나이스옥션 법원경매 거창 2024타경809 [1] 경상남도 거창군 고제면 농산리 산16 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경809 [1] 경상남도 거창군 고제면 농산리 산16 도로 경매

• 사건번호: 2024타경809
• 주소: 경상남도 거창군 고제면 농산리 산16
• 감정가: 30,224,400원
• 최저가: 7,923,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 도로

거창지원 경매2계 2024타경809 | 소재지: 경상남도 거창군 고제면 농산리 산16 | 감정가: 30,224,400원 | 최저가: 7,923,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 거창지원 2024타경809 (1)이며, 소재지는 경상남도 거창군 고제면 농산리 산16 외 다수 필지입니다. 본 건의 주요 용도는 '도로 외 임야, 전, 묵전, 주택부지 등 다양한 지목'의 토지들로 구성되어 있습니다. 전체 토지 면적은 42,073.00㎡ (약 12,727.43평)이며, 감정가는 30,224,400원입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지일부지분매각입니다.

1.2. 경매 진행 및 권리 관계

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 농OOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복병합사건, 재매각, 중복사건 등이 얽혀 있어 권리 관계가 복잡할 가능성이 있습니다. 또한, 매각 대상 토지 중 목록 8, 9, 10, 11번 토지에 대해서는 농지취득자격증명서(농취증) 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 반드시 제출해야 하며, 미제출 시에는 매수보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 거창군 고제면 농산리 소재 "금계마을" 내 및 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대, 산간 농경지대 및 순수야산지대로 형성되어 있습니다. 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 입지이나, 개발 가능성 측면에서는 제약이 따를 수 있는 순수 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

일부 토지(기호 1, 3~5, 11, 12, 14, 16)는 차량 접근이 가능하지만, 관내 교통편과 도로 사정을 고려했을 때 전반적인 교통 상황은 불편한 편으로 평가됩니다. 다수의 필지(기호 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 12)가 지적도상 맹지이거나 농로를 통한 진출입만 가능하며, 기호 14번 토지만 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 직접 접하고 있어 도로 접근성이 크게 차이 납니다. 기호 16번은 자체가 도로입니다.

3. 감정평가 및 물건 이용 현황

3.1. 토지 이용 및 형태

총 16필지로 구성된 물건으로, 이용 현황이 매우 다양합니다. 임야, 묵전, 전(사과나무 식재), 농로, 주택부지, 도로 등으로 이용되고 있어 개별 필지별로 현장 확인이 필수적입니다. 특히 기호 3번, 4번 지상에는 제시외 수목(사과나무 등)이 소재하고 있습니다. 건물은 기호 15번 단독주택(조적조 스라브지붕 2층)이 포함되어 있으나, 매각 대상은 '토지일부지분매각'이므로 건물은 매각 대상에서 제외되었을 가능성을 상세히 확인해야 합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지 대부분이 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(대부분 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 임업용산지(보전산지), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어, 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 다만, 기호 14, 16번 일부는 계획관리지역이어서 상대적으로 개발에 유리한 부분이 있으나, 전체 면적 대비 비중과 진입 가능성을 확인해야 합니다. 소하천구역(기호 3) 및 접도구역(기호 14)도 존재합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 대상의 위험성

본 건은 '토지일부지분매각'이므로, 낙찰 후 소유권은 공유(지분) 형태로 취득하게 됩니다. 이는 추후 공유물 분할 청구 소송 또는 타 지분권자와의 협상 및 지분 매입/매각을 통해야만 온전한 소유권 행사 및 단독 이용이 가능하므로, 복잡하고 시간과 비용이 많이 소요되는 고위험 물건입니다.

4.2. 농지취득자격증명서(농취증) 필수

주의사항에 명시된 목록 8, 9, 10, 11번은 현황 '묵답', '묵전' 등의 농지이므로, 농취증 제출이 필수입니다. 농지 취득이 가능한 자만 입찰해야 하며, 농취증 미제출 시 보증금 전액을 몰수당할 수 있습니다.

4.3. 제시외 물건 및 특이사항

목록 4번 토지 지상 소재 제시외 수목은 매각에서 제외되어, 낙찰 후 수목 소유자와의 협의나 법적 다툼이 발생할 소지가 있습니다. 또한, 본 경매는 일괄매각이지만, 지분 매각이라는 점을 다시 한번 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 농가주택 및 농경지가 주를 이루는 농촌 지대이므로, 상업시설이나 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 가치보다는 농업 용도, 임업 용도, 또는 장기적인 전원생활 및 휴양 목적으로 접근해야 합니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변 지역은 농촌 지대로서 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 해당 물건지 주변을 검색한 결과, 특별히 대규모의 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정 내역을 통해 일부 가축 농장이 주변에 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 타 공유자에게 권리를 주장하거나 토지를 단독으로 사용 수익하기 위해서는 법적 절차(공유물 분할 청구)나 협상이 필수입니다. 이는 높은 법률 비용과 시간 소요를 수반합니다.

6.2. 맹지 및 규제 리스크

다수의 필지가 맹지이거나 협소한 농로에만 접해 있어 개발이 어렵습니다. 또한, 보전관리지역, 농림지역, 임업용산지 등 각종 개발제한구역에 묶여 있어 투자 목적에 맞는 인허가를 받기 매우 까다롭습니다.

6.3. 농취증 미제출 리스크

농지 취득 자격이 없는 자가 입찰할 경우 보증금 몰수의 위험이 상존합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 경매 물건은 42,000㎡(약 12,700평) 이상의 대규모 토지 지분을 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다. 그러나 토지일부지분매각, 다수 필지의 다양한 규제, 맹지 다수, 농취증 요구 등 복잡하고 난이도가 높은 '고위험 고수익' 물건입니다. 지분 경매 및 토지 이용 규제에 대한 깊은 이해와 해결 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

최대 투자 포인트는 **지분 매각**을 통한 **시세 대비 낮은 취득 원가** 확보입니다. 투자 전략은 지분 인수 후 타 공유자에게 지분을 매각하거나, 공유물 분할 청구 소송을 통한 현물 분할 또는 경매 매각을 유도하여 차익을 실현하는 것입니다. 일부 필지(기호 14, 16)가 **계획관리지역 및 왕복 2차선 도로에 접하고 있다**는 점은 향후 지분 정리 시 가치를 높이는 협상 우위 요소로 활용될 수 있습니다.

8. 최종 점검 사항

일괄매각이지만 지분매각임, 농취증 대상 토지(8, 9, 10, 11) 확인, 제시외 수목 매각 제외 사항에 대한 법적 대응 방안 마련이 선행되어야 합니다. 또한, 각 필지별 정확한 위치와 도로 접근성을 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계