나이스옥션 법원경매 통영 2023타경23304 [1] 경상남도 거제시 아주동 1662-7 삼일아주빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2023.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동에 소재하는 "옥포국가산업단지"의 서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 타일 및 인조석 마감,
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감 외,
창호: 알루미늄 창호 외.

이용상태

다세대주택(집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2 등)으로 이용
중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문
화재보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-매수인에게 대항 할 수 있는 을구 순위 14번 임차권등기(2019년6월20일 접수제21643호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제 되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 다세대주택입니다.

1.1. 1. 사건번호

통영지원 2023타경23304 (1)

1.1. 2. 소재지

경상남도 거제시 아주동 1662-7 삼일아주빌 4층401호

1.1. 3. 건물 정보

* 건물명: 삼일아주빌

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2004년 (사용승인일 2004년 07월 08일)

1.1. 4. 면적 정보

* 토지면적: 44.07㎡ (약 13.33평)

* 토지지분: 44.07㎡ (약 13.33평)

* 건물면적: 76.95㎡ (약 23.28평)

* 건물지분: 76.95㎡ (약 23.28평)

1.1. 5. 감정가 및 경매 구분

* 감정가: 85,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동에 소재하는 "옥포국가산업단지"의 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용 상황은 보통입니다. 본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 갑9 가압류 (산청군농업협동조합, 2021-11-01 접수)

* 인수되는 권리: 을14 주택임차권 (오현수) - 보증금 중 미변제 금액 매수인 인수

* 말소되는 권리: 갑5, 갑6 소유권이전, 갑9 가압류, 갑10 강제경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오현수

* 보증금: 118,000,000원 (등기부상 권리금액 120,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-04-28

* 확정일자: 2016-04-28

* 배당신고일자: 2019-06-20

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 감액분 2,000,000원. 등기부등본상 인수되는 주택임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

대항력 있는 임차인 오현수가 있으며, 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 옥포국가산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후수요를 기대할 수 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 최근 매매/임대 동향 (제공된 JSON 기반)

* SG펠리체 (2012년 준공, 전용 69.321㎡): 2024년 5월 7,600만원, 2025년 11월 7,670만원에 매매되었습니다.

* 아주 (1990년 준공, 전용 47.7㎡): 2025년 4월 1,000만원에 직거래되었습니다. (연식 및 면적 차이 큼)

4.3. 시세 비교

본건(전용 76.95㎡)은 SG펠리체(전용 69.321㎡)와 면적이 유사합니다. SG펠리체의 최근 매매가가 7,600만원 ~ 7,670만원 수준입니다. 본건은 2004년 준공으로 SG펠리체보다 연식이 오래되었으므로, 이를 고려하여 현재 시세는 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 남동측으로 약 8미터 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 옥포국가산업단지가 인근에 있어 직주근접성이 일부 존재할 수 있습니다.

* 주변 지역(거제시 아주동, 옥포국가산업단지 일대)에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 본 건물에 부정적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다. 다만, 과거 기사에서는 하수종말처리장, 레미콘 공장, 아스콘 공장 등이 언급된 지역이 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 오현수의 보증금 중 미변제 금액(최대 120,000,000원)을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 높아질 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 유찰의 원인이 되었던 권리 관계, 명도 난이도 등을 추가적으로 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

2004년 준공으로 약 20년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 역사문화환경보존지역에 해당하여 건축 등 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으므로, 실제 현황과 다를 수 있어 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 아주동에 위치한 다세대주택으로, 옥포국가산업단지 인근의 입지를 가지고 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 중 미변제 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 총 부담액을 높이는 주요 요인이므로, 입찰가 산정 시 최우선으로 고려해야 합니다. 재매각 물건이라는 점과 건물 노후화 등도 잠재적 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 옥포국가산업단지 인근으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 주변 유사 면적의 매매 사례와 비교 시, 감정가 8,500만원이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다. (단, 임차인 인수 보증금 별도 고려)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 인수해야 할 임차인 보증금과 부동산의 자체 가치를 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 오현수 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 권리금액은 120,000,000원이며, 임차인 현황상 보증금은 118,000,000원입니다. 최악의 경우 120,000,000원 까지 인수할 수 있습니다.

* 부동산 자체 가치 (시세 추정): 유사 면적의 최근 매매 사례(SG펠리체 7,600만원 ~ 7,670만원)와 건물 연식(2004년 준공)을 고려할 때, 본 건 부동산 자체의 가치는 약 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 부동산 자체의 가치를 기준으로 제안합니다.

* 부동산 자체 가치 기반 예상 입찰가: 약 7,000만원 ~ 7,500만원

* 총 예상 부담액: 예상 입찰가 + 인수 보증금 = (7,000만원 ~ 7,500만원) + 118,000,000원 (최소) ~ 120,000,000원 (최대) = 약 188,000,000원 ~ 195,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 매우 크므로, 입찰 희망가는 단순히 감정가(8,500만원)를 기준으로 결정해서는 안 됩니다. 총 부담액을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 따라서, 부동산 자체 가치인 7,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하고, 총 지출액을 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.