나이스옥션 법원경매 거창 2024타경601 [1] 경상남도 합천군 묘산면 관기리 502-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경601 [1] 경상남도 합천군 묘산면 관기리 502-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경601
• 주소: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 502-1
• 용도: 답

거창지원 경매2계 2024타경601 | 소재지: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 502-1 | 감정가: 316,985,700원 | 최저가: 46,534,000원 | 용도: 답

1. 거창지원 2024타경601 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경601 (1)

소재지: 경상남도 합천군 묘산면 관기리 502-1

용도: 답 (논)

감정가: 316,985,700원

토지면적: 9258.00㎡ (약 2800.7평)

매각대상: 토지 전면 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 일부 제시외 건물 및 비닐하우스 매각 제외, 농지취득자격증명서 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 합천군 묘산면 관기리 일대에 위치하며, '광산마을' 남동측 인근 지역입니다. 주변은 농경지(답, 전), 임야(자연림) 및 주택 등이 혼재된 농촌 지형입니다.

교통상황: 본건 토지 중 기호 1, 5, 13번 등은 차량 접근이 가능하며, 인근 국도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 그러나 기호 2, 3, 4, 8, 10번 등 일부 필지는 차량 접근이 어렵거나 다소 불편할 수 있으며, 지적도상 맹지인 경우도 있어 인근 필지를 통한 접근성을 개별적으로 확인해야 합니다.

형태 및 이용상태: 토지 대부분은 부정형의 완경사 지세로, '전(휴경상태)' 또는 '자연림'으로 이용되고 있습니다. 일부 토지는 현황상 '진입로'나 '창고부지'로 활용되고 있는 것으로 파악됩니다.

인접 도로상태: 동측으로 국도와 접하는 필지(기호 1, 13)가 있습니다. 일부 필지는 자체 시멘트포장 도로 또는 인근 필지를 통한 접근이 가능한 반면, 지적도상 맹지인 경우도 존재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 보전관리지역 및 계획관리지역에 속해 있습니다. 또한, 중로1류, 소로2류 등 도로 관련 구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 소하천구역, 준보전산지, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 지정되어 있습니다. 구체적인 내용은 각 토지별(기호별)로 상이하게 적용되므로, 상세한 확인이 필요합니다. (검색 결과에서 확인된 바와 같이, 유사 지역의 토지들도 계획관리지역, 가축사육제한구역 등이 지정되어 있습니다.)

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 남OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

주요 권리 사항:

농지취득자격증명: 본건 토지의 용도가 '답'이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다. (검색 결과에서 농지취득자격증명 제출 의무 및 미제출 시 보증금 몰수, 발급 기간 등에 대한 중요성이 강조되었습니다.)

분묘기지권: 목록 5번 토지 지상에 분묘 2기가 소재하고 있어, 분묘기지권의 성립 가능성을 검토해야 합니다. 이는 향후 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

법정지상권: 특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

재매각: 본 건은 재매각 절차를 거치고 있어, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 이력이 있음을 시사합니다. 이는 추가적인 분석의 필요성을 높입니다.

매각 제외 물건: 목록 1번 토지 지상의 제시외 건물(㉠)과 목록 5번 토지 지상의 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 물건들에 대한 소유권을 취득하지 않습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 전통적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주변 지역은 주로 농업 활동과 주거 기능이 형성되어 있으며, 인근 마을에서 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. (검색 결과에서 묘산면 내의 일부 공사 및 기반 시설 관련 정보가 확인되었으나, 상업 시설에 대한 구체적인 내용은 제한적이었습니다.) 광범위한 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 합천군 묘산면은 비교적 자연환경이 잘 보존된 지역입니다. 기본적인 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 가까운 읍면 소재지나 합천군청 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. (검색 결과에서 묘산면 내의 일부 공사 및 기반 시설 관련 정보가 확인되었으나, 생활 편의 시설에 대한 구체적인 내용은 제한적이었습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본 건은 농취증 미제출 시 매수 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다. 농업 경영 계획 등 자격 요건을 사전에 충족하는지 철저히 확인해야 합니다.

분묘기지권 및 법정지상권: 분묘기지권 및 법정지상권은 토지 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있으며, 이를 해결하기 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

도로 접근성: 일부 필지는 맹지이거나 접근성이 떨어질 수 있어, 실제 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 문제를 야기할 수 있습니다.

재매각 이력: 재매각 물건은 통상적으로 권리상 하자가 있거나 현황 조사 시 특이사항이 발견되어 낙찰이 무산된 경우가 많으므로, 더욱 세심한 권리 및 현황 조사가 필요합니다.

이용 현황: '휴경상태'의 전, '자연림' 등의 이용 상태는 현황을 정확히 파악하고 향후 활용 계획을 구체적으로 수립해야 함을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 약 2800평에 달하는 넓은 면적의 토지를 매각 대상으로 하고 있으며, 보전관리지역 및 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 장기적인 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급의 어려움, 분묘기지권 및 법정지상권과 같은 복잡한 권리 관계, 일부 필지의 도로 접근성 문제 등 해결해야 할 과제가 명확합니다. 또한, 재매각 이력은 신중한 접근을 요구합니다. 농업 경영에 대한 확고한 의지가 있거나, 농지 관련 법규 및 복잡한 권리 분석에 대한 전문성을 갖춘 투자자라면, 반드시 현장 답사를 통해 토지의 실질적인 가치를 면밀히 평가하고 모든 위험 요소를 철저히 검토한 후 입찰을 고려해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 2800평이라는 넓은 면적은 장기적인 관점에서 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지닙니다.

관리/계획관리지역: 토지이용계획상 관리지역에 속해 있어, 관련 법규 및 인허가 사항을 확인한다면 건축 또는 개발 행위에 대한 일부 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

농업 활용: 농업 경영을 주 목적으로 하는 투자자에게는 농지로서의 가치를 활용할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계