나이스옥션 법원경매 거창 2024타경342 [1] 경상남도 거창군 거창읍 576-4 대동리 그린파크장 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2024.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리에 소재하는 그린파크장 제202호로서, "샛별중학
교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 빌라, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지
역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때,
제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 근린생활시설 및 주택 중,
제202호로서,
외벽: 화강석 및 석재치장(일부 드라이비트).
내벽: 벽지, 타일 등.
바닥; 타일, 장판 등.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 1993.12.29)

이용상태

"일반음식점(※ 현황은 공실 상태임.)"임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형으로 평지의 토지로서 "상업용 건부지"임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 4M - 5M 내외 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(2019-08-29)(중로2-10호선)(접합)
, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2020-05-29)(거창고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-29)(
샛별중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역<문화재보호법> <추가기재>
문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기
바랍니다.

기호(3)
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-29)(거창고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(2020-05-29)(샛별중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지
역<문화재보호법> <추가기재>문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사
항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

기호(4)
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-29)(거창고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 조례로정한지역<문화재보호법> <추가기재>문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리
과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 구분건물에 공부상 등재되어 있지 않은 "화장실 및 창고(조적조 판넬지붕 단
층(2층 소재), 약 9.0㎡)"가 소재함.

물건 비고

- 제시외 건물(화장실 및 창고)은 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

거창지원 2024타경342 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거창군 거창읍 대동리 576-4, 그린파크장 202호

1.3. 용도

근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 1,2종근린생활시설, 숙박시설, 주택 복합 용도)

1.4. 감정가

266,900,000원

1.5. 면적

토지: 175.48㎡ (약 53.08평)

건물: 257.52㎡ (약 77.91평)

제시외 건물 (화장실 및 창고): 9.00㎡ (약 2.72평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 266.52㎡ (약 80.63평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

수OOOOOOOO (수승대농업협동조합)

1.9. 특이사항

대항력있는임차인, 재매각, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리에 소재하며, "샛별중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 빌라, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 샛별중학교 및 거창고등학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭과 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

건물 남서측으로 4M-5M 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있어 차량 통행에 편리합니다.

대중교통 이용 편의성은 주변 환경에 따라 달라질 수 있으나, 차량 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 4필지로 이루어진 일단의 부정형 토지이며, 평지 위에 소재합니다.

현재 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 (1), (2) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(거창고등학교, 샛별중학교), 조례로정한지역.

기호 (3) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거창고등학교, 샛별중학교), 조례로정한지역.

기호 (4) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거창고등학교), 조례로정한지역.

문화재 및 하천 관련 사항은 담당 부서 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 총 2명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 문성지 (문 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-20

대항력: 없음

비고: (권리분석상 대항력 없음)

* 임차인: 양영숙 (양 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2005-03-14

대항력: 있음

비고: (권리분석상 대항력 있음)

양영숙 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 주의가 필요합니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을13 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2007-01-12 접수)

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 갑23 공유자전원지분전부 이전 (2006-01-20)

* 갑27 소유권이전 (2007-01-12)

* 을13 근저당 (2007-01-12) - 말소기준권리

* 갑29 소유권이전 (2008-03-07)

* 갑35 가압류 (2024-03-19)

* 갑36 임의경매개시결정 (2024-03-21)

* 갑37 가압류 (2024-03-26)

3.3. 등기부 채권 총액

571,170,159원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리 그린파크장 내에 위치하며, 주변은 주택, 빌라, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 "샛별중학교" 및 "거창고등학교"가 소재하여 학생 관련 업종이나 유동 인구의 잠재력이 있습니다.

일반음식점으로 이용되었던 이력이 있어 외식업 관련 상권으로 활용 가능성이 있습니다.

주변 상가 및 주택가와 함께 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 배후 수요 확보 용이.

* 학교 인근으로 학생 및 교직원 대상 수요 발생 가능.

* 차량 접근성이 양호하여 주변 지역 이용객 흡수 가능.

4.3. 상권 저해 요인

* 거창군 내 상권의 특성상 대규모 상권과의 경쟁 가능성.

* 상권 분석을 위한 추가적인 임대 사례 및 업종별 수익률 분석 필요.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 샛별중학교와 거창고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

학생들의 통학이 용이하며, 관련 학원, 학용품점 등의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

구체적인 대형 마트, 병원 등 편의 시설의 현황은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 시설

건축물대장상 용도가 다양하게 기재되어 있으며, 현황은 공실 상태인 일반음식점입니다.

주변 지역은 주택, 빌라, 아파트 등 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태입니다.

주변에 혐오 시설은 확인되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

양영숙 임차인은 2005년 3월 14일부터 전입하여 대항력이 있습니다.

보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 법적으로 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

명도 절차 진행 시 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 물건으로, 과거 유찰 또는 매각 취소 이력이 있습니다.

재매각 사유를 면밀히 파악하여 동일한 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

(과거 유찰 사유 등 추가 정보 확인 필요)

6.3. 공동담보 및 유동화 물건

본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 금융기관의 경매 절차로 진행됩니다.

이는 다수의 채권이 설정되었을 가능성을 시사하며, 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

권리 분석 내용을 철저히 검토해야 합니다.

6.4. 제시외 건물 포함

건물 면적 외에 별도로 화장실 및 창고로 사용되는 제시외 건물(약 9.00㎡)이 매각에 포함됩니다.

이는 감정가에 반영되어 있으나, 실제 이용 및 관리 측면에서 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거창군 거창읍에 위치한 근린상가 물건으로, 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 입지에 자리하고 있습니다.

"샛별중학교" 및 "거창고등학교" 인근에 위치하여 교육 환경 및 잠재적 수요 측면에서 긍정적입니다.

건물은 철근콘크리트조로 준공되었으며, 현재는 공실 상태인 일반음식점입니다.

권리 관계상 대항력 있는 임차인(양영숙)이 존재하나, 인수할 보증금이 0원이므로 명도 협상 시 적극적인 검토가 필요합니다.

재매각 물건이라는 점과 공동담보, 유동화 물건이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

주변에 혐오 시설이 없어 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 학교 및 주거 밀집 지역 인근으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 활용: 근린상가로서 지역 주민 또는 학생 대상 업종으로 활용 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 재매각 물건으로 인해 최초 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받을 기회.

* 권리상 명확성: 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로 명도 리스크 대비 비용 부담 적음.

* 제시외 건물 포함: 추가 면적 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,900,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 수고비를 고려하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

재매각 물건이라는 점과 공동담보, 유동화 물건의 복잡성을 감안할 때, 권리 분석에 따른 추가적인 할인 요인이 발생할 수 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 213,520,000원 ~ 240,210,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 특수성에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.