나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10264 [4] 경상남도 거창군 남상면 전척리 594 전 경매
매각기일: 2026-01-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10264 [4] 경상남도 거창군 남상면 전척리 594 전 경매
- 사건번호: 2024타경10264
- 주소: 경상남도 거창군 남상면 전척리 594
- 감정가: 17,934,000원
- 최저가: 1,926,000원
- 유찰 횟수: 10회
- 용도: 전
거창지원 경매2계 2024타경10264 | 소재지: 경상남도 거창군 남상면 전척리 594 | 감정가: 17,934,000원 | 최저가: 1,926,000원 | 용도: 전
1. 물건 보고서
1.1. 물건 개요 및 기본 정보
사건번호: 거창지원 2024타경10264 (4)
소재지: 경상남도 거창군 남상면 전척리 594 외 5필지 (일괄매각)
용도: 전 (농지)
매각대상: 토지일부지분매각
감정가: 17,934,000원
토지면적: 2,989.00㎡ (약 904.17평) 중 지분 매각 (지분율: 149450)
건물면적: 0.00㎡
소유자/채무자: 정OO
채권자: 박OO
경매구분: 부동산강제경매 (재매각)
1.2. 특이사항 및 주의사항
본 물건은 총 6필지의 농지(전)를 일괄 매각하며, 이 중 일부 지분만 매각하는 '지분 매각' 건입니다.
가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명서(농취증)를 낙찰일로부터 지정된 기한 내에 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.
또한, 지분 매각의 특성상 공유자 우선 매수 신고가 가능하며, 이는 1회로 제한됩니다. 이미 '재매각' 상태인 점을 고려해야 합니다.
목록 5번 토지 지상에 소재하는 제시외 수목(밤나무 등 약 10주)은 매각에서 제외됩니다.
2. 입지조건 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본 물건(6개 필지)은 경상남도 거창군 남상면 전척리 내 "전척마을" 및 그 남서측 인근에 위치합니다.
주변은 마을 내 주택과 주변의 논(답), 밭(전), 자연림 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.
2.2. 교통 상황 및 도로 접근성
본건(기호 4번)까지 차량 접근은 어려우나, 인접 필지를 통해 농기계 접근은 가능합니다. 북서측 인근에 2차선 도로가 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
다만, 지적도상으로는 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이므로, 추후 개발이나 이용에 있어 인접 필지와의 통행 문제 해결이 필수적입니다.
3. 권리분석
3.1. 경매 종류 및 관계자
본 경매는 채권자 박OO가 채무자 정OO의 부동산 지분에 대해 강제로 진행하는 '부동산강제경매' 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일합니다.
3.2. 매각 방식 및 필수 확인 사항
지분 매각: 낙찰자는 해당 토지의 전체 면적 중 일부 지분만 취득하게 되므로, 향후 다른 공유자와의 협의 또는 법적 절차(공유물 분할 청구 소송)가 필요합니다.
농지취득자격증명: '전'으로 농지에 해당하므로, 농지법에 따라 농취증 제출 의무가 있습니다. 이를 이행하지 못하면 입찰보증금을 몰수당합니다. 영농계획 수립 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
공유자 우선 매수: 기존 공유자가 최고가 매수신고인의 가격으로 우선하여 매수할 수 있습니다. 이는 1회로 제한됩니다.
재매각: 한 차례 유찰 이후 매각이 진행되었으나, 대금을 납부하지 않아 다시 진행되는 '재매각' 사건입니다.
4. 상권분석 및 생활정보
본 물건은 도시가 아닌 전형적인 농촌 지역의 농지이므로, 일반적인 의미의 상권분석은 무의미합니다.
주변은 주택과 농지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설(대형 마트, 병원, 학원 등)은 접근성이 매우 낮거나 원거리에 위치할 것으로 예상됩니다.
혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단할 수 없습니다. 현장 조사가 필수적입니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 농지취득자격증명 리스크
낙찰 이후 농취증을 발급받지 못할 경우 보증금을 잃게 되므로, 사전에 농지 소재지 관할 기관을 통해 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.
5.2. 지분 매각에 따른 권리 관계 복잡성
토지 일부 지분만을 취득하므로, 단독으로 토지 전체를 이용하거나 처분할 수 없습니다. 다른 공유자들과의 협상 과정이 길어지거나, 공유물 분할 소송을 제기해야 하는 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
5.3. 토지 이용 제한
해당 필지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 하천구역(기호 4번 기준) 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다. 특히 하천구역은 규제가 매우 강력합니다.
5.4. 맹지 리스크
지적도상 맹지(기호 4번)이므로, 추후 건축 행위 등을 위해서는 사도 개설이나 인접 토지 소유자로부터의 토지사용승낙서 확보가 필수적이며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 물건은 거창군 남상면 일대의 농지를 저렴한 감정가로 취득할 수 있는 기회이나, 지분 매각, 농지취득자격증명 요구, 공유자 우선 매수 가능성, 그리고 맹지라는 리스크를 모두 안고 있습니다.
따라서 단순 실수요보다는 지분 투자 및 농지 매입 경험이 있는 투자자에게 적합하며, 반드시 농취증 발급 가능 여부와 공유자 협상 방안을 미리 수립해야 합니다.
6.2. 투자 포인트
저렴한 초기 투자금: 지분 매각이므로 전체 토지 가격 대비 적은 금액으로 투자가 가능합니다.
농지로서의 활용: 현재 이용 상태가 '전'이므로, 농사 목적의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.
장기적 자산 증식 가능성: 보전관리지역이라 개발에는 제한이 있으나, 장기적인 관점에서 농지 또는 임야로의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
법원 정보
거창지원 경매2계