나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10264 [1] 경상남도 거창군 남상면 전척리 267 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10264 [1] 경상남도 거창군 남상면 전척리 267 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경10264 | 소재지: 경상남도 거창군 남상면 전척리 267 | 감정가: 11,388,900원 | 최저가: 1,223,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경10264 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 박OO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고(1회 제한), 재매각 사건

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거창군 남상면 전척리 267 외 (일괄매각 물건)

용도: 전(밭)

감정가: 11,388,900원

토지면적: 총 932.00㎡ (약 281.93평)의 일부 지분 매각 (지분율 46600)

매각대상: 토지일부지분매각

2. 권리 분석

2.1. 매각대상 및 주의 사항

본건은 토지일부지분매각 건으로, 감정평가상 총 6개 필지(기호 1-6)에 대한 지분을 일괄 매각하는 건입니다.

지분 매각의 특성상 공유자우선매수신고가 가능하며, 이는 1회로 제한됨을 반드시 유념해야 합니다.

매각 대상 토지의 지목이 '전'이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으므로 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

재매각 물건으로 진행 중입니다.

2.2. 공부상의 차이

기호(2) 토지의 경우 등기사항전부증명서상 지목 및 면적(전, 65평)과 토지대장상 지목 및 면적(답, 1,357㎡)에 현격한 차이가 있으므로, 매수 전 반드시 이를 확인해야 하는 리스크가 존재합니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지들은 경상남도 거창군 남상면 전척리에 소재하며, "전척마을" 내 및 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 마을 내 주택 및 주변으로 답(논), 전(밭), 자연림 등이 혼재한 전형적인 농촌 지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

기호(3) 토지는 소형차량 접근이 가능하고 약 2M 내외 시멘트포장 진입로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

기호(4) 토지는 차량 접근은 어려우나 인접 필지를 통해 농기계 접근이 가능하고 인근에 2차선 도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

반면, 기호(1), (2), (5), (6) 토지는 차량 접근이 어려운 상태이며, 지적도상 맹지(길이 없는 땅)로서 제반 교통사정이 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.

3.3. 형태 및 이용상태

기호(1), (2), (5), (6) 토지는 부정형의 완경사 지세이며 현재 "전(휴경지)" 상태입니다.

기호(3), (4) 토지는 부정형의 완경사 지세이나 대체로 평탄하며 "전"으로 이용 중입니다.

제시목록 외 물건으로 기호(5) 지상 일부에 "수목(밤나무 약 10주)"이 소재합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지들은 기호별로 보전관리지역 또는 계획관리지역에 속하며, 모두 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

기호(1), (5), (6)은 '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

특히 기호(4)는 하천구역(전적천)에 일부 포함되어 하천법의 적용을 받으므로 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

문화재 및 하천 관련 추가 사항은 담당 부서에 별도 문의가 필요합니다.

4.2. 주변 편의 시설 및 혐오 시설

주변 환경이 주택 및 농지, 자연림이 혼재된 농촌 지역이므로, 상업 시설 등의 생활 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 제공된 정보만으로는 주변 혐오 시설의 유무는 파악되지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

토지 지분 매각의 특성상, 토지의 사용, 개발 및 처분을 위해서는 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이는 법적 분쟁으로 이어질 잠재적 위험을 내포합니다.

공유자우선매수신고권 행사가 언제든 가능하므로, 1회에 한하여 신고가 이루어질 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

농지취득자격증명서 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

5.2. 물리적 리스크

총 6개 필지 중 5개 필지(기호 1, 2, 4, 5, 6)가 맹지 상태이거나 차량 접근이 어려워 농지 본연의 이용 및 향후 개발(계획관리지역 포함)에 장애가 될 수 있습니다.

기호(2)의 등기부와 토지대장상의 지목 및 면적 차이에 대한 정확한 확인과 해결이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 11,388,900원에 나온 경상남도 거창군의 저가 지분 농지 일괄 매각 물건입니다. 농지취득자격증명서 제출 의무와 공유자우선매수, 다수의 맹지 및 휴경지 등 복합적인 리스크가 존재하는 물건입니다.

농지 본연의 가치보다는 장기적인 관점에서 지분 통합, 또는 저가로 토지 자산을 확보하려는 특수물건 전문 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역(기호 3)이 일부 포함되어 있어, 다른 필지(보전관리지역)에 비해 상대적으로 개발 가능성이 높습니다.

수익성: 지분 매각 및 농지라는 특수성으로 인해 유찰 가능성이 높아, 최저가 매수 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

활용 가능성: 기호(5) 지상의 밤나무(약 10주) 등 현황 수목에 대한 부가적인 활용 가능성이 있습니다.

투자 전략: 영농보다는 장기적인 지분 정리(공유물분할 소송 또는 공유자 협의)를 통해 온전한 소유권을 확보하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계