나이스옥션 법원경매 거창 2024타경823 [1] 경상남도 합천군 봉산면 1132 송림리 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2024.08.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1,3,4,5,6)은 경상남도 합천군 봉산면 송림리에 소재하는 토지로서, "송림마
을" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 지방도로 주변으로 전, 답, 임야(자연림) 및 인근
마을 내에 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건(기호 1,3,4,5,6)까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 및
지적도상 서측으로 지방도로와 접한 점 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "상업용 건부지"임.
기호(3): 사다리와 유사한 형태이며, 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "창고부지"임.
기호(4): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 "진입로"임.
기호(5): 사다리형으로 완경사 지세의 토지로서 "전기타(일부는 진입로)"임.
기호(6): 부정형으로 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "전 형태"임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 서측으로 지방도로와 접함.
기호(3): 지적도상 서측으로 지방도로와 접함.
기호(4): 지적도상 서측으로 지방도로와 접한 상태이며, 서측에서 동측으로 이어진 노폭
약 3M 내외 시멘트포장 진입로(본건 포함) 있음.
기호(5): 지적도상 서측으로 지방도로와 접함.
기호(6): 지적도상 서측으로 지방도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)
: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(합고제2023-39호(2023.02.17.))(접합), 가축사육
제한구역(일부제한구역_700)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법
>.

기호(4)
: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2023-02-17)(합고제2023-39호(2023.02.17.))(접합
), 가축사육제한구역(일부제한구역_700)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도
구역<도로법>.

기호(5),(6)
: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(합고제2023-39호(2023.02.17.))(접합), 가축사육
제한구역(일부제한구역_700)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법
>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

가. 토지 기호(4)의 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황은 "진입로"임.
나. 토지 거호(5)의 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전기타(일부는 진입로)"임.
다. 토지 기호(6)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "전 형태"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)
: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로서,
외벽: 석재치장, 페인팅.
내벽: 페인팅, 벽지 등.
바닥: 타일, 장판 등.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 1997.11.18)

이용상태

기호(2-가)
- 지층: "보일러실"임.(※ 현장조사 당시, 내부에 보일러설비는 없는 상태임.)
- 1층 : "여관(101호,102호), 일반음식점"임.
- 2층 : "여관(201호, 202호, VIP(1), VIP(2), 204호, 205호, 206호, 207호, 208호)"임.
- 3층 : "여관(301호, 302호, 303호, VIP(1), VIP(2), 304호 305호, 306호, 307호, 308호
, 309호)"임.(※ 현장조사 당시, 본건 건물은 비운영 상태임.)

설비내역

기호(2-가): 위생설비, 급.배수설비, 화재발신설비 등이 있음.(※ 난방설비는 지하층의
보일러실에 설비가 없는 상태여서, 설비 여부를 판단할 수 없는 상태임.)

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

건물 기호(2-가)의 공부상 소재지는 "경상남도 합천군 봉산면 송림리 1132 지상"으로 등
재되어 있으나, 현황 일부는 인접 필지(송림리 1671-11)상에 소재하는 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각[제시외 건물 포함]
- 목록 5, 6번 토지는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경823 (1)

소재지: 경상남도 합천군 봉산면 송림리 1132

용도: 숙박시설 (근린생활시설 포함)

감정가: 855,216,500원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십이차유동화전문유한회사

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 2095.00㎡ (약 633.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1190.53㎡ (약 360.2평)

건물 제시외 면적: 124.50㎡ (약 37.7평)

1.3. 주요 특이사항

* 재매각 물건

* 유동화 물건

* 공동담보 물건

* 목록 5, 6번 토지: 농지취득자격증명 또는 농지 아니라는 사실증명서 제출 필요 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 합천군 봉산면 송림리에 위치하며, "송림마을" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 전, 답, 임야, 주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 서측으로 지방도로와 접하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 접근 가능한 도로의 폭과 포장 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 기호(1),(3),(4),(5),(6) 토지: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m).

* 기호(1),(3),(5),(6) 토지: 가축사육제한구역, 접도구역.

* 기호(5),(6) 토지: 영농여건불리농지.

* 토지 이용 현황: 기호 1번은 상업용 건부지, 기호 3번은 창고부지, 기호 4번은 진입로, 기호 5번은 전기타(일부 진입로), 기호 6번은 전 형태로 이용되고 있습니다. 공부상 지목과 현황 사이에 차이가 있습니다.

2.4. 주변 시설

해당 지역은 합천호와 인접해 있으며, 인근에 오도산자연휴양림 등이 위치하여 자연 경관이 우수한 편입니다. 다만, 이는 합천군 전체적인 자연환경이며, 송림리 1132번지 구체적인 주변 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

2.5. 혐오 시설

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리(근저당권, 접수일자 2015-09-09, 부산은행) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 최종적으로 유에스제십이차유동화전문유한회사의 임의경매 개시결정(접수일자 2024-07-09)으로 본 경매가 진행되었습니다.

* 등기부채권 총액은 623,434,949원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 숙박시설로 이용되었으며, 1층에는 일반음식점, 2층 및 3층에는 다수의 여관 객실이 있는 것으로 파악됩니다. 지역 내 숙박시설 운영 및 잠재 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 자체에 일반음식점이 포함되어 있으며, 주변 마을에 주택 등이 혼재한 지역으로, 상업 시설의 밀집도는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본 물건지까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 주변에 생활 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 자연환경

인근에 오도산 자연휴양림 등이 있어 자연 경관이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 요구

목록 5, 6번 토지는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 건물 공부와의 차이

건물 기호(2-가)의 공부상 소재지가 현황 일부는 인접 필지(송림리 1671-11) 상에 소재하는 것으로 보입니다. 이는 추후 등기 관련 문제로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 비운영 상태

현장 조사 당시 본 건물은 비운영 상태였으며, 난방 설비 여부도 판단하기 어려운 상태였습니다. 이는 향후 운영 시 추가적인 설비 투자나 수리가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 재매각 물건

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유를 파악하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 봉산면 송림리에 소재한 숙박시설 및 부속 토지입니다. 넓은 면적의 토지와 건물을 갖추고 있으며, 감정가는 8억 5천여만 원입니다. 주변 자연 경관이 좋다는 장점이 있으나, 농지취득자격증명 제출 요건, 건물 공부와의 차이, 현재 비운영 상태 등 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2095.00㎡ (약 633.8평) 규모의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄매각되어 별도 협상 없이 취득 가능합니다.

* 자연 친화적 입지: 인근에 오도산자연휴양림 등이 위치하여 자연 환경이 뛰어납니다.

* 추가 개발 잠재력: 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획에 따라 추가 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 855,216,500원이며, 매각으로 소멸되는 권리만 있고 인수하는 보증금은 0원입니다. 재매각 물건임을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용, 현장 조사 결과에 따른 수리 및 시설 보강 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 실제 현장 조사 및 추가적인 권리관계, 주변 시세 조사 등을 통해 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.