나이스옥션 법원경매 거창 2024타경823 [1] 경상남도 합천군 봉산면 1132 송림리 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경823 [1] 경상남도 합천군 봉산면 1132 송림리 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경823
• 주소: 경상남도 합천군 봉산면 인덕로 445
• 감정가: 855,216,500원
• 최저가: 224,190,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 숙박시설

거창지원 경매2계 2024타경823 | 소재지: 경상남도 합천군 봉산면 인덕로 445 | 감정가: 855,216,500원 | 최저가: 224,190,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경823 (1)이며, 용도는 숙박시설입니다. 소재지는 경상남도 합천군 봉산면 송림리 1132번지 일대입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건이며, 감정가는 855,216,500원입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 2,095.00㎡ (약 633.74평)입니다. 주 건물면적은 1,190.53㎡ (약 360.14평)이며, 여기에 제시외 건물면적 124.50㎡ (약 37.66평)이 포함됩니다. (일괄매각 조건에 제시외 건물이 포함되어 있습니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지(기호 1, 3, 4, 5, 6)는 "송림마을" 남서측 인근에 위치하며, 지방도로 주변으로 전, 답, 임야 및 주택이 혼재하는 지역 내에 있습니다. 지방도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 활용 가능성이 비교적 높은 지역입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지적도상 서측으로 지방도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 환경은 자연림 및 농지 등이 혼재된 한적한 지방도로변에 위치하고 있어, 숙박시설로서의 조용함과 동시에 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 부동산 임의경매이며, 소유자(강OOOOOOO)와 채무자(강OO)가 관련되어 있고, 채권자(유OOOOOOOOOOOOOOO)의 청구에 의해 진행되고 있습니다. 본 건은 '재매각' 물건이며, '유동화물건'에 해당합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

- 일괄매각: 제시외 건물(124.50㎡)이 매각 대상에 포함되어 일괄 매각됩니다. 제시외 건물의 철거 여부 및 법정지상권 성립 여부 등을 사전에 검토해야 합니다.

- 농지취득자격증명(농취증): 목록 5번(현황: 전기타) 및 6번(현황: 전 형태) 토지는 농지법상 농지에 해당하므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명서**를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 큰 리스크가 있습니다.

- 공부와의 현황 차이: 토지 기호 4(공부상 잡종지, 현황 진입로), 기호 5(공부상 전, 현황 전기타), 기호 6(공부상 답, 현황 전 형태) 등 공부상의 지목과 실제 이용 현황에 차이가 있습니다. 이는 현황 이용을 기준으로 낙찰을 받아야 함을 의미합니다.

- 건물 현황 소재지: 건물 기호 (2-가)의 일부가 인접 필지(송림리 1671-11) 상에 소재하는 것으로 보입니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁 또는 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있는 중요한 문제입니다.

4. 용도 및 이용 현황 분석

4.1. 토지 이용 현황

토지는 총 5필지로 구성되어 있으며, 기호 1(부정형, 완경사, 상업용 건부지), 기호 3(사다리형, 완경사, 창고부지), 기호 4(부정형, 완경사, 진입로), 기호 5(사다리형, 완경사, 전기타), 기호 6(부정형, 완경사, 전 형태)로 이용되고 있습니다. 전반적으로 완경사 지세의 토지입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물(기호 2-가)은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로, 사용승인일은 1997.11.18.입니다. 지층은 보일러실, 1층은 여관 및 일반음식점, 2층과 3층은 여관(다수의 호실)으로 구성된 숙박시설입니다. **현재 비운영 상태**이며, 지층 보일러실에 난방 설비가 없는 상태여서 난방 설비의 확인이 필요합니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 건은 지방도로변에 위치하나, 주변은 마을과 농지 등이 혼재된 지역으로 광역적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. 숙박시설로서의 잠재력은 합천호 등 주변 관광지와의 연계성 또는 국도/지방도로 이용객을 대상으로 한 휴게형 숙박시설로 재활용하는 방안을 고려해야 합니다.

5.2. 생활 정보

가까운 생활 편의시설은 인근 봉산면 소재지나 합천읍 방면을 이용해야 할 것으로 보이며, 전반적으로 한적한 전원 지역입니다.

5.3. 혐오시설 정보

외부 검색 서비스로는 본 물건지에 인접하여 확인되는 주요 혐오시설(대형 폐기물 시설, 화장장 등)은 없습니다. 다만, 주변이 전원 및 농업 지역인 점을 감안할 때, 소규모의 농업용 폐기물 시설이나 개인 묘지 등은 산재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 농취증 미제출 리스크: 농지(목록 5, 6)에 대한 농취증 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지 취득이 가능한 자만이 입찰해야 합니다.

- 건물 운영 리스크: 현재 비운영 상태로, 재운영을 위해서는 대대적인 수리 및 설비(특히 난방 설비) 투자가 필요하며, 과거 임대관계 미상으로 현황 파악이 어렵습니다.

- 토지 경계 및 건물 침범 리스크: 건물 일부가 인접 필지를 침범하고 있을 가능성이 있어, 인접 토지 소유자와의 협의 또는 매수 등이 필요할 수 있습니다.

- 법적 제한: 계획관리지역이나, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있어 향후 도로 확포장 시 일부 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 접도구역 규제를 받습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 합천군 지방도로변에 위치한 숙박시설(모텔)로, 토지 면적이 넓고 계획관리지역에 속하며 지방도로와 접하고 있다는 장점이 있습니다. 다만, 건물 노후화, 비운영 상태, 난방 설비 미비, 건물 일부의 경계 침범 가능성, 그리고 가장 중요한 농지 취득에 따른 **농취증 제출 의무** 등 여러 리스크를 안고 있습니다.

7.2. 투자 포인트

- 숙박시설 또는 용도 변경: 지방도로변에 위치하여 접근성이 좋으므로, 숙박시설로 재단장하거나, 관련 법규 검토 후 창고, 근린생활시설 등으로 용도를 변경하여 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

- 대형 토지 활용: 총 633평 이상의 계획관리지역 토지를 확보하여, 향후 주변 관광 수요 증가에 대비한 확장성 또는 다용도 개발의 기반을 마련할 수 있습니다.

- 가격적 메리트: 재매각 물건으로 진행됨에 따라 감정가 대비 저감된 가격으로 입찰하여 시세 차익을 노려볼 수 있습니다. (입찰 시점의 최저가 확인 필수)

법원 정보

거창지원 경매2계