나이스옥션 법원경매 거창 2024타경809 [2] 경상남도 거창군 고제면 294 농산리 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경809 [2] 경상남도 거창군 고제면 294 농산리 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경809
• 주소: 경상남도 거창군 고제면 빼재로 1282-4
• 감정가: 68,302,870원
• 최저가: 17,906,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 단독주택

거창지원 경매2계 2024타경809 | 소재지: 경상남도 거창군 고제면 빼재로 1282-4 | 감정가: 68,302,870원 | 최저가: 17,906,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호

거창지원 2024타경809 (2)

소재지

경상남도 거창군 고제면 294 농산리 (금계마을 인근)

용도

단독주택 및 임야, 농경지 등

감정가

68,302,870원

매각대상 및 구분

토지/건물 지분매각 (부동산강제경매)

면적 현황 (총면적)

토지 면적: 6684.00㎡ (약 2021.81평)

건물 면적: 165.40㎡ (약 50.03평, 단독주택)

제시외 건물 면적: 66.96㎡ (약 20.25평, 일괄매각 포함)

소유자/채무자/채권자

김OO / 김OO / 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이 및 주의 사항

- 지분매각 건으로 공유자우선매수신고 가능 (1회 제한).

- 중복병합사건, 재매각 등 절차적 복잡성 내포.

- 목록 3, 12번 토지에 대하여 농지취득자격증명서(농취증) 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가).

- 법정지상권 성립 여부 검토 필요.

- 제시외 건물 포함 일괄매각이나, 목록 3번 토지 지상 제시외 수목(사과나무 등)은 매각에서 제외됨.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거창군 고제면 농산리 "금계마을" 내 및 인근에 위치한 농촌지대의 주택 및 농경지, 임야 등 다수의 필지입니다. 부근은 농가주택, 농경지, 임야가 혼재된 지방도변 및 산간 농촌지대입니다. 청정 자연환경이 특징이며, 인근에는 삼봉산, 탑선산촌생태마을, 거창산림레포츠파크 등 자연 휴양 시설이 위치해 있습니다.

교통 상황

일부 토지(주택 부지 포함)는 차량 접근이 가능하지만, 관내 교통편 및 도로 사정을 종합적으로 고려할 때 전반적인 교통상황은 불편한 편입니다.

토지 형태 및 도로 상태

총 14개 필지(기호 1~16 중 일부 제외)가 매각 대상이며, 형태 및 이용상태가 매우 다양합니다.

- 주택 부지(기호 14)는 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

- 농지(전, 묵전) 및 임야가 주를 이루며, 상당수 필지(기호 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13)가 지적도상 맹지이거나 현황 농로를 통해 진출입하고 있어 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태 (최고의 입지:)

다수 필지가 보전관리지역, 농림지역, 준보전산지, 임업용산지 등에 속해 있어 개발 행위에 엄격한 제한을 받습니다. 또한, 광범위하게 가축사육제한구역(대부분 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한)으로 지정되어 있습니다. 특히 기호 3번은 소하천구역에, 기호 14번은 접도구역에 포함되어 규제가 복잡하며, 영농여건불리농지가 다수 포함되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

매각 방식

지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 온전한 소유권을 확보해야 하는 리스크가 존재합니다. 공유자우선매수신고가 1회로 제한되어 있어 입찰 전략 수립이 중요합니다.

법정 지상권

법정지상권 성립 여부가 특이사항에 기재되어 있어, 이 부분에 대한 정밀한 법률 검토가 필수적입니다. 법정지상권이 성립하면 건물 철거 및 부당이득 반환 청구가 불가능할 수 있습니다.

농지취득자격증명

목록 3, 12번 토지가 농지(전, 묵전)이므로, 낙찰 후 매각 결정 기일까지 농취증을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있습니다. (농지가 아니라는 사실 증명서 제출로 대체 가능)

제시외 물건 및 수목

주택에 부속된 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)은 일괄매각에 포함되어 인수가 가능합니다. 그러나 목록 3, 4번 토지 위의 제시외 수목(사과나무 등)은 매각에서 제외되므로, 토지 이용 시 수목 소유자와의 협의나 수목 처리에 대한 고려가 필요합니다.

1.4. 생활 정보 및 주변 환경

상권 분석

본 건은 순수 농촌 지대이므로, 인근에 상업 시설은 미비합니다. 일상생활에 필요한 편의 시설은 고제면 소재지 또는 거창군 내로 이동해야 합니다.

혐오 시설

본 건이 위치한 농산리는 청정 자연환경을 갖춘 지역으로, 검색 결과 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 다수의 필지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 기존의 농가 주택 및 주변 농경지 환경을 고려하여야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법적 리스크

1) 지분 매각: 공유물 분할을 위한 시간과 비용 소요.

2) 법정지상권: 성립 시 건물에 대한 권리 행사 제약.

3) 농취증: 미제출 시 보증금 몰수 위험.

4) 재매각: 과거 경매 절차상 문제가 있었을 가능성 시사.

물리적 리스크

1) 맹지 필지 다수: 맹지인 필지의 활용 및 개발을 위해선 주변 토지 소유자와의 도로 확보 협의(분할 또는 통행권)가 필수적입니다.

2) 복잡한 토지 이용 규제: 보전관리지역, 농림지역, 산지관리법, 가축사육제한구역 등 각종 규제로 인해 투자 목적의 개발은 사실상 어렵다고 판단됩니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건은 다수의 필지로 이루어진 단독주택, 농경지, 임야 지분 매각 물건으로, 감정가 대비 면적이 매우 넓습니다 (토지 $6684.00\text{m}^2$/약 $2021.81$평). 그러나 법정지상권, 농취증, 지분 매각, 복잡한 토지 이용 규제 등 매우 높은 수준의 권리분석 및 법적 절차 이행 능력을 요구하는 고난도 물건입니다.

투자 포인트

1) 넓은 면적과 저렴한 감정가: 평당 가격이 낮게 형성될 가능성이 높아 농림업이나 장기적 산림 관리를 목적으로 하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

2) 전원주택 실수요: 주택(기호 14) 부지는 도로 접근성이 양호하며, 복잡한 필지를 제외하고 주택 용도만 활용할 경우 제한적 가치가 있습니다.

3) 청정 환경: 덕유산 자락의 청정 환경에 위치하여 귀농, 귀촌 또는 주말 농장/휴양 목적의 접근이 가능합니다.

추천 투자자

지분 처리 경험이 있거나, 농림업 및 산지 관리에 대한 이해가 깊고, 법률 전문가의 조언을 받아 복잡한 권리 관계를 해결할 능력이 있는 전문 투자자 또는 장기 귀농/귀촌 희망자에게 적합합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계