나이스옥션 법원경매 거창 2024타경663 [1] 경상남도 함양군 마천면 가흥리 149 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경663 [1] 경상남도 함양군 마천면 가흥리 149 전 경매

• 사건번호: 2024타경663
• 주소: 경상남도 함양군 마천면 가흥리 149
• 감정가: 19,292,900원
• 최저가: 4,046,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2024타경663 | 소재지: 경상남도 함양군 마천면 가흥리 149 | 감정가: 19,292,900원 | 최저가: 4,046,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경663 (1)

소재지: 경상남도 함양군 마천면 가흥리 149

용도: 전 (토지)

토지면적: 2086.00㎡ (약 631.06평)

감정가: 19,292,900원

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 함양군 마천면 강청리 소재 "지리산생태체험단지" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 임야 및 휴경지 등이 소재하는 순수산림지대입니다. 토지 현황은 장기 휴경된 묵전이며, 주변 임야와 경계 구분이 어려울 정도로 반자연림 상태입니다.

2.2. 교통 및 접근성

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 본 건까지 차량 접근이 불가능합니다. 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 매우 불편하여, 이용에 큰 제약이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 상태

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 및 제시외 면적은 없습니다. 소유자 정OO, 채무자 오OO, 채권자 함OOOOOO의 임의경매 사건입니다. 이전에 매각이 이루어졌으나 불허가 등으로 인해 재매각으로 진행되고 있습니다.

3.2. 낙찰자 주의사항 (필수 확인)

본 건은 일괄매각 조건입니다. 가장 중요하게 확인해야 할 사항은 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 반드시 제출해야 한다는 점입니다. 미제출 시 매수보증금(입찰금액의 10%)은 반환되지 않으니, 입찰 전 취득 가능 여부를 필히 확인해야 합니다.

4. 토지 이용 계획 및 제한 분석

4.1. 지역 및 지구 지정

기호(1)은 보전관리지역, 기호(2)는 자연환경보전지역으로 지정되어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 기호(2)의 자연환경보전지역은 보전의 필요성이 매우 높아 개발이 어렵습니다. 두 필지 모두 영농여건불리농지에 해당합니다.

4.2. 가축 사육 제한

두 필지 모두 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 기호(1)은 모든 축종이 제한되는 구역을 포함하므로 축사 등은 사실상 불가능합니다. 이는 토지 이용 목적을 결정하는 데 큰 제약사항이 됩니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 건 토지는 순수산림지대에 위치한 맹지로서, 기본적인 상권 요소가 전무합니다. 상업적 이용 가치는 현저히 낮습니다.

5.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 "지리산생태체험단지"와 함양 안국사, 금대사 등 문화재가 인접해 있으며, 일부 민박, 펜션 등의 숙박시설이 소재합니다. 그러나 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 원거리에 있을 것으로 판단되어 생활 편의성은 매우 낮습니다.

5.3. 혐오 시설 여부

주변이 임야 및 휴경지로 이루어진 순수산림지대이며, 검색 결과 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 치명적인 법적 리스크

농지취득자격증명서 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크를 안고 있습니다. 재매각 사건이므로, 이전 매수자가 이 조건을 충족하지 못했을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 개발 제한 및 맹지 리스크

토지 현황이 지적도상 맹지이며, 차량 접근조차 불가능합니다. 이로 인해 개발이나 활용이 극히 제한적입니다. 맹지 탈출을 위한 도로 확보 없이는 건축 및 이용이 불가능합니다. 게다가 자연환경보전지역과 보전관리지역 지정으로 개발에 강력한 규제가 따릅니다.

6.3. 경계 및 현황 리스크

장기 휴경으로 인해 주변 임야와 경계 구분이 어려운 반자연림 상태이므로, 추후 토지 경계 분쟁을 막기 위한 측량 비용 발생 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견 (투자 방향)

본 건은 감정가 기준 평당 약 30,572원으로 저렴하게 대규모(2086.00㎡ / 631.06평) 지리산 인근 토지를 취득할 기회입니다. 그러나 맹지, 개발 제한(보전관리지역 및 자연환경보전지역), 농취증 제출 의무 등 치명적인 리스크가 다수 존재합니다. 단기적인 개발이나 시세차익을 목표로 하는 투자자에게는 부적합하며, 장기적인 임야/산림 투자 또는 보전 목적의 실수요자에게만 제한적으로 검토할 필요가 있습니다.

7.2. 투자 포인트

(1) 저렴한 감정가: 대규모 면적 대비 감정가가 매우 낮습니다.

(2) 지리산 인근: 지리산 자락에 위치한 자연 보전 가치가 있는 토지입니다.

(3) 장기 보전 목표: 개발이 아닌 임야/산림 상태로의 장기 보유 및 보전을 목표로 하는 투자에 적합합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계