나이스옥션 법원경매 거창 2024타경601 [2] 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산24-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경601 [2] 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산24-5 임야 경매

• 사건번호: 2024타경601
• 주소: 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산24-5
• 용도: 임야

거창지원 경매2계 2024타경601 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산24-5 | 감정가: 1,261,632,360원 | 최저가: 264,584,000원 | 용도: 임야

1. 거창지원 2024타경601 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경601 (2)

소재지: 경상남도 합천군 묘산면 광산리 산24-5

용도: 임야

감정가: 1,261,632,360원

토지면적: 69,574.00㎡ (약 21,047.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 재매각 대상이며, 일괄매각으로 진행됩니다.

농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필요한 토지가 포함되어 있습니다 (목록 8, 9, 10, 11, 12번 토지). 해당 서류 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으니 각별한 주의가 필요합니다.

다수의 분묘가 소재하고 있어 이에 대한 처리가 필요할 수 있습니다. (목록 7번 2기, 목록 9번 1기, 목록 13번 2기, 목록 14번 13기). 이러한 사항은 최저매각가격 산정에 반영되었습니다.

감정평가서상 제시외 건물 (목록 7번 지상 ㉠)은 매각에서 제외되나, 이는 토지 가격에 영향을 미쳤습니다.

목록 12번 토지 지상의 컨테이너는 철거 및 이설이 용이하여 매각에서 제외되었습니다.

분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성이 있으므로 권리분석 시 세밀한 검토가 요구됩니다.

1.3. 감정평가 요약

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 합천군 묘산면 광산리에 위치하며, '광산마을' 남동측 인근 지역에 속합니다. 주변은 농경지(답, 전), 임야(자연림) 및 주택 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

1.3. 2. 교통상황

토지별로 차량 접근성이 상이합니다.

기호 (1), (5), (13), (9), (11), (12), (14)번 토지는 차량 접근이 가능하며, 국도 또는 인근 도로와의 접촉을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

기호 (6), (7)번 토지는 소형 차량 접근이 가능하거나 인근 필지를 통해 접근이 가능하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

반면, 기호 (2), (3), (4), (8), (10)번 토지는 차량 접근이 어려운 상태이며, 도로 유무 등에 따라 제반 교통사정이 다소 불편할 수 있습니다.

1.3. 3. 형태 및 이용상태

대부분의 토지는 부정형이며 완경사 지세의 임야 또는 밭(전)으로 이용되고 있습니다. 일부 토지는 휴경상태이거나, 진입로, 또는 창고 부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 4. 인접 도로상태

일부 토지(기호 1, 13)는 국도와 직접 접하고 있으며, 다른 일부 토지(기호 5)는 국도와 접하고 비포장 진입로가 있습니다.

기호 (6)번 토지는 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있으며, 기호 (7), (9), (11), (12), (14)번 토지 또한 인근 도로 또는 자체 진입로를 통해 접근이 가능합니다.

다만, 기호 (2), (3), (4), (8), (10)번 토지는 지적도상 맹지로서 인근 필지를 통해 접근해야 하는 상황이며, 일부 토지는 현황상 폐도 상태인 점도 확인됩니다.

1.3. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지들은 보전관리지역과 계획관리지역에 걸쳐 있으며, 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다.

주요 용도지역 및 제한사항으로는 중로1류, 소로2류, 소하천, 소하천예정지, 수질오염방지시설, 유수지, 지구단위계획구역, 노외주차장, 소공원, 준보전산지, 접도구역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등이 있습니다. 이는 토지의 활용에 있어 중요한 고려사항이 됩니다.

1.3. 6. 제시목록 외 물건

토지 기호 (1) 지상에 숙소 형태의 조립식 구조물(약 28.2㎡)이, 기호 (7) 지상에는 창고(약 240.0㎡)가 소재하고 있습니다. 이들은 매각에서 제외되었습니다.

1.3. 7. 공부와의 차이

일부 토지(기호 5, 7, 9, 11, 14)의 경우, 공부상 지목(전, 임야)과 현황(진입로, 창고부지)이 상이한 점이 있습니다.

1.3. 8. 기타 참고사항

임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

2. 입지 조건

본 물건은 경상남도 합천군 묘산면 광산리에 소재하여, 주변 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다. '광산마을'과 인접해 있으며, 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 및 산간 지역의 특징을 보입니다. 주요 도로와의 접근성은 토지별로 차이가 있지만, 일부 토지는 국도와 직접 접하거나 인근 도로망을 통해 접근이 용이합니다. 다만, 일부 토지의 경우 차량 접근이 다소 불편할 수 있으며, 맹지인 경우도 있어 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 재매각, 일괄매각, 농지취득자격증명 요구, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성 등이 확인되었습니다.

특히, 목록 8, 9, 10, 11, 12번 토지에 대한 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 증명서 제출은 필수 사항이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 중요한 리스크 요인입니다.

또한, 다수의 분묘가 소재하고 있어 이에 대한 분묘기지권 성립 여부 및 분묘 이장 등에 대한 법적, 실무적 검토가 반드시 필요합니다. 제시외 건물 및 컨테이너는 매각에서 제외되나, 이 역시 현황 파악에 중요한 요소입니다.

4. 상권 분석

합천군 묘산면은 주로 농업 및 임업이 발달한 지역으로, 상업 시설이 밀집된 번화한 상권보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 본건 토지는 '광산마을' 인근에 위치하며, 그 자체로 상업적 기능을 수행하기보다는 주변 자연환경 및 토지의 특성을 활용한 용도로 고려될 수 있습니다. 대규모 상권과의 연계성은 낮으나, 합천군청 등 주요 행정 및 상업 중심지와의 접근성은 도로망을 통해 확보될 수 있습니다.

5. 생활 정보

주변 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 묘산면 소재지 또는 인접 지역에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 위치하고 있을 것으로 추정됩니다. 본건 토지는 자연 녹지가 풍부한 지역에 속하므로, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 차량을 이용한 생활권 접근이 필수적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

첫째, 다수의 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성과 이장 문제 발생 시 예상치 못한 비용 및 법적 분쟁 소지가 있습니다.

둘째, 농지 취득 관련 규정 준수 문제입니다. 관련 서류 미비 시 계약 취소 및 보증금 몰취 위험이 있습니다.

셋째, 일부 토지의 접근성 문제 및 맹지 여부는 활용도를 크게 제한할 수 있습니다.

넷째, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항(관리지역, 산지, 소하천 등)은 토지 개발 또는 활용에 있어 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

다섯째, 재매각 물건이라는 점은 이전 경매 과정에서 발생했던 문제점이 아직 해소되지 않았음을 시사할 수 있습니다.

여섯째, 공부상 지목과 현황의 차이는 향후 토지 이용 및 등기 관련 문제를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 합천군 묘산면의 광대한 임야 및 전 토지로, 자연환경이 우수하나 접근성, 개발 제한, 권리관계 등 다수의 복합적인 이슈를 안고 있는 물건입니다. 재매각 물건이며, 분묘 및 농지 관련 사항은 매수인이 반드시 해결해야 할 과제입니다. 토지이용계획상 다양한 용도로 지정되어 있으나, 실제 활용은 해당 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 자연 그대로의 임야 또는 농지로서의 가치를 추구하거나, 복잡한 권리관계를 명확히 정리하고 적극적으로 개발 또는 활용할 의지가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 다음과 같은 포인트에서 고려해볼 수 있습니다.

첫째, 상당한 면적의 토지를 감정가 기준으로 취득할 수 있는 기회입니다.

둘째, 지역 개발 가능성 또는 특정 목적(예: 농업, 임업, 자연 휴양 시설 등)을 위한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

셋째, 분묘 이장 등 권리관계를 명확히 정리할 경우, 해당 토지의 가치를 재평가할 수 있습니다.

넷째, 합천군 묘산면은 자연 경관이 우수하여, 귀농·귀촌 또는 전원생활 목적의 토지 수요가 있을 수 있습니다.

9. 주변 시설 확인 (외부 검색 기반)

합천군 묘산면 지역은 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 혐오 시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. Google 지도를 통해 확인한 결과, 본건 소재지 인근은 산림 및 경작지가 주를 이루고 있으며, '광산마을'과 같은 소규모 마을이 분포하고 있습니다.

지역 내에는 묘산면사무소, 묘산초등학교, 묘산중학교 등 기본적인 공공시설 및 교육 시설이 존재합니다. 또한, 국도(예: 1003호선)와의 접촉성이 일부 토지에 있어, 합천군청이나 인근 주요 도시로의 접근성은 확보되어 있습니다.

혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등은 직접적으로 확인되지 않았으나, 인근 지역의 개발 계획이나 잠재적인 시설 입지 가능성에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 전반적으로는 자연 친화적인 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

법원 정보

거창지원 경매2계