나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10264 [3] 경상남도 거창군 남상면 전척리 582 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10264 [3] 경상남도 거창군 남상면 전척리 582 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경10264 | 소재지: 경상남도 거창군 남상면 전척리 582 | 감정가: 23,432,000원 | 최저가: 2,516,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 핵심 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경10264 (3)이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

소재지는 경상남도 거창군 남상면 전척리 582 일대입니다.

용도는 답(논)이며, 매각 대상은 토지일부지분매각 건입니다.

소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 박OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 1616.00㎡ (약 488.84평)이며, 건물 면적 및 제시 외 면적은 모두 없습니다.

최초 감정가는 23,432,000원입니다.

2. 권리 분석 및 법적 검토

2.1. 권리 관계

본 건은 부동산 강제경매 물건이며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 간의 채권 문제로 인해 경매가 진행된 것으로 판단됩니다.

매각 대상은 '토지일부지분매각'이므로, 낙찰자는 정OO 외 다른 공유자와 토지를 공유하게 됩니다.

2.2. 매각 조건 및 유의사항

가장 중요한 유의사항으로, 농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니 반드시 기한 내에 관할 면사무소 등에 신청하여 발급받아야 합니다.

본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수신고가 가능하지만 이는 1회로 제한됩니다.

재매각 물건이라는 특이사항이 있습니다. 이는 이전 매각이 대금 미납 등의 사유로 취소되었을 가능성이 있음을 시사합니다.

공부(등기사항전부증명서)와 토지대장 간의 차이가 확인됩니다 (기호 2: 등기부상 전 65평 vs 토지대장상 답 1,357㎡). 낙찰 후 이의를 제기할 소지가 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거창군 남상면 전척리 '전척마을' 내 및 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 주택, 답, 전, 자연림 등이 혼재된 전형적인 농촌 마을입니다.

3.2. 교통 상황 및 접근성

전체적으로 제반 교통 사정은 다소 불편하거나 보통 수준입니다.

기호(1), (2), (5), (6)은 차량 접근이 어려운 상태로 교통 사정은 다소 불편합니다.

기호(3)은 소형 차량 접근이 가능하며 교통 사정은 보통입니다.

기호(4)는 차량 접근은 어려우나 농기계 접근이 가능하며 교통 사정은 보통입니다. 북서측 인근에 2차선 도로가 소재합니다.

대부분의 토지(기호 1, 2, 4, 5, 6)는 지적도상 맹지이며 인근 필지를 통해서만 접근이 가능한 상태입니다. 기호(3)만 노폭 약 2M 내외의 시멘트 포장 진입로가 남서측 부분에 있습니다.

3.3. 토지 형태 및 이용 현황

대부분 부정형의 완경사 지세이며, 대체로 평탄한 토지(기호 3, 4)도 있습니다.

기호(1), (2), (5), (6)은 현재 '휴경지(전)' 상태이며, 기호(3), (4)는 '전'으로 이용 중입니다.

기호(5) 지상 일부에는 밤나무 약 10주가 소재합니다.

임대 관계는 미상입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한사항

대부분 보전관리지역에 속하며, 기호(3)은 계획관리지역입니다.

전 필지가 가축사육제한구역(제한 종류는 상이함)으로 지정되어 있습니다.

기호(1), (5), (6)은 영농여건불리농지에 해당하며, 기호(4)는 하천구역(전적천)을 포함하고 있습니다.

문화재 및 하천 관련 추가적인 사항은 담당 부서에 별도로 문의가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 전척리는 전형적인 농촌 마을로, 상업 시설이나 주요 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 거창읍이나 남상면 소재지 등으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

거창군 남상면 일대에는 거창 창포원, 일원정, 감악산 6코스 등 자연 및 문화 시설이 소재하고 있어 생활 환경은 한적하고 자연 친화적입니다.

주변에 직접적으로 언급된 대규모 산업 시설이나 기피할 만한 혐오 시설은 검색 결과 확인되지 않았으며, 보전 관리 및 가축 사육 제한 지역으로 지정되어 있어 주거 환경 보전에는 유리합니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 공유물을 둘러싼 공유자 간의 협의(사용, 수익, 처분 등)가 이루어져야 하며, 협의가 안 될 경우 공유물 분할 청구 소송을 통해 해결해야 할 수 있습니다.

농지취득자격증명서 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

기호(1), (2), (4), (5), (6)은 사실상 맹지 상태로, 건축 행위 등을 위해서는 추후 인접 필지 소유자와의 도로 사용에 대한 협의가 필수적입니다.

토지대장과 등기부상 지목 및 면적의 차이가 확인되어 매입 후 정리 과정이 필요할 수 있습니다.

5.2. 특이사항

공유자 우선매수신고제도를 1회만 행사할 수 있도록 제한하는 조건이 붙어 있어, 공유자가 우선 매수를 하더라도 다음 기일에는 일반 입찰이 가능해집니다.

일부 필지(기호 1, 5, 6)가 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 농업 경영에 대한 활용도가 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거창군의 순수 농지이며, 지분 매각 및 농지취득자격증명 제출 의무가 있어 일반 투자자에게는 다소 까다로운 물건입니다.

지분권 행사를 통한 공유물 분할을 목적으로 하거나, 인근 토지를 소유한 이해관계자에게 적합한 투자처로 판단됩니다.

계획관리지역인 기호(3) 필지를 활용하여 개발을 고려할 수 있으나, 나머지 필지는 보전관리지역 및 맹지가 대부분이므로 개발 가치는 제한적입니다.

6.2. 투자 포인트

지분 매각이므로 시세 대비 저렴한 가격에 토지 소유권 확보가 가능할 수 있습니다.

계획관리지역(기호 3)을 포함하고 있어, 향후 농지 전용 등을 통해 일부 시설 건축 등을 고려할 여지가 있습니다.

밤나무(기호 5)와 같은 제시 외 수목의 처리에 대한 고려가 필요합니다.

맹지 상태이므로 인근 토지 소유자나 농업에 종사하는 실수요자에게 더 큰 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계