농지법 리스크: 농지취득자격증명 관련 리스크가 명확하므로, 농업경영계획서 제출 및 영농 능력 확보가 필수적입니다.

3. 재매각 리스크: 이전 낙찰자가 잔금을 포기한 이유에 대한 정확한 파악 없이 입찰하는 것은 위험합니다. 농취증 발급 문제였는지, 자금 조달 문제였는지, 혹은 맹지 등의 권리적 문제였는지 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 감정가 1천만 원대의 소액 토지 투자 물건으로, 생산관리지역 내의 맹지라는 단점을 안고 있습니다.

권리 분석상 복잡한 인수 권리는 없으나, '농지취득자격증명'과 '맹지'라는 두 가지 핵심 리스크를 안고 있습니다.

실수요자에게는 영농여건불리농지라는 점을 활용하여 저렴한 가격으로 농지를 확보할 기회가 될 수 있으며, 투자자에게는 맹지 해소 시 높은 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 총액 부담이 적어 소액으로 토지 투자를 시작하려는 분에게 적합합니다.

2. 생산관리지역: 관리 지역 내 토지로, 향후 용도 변경이나 활용 가능성이 농림지역보다는 높습니다.

3. 맹지 해소 잠재력: 주변 토지(기호(4), (5) 도로 이용)와의 관계를 분석하여 도로 사용권을 확보하거나, 주변 토지 매입을 통해 맹지에서 탈출할 경우, 토지의 가치가 급격히 상승할 잠재력이 있습니다.

4. 영농 목적 활용: 영농 활동을 목적으로 하는 매수인에게는 영농여건불리농지로서의 이점을 활용하여 비교적 저렴한 가격에 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계