나이스옥션 법원경매 거창 2024타경540 [1] 경상남도 함양군 서하면 송계리 1382 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경540 [1] 경상남도 함양군 서하면 송계리 1382 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경540 | 소재지: 경상남도 함양군 서하면 송계리 1382 | 감정가: 18,473,000원 | 최저가: 1,898,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (거창지원 2024타경540 (1))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 거창지원 2024타경540 (1)이며, 경상남도 함양군 서하면 송계리 1382번지 소재 '전' (농지)에 대한 부동산임의경매 물건입니다.

본 물건은 토지 매각 건이며, 소유자와 채무자가 동일한(염OO) 상태입니다.

최초 감정가는 18,473,000원이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

본 물건은 재매각 건이므로 입찰 참여 시 매수보증금 몰수에 대한 위험성을 반드시 인지해야 합니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1421.00㎡ (약 430평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

감정가: 18,473,000원 (토지 기준)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 토지는 경상남도 함양군 서하면 송계리 소재 "서하면사무소" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야, 묘지 등이 혼재되어 있는 전형적인 산간농경지대이며, 주위는 매우 한적하고 자연친화적인 환경으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

감정평가서상 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 관내교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 상당히 불편한 편입니다.

특히, 본 토지는 지적도상 "맹지"로 확인되어 건축 행위 및 이용에 결정적인 제약 요인으로 작용합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 토지는 북동하향 경사지대 내의 부정형 토지이며, 현황은 묵전(두충나무 식재) 상태로 이용 중입니다.

용도지역은 '계획관리지역'으로 비교적 개발 가능성이 높은 지역에 속하나, '가축사육제한구역' 및 '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 이용 목적에 제한이 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 매각이며 제시 외 건물 등은 없습니다.

소유자(염OO)와 채무자(염OO)가 동일하므로 권리 관계가 비교적 단순합니다.

채권자(안OOOOOOO)의 채권 확보를 위한 경매 진행으로, 특별한 임대 관계는 미상입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

본 건은 '재매각' 물건이므로, 입찰보증금은 최저가의 20%로 상향될 수 있습니다. (정확한 보증금은 공고 확인 필수)

토지이용계획상 '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 농업적 이용 가치가 낮을 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설 및 환경

본 물건은 산간농경지대에 위치하여 도심과 같은 상업 시설은 기대하기 어렵습니다.

다만, 송계리 마을은 과거 맑은 계곡물이 흐르는 마을(화계촌)로 불릴 정도로 자연환경이 우수하며 , 주변에 식당이나 카페 등 소규모 편의 시설이 일부 위치하는 것으로 파악됩니다 .

4.2. 혐오 시설 확인

감정평가서에 주변에 '묘지'가 소재한다고 명시되어 있습니다.

일반적인 산업 시설이나 대형 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 산간 지역의 특성상 소규모 축사나 종교 시설 등이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 주요 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출 시 보증금 몰수 및 '맹지'로 인한 토지 이용/개발의 제한입니다.

'재매각' 물건이므로 이전 매수인이 잔금을 납부하지 못한 사유를 파악할 필요가 있으며, 이는 대부분 농취증 미제출 또는 대금 미납인 경우가 많습니다.

5.2. 개발 제한 및 조건

계획관리지역이라 하더라도 '맹지'의 특성상 건축 허가를 받기 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받아야 하는 '사도 개설' 비용 및 절차가 필요합니다.

'가축사육제한구역'이므로 축사 등 일부 가축 관련 사업은 제한될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 430평의 넓은 면적과 비교적 양호한 용도지역(계획관리지역)을 가졌으나, '맹지'라는 치명적인 단점과 '농지취득자격증명' 제출이라는 까다로운 조건을 동시에 가지고 있습니다.

감정가 자체는 낮은 수준이나, 맹지 해소 비용(도로 개설 등)과 농지 관련 규제를 종합적으로 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

맹지이므로 주택 건축 목적보다는 장기적인 임업용, 또는 주말농장 등 소규모 영농 목적으로 적합합니다.

'계획관리지역'이므로 장기적으로 인접 토지 매입을 통한 맹지 해소 또는 농지 규제 완화를 기대하는 장기 투자의 관점에서 접근해야 합니다.

감정가가 저렴하고, 토지 면적이 넓어 (1421.00㎡, 약 430평), 낮은 금액으로 농지 소유를 원하는 귀농/귀촌 예비 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

6.3. 최고의 입지

맹지라는 한계가 있으나, '서하면사무소' 인근으로 접근이 용이하며, 산간농경지대의 맑고 한적한 자연환경을 갖추고 있어 자연 친화적 토지 이용에 최적의 조건을 가지고 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계