나이스옥션 법원경매 통영 2023타경23304 [1] 경상남도 거제시 아주동 1662-7 삼일아주빌 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경23304 [1] 경상남도 거제시 아주동 1662-7 삼일아주빌 4층401호 다세대주택 경매

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통영지원 경매8계 2023타경23304 | 소재지: 경상남도 거제시 용소1길 10-1, 4층401호 (아주동,삼일아주빌) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 5,111,000원 | 용도: 다세대주택

1. 통영지원 2023타경23304 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2023타경23304 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1662-7 삼일아주빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 44.07㎡ (약 13.32평)

건물면적: 76.95㎡ (약 23.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 재매각

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 아주동에 소재하며, 옥포국가산업단지 서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:provided] 주위로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다. [cite:provided] 차량 접근이 용이하며 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. [cite:provided] 또한, 본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행에 불편함은 없습니다. [cite:provided] 아주동은 한화오션(구 대우조선해양)이 위치한 곳의 배후 주거지 역할을 하며 택지개발이 이루어져 왔습니다. 이는 산업단지 근로자들의 주거 수요를 기반으로 형성된 지역임을 시사합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 을구 순위 14번 임차권등기(2019년 6월 20일 접수 제21643호)가 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. [cite:provided] 따라서 해당 임차권의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. [cite:provided] '재매각'이라는 특이사항은 과거 매각 절차에서 소유권 이전이 이루어지지 않았음을 나타내며, 이는 앞서 언급된 임차권 문제 등 권리 관계의 복잡성 또는 명도상의 어려움이 원인일 수 있음을 시사합니다. [cite:provided]

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 중심의 상권으로 형성되어 있습니다. [cite:provided] 한화오션(구 대우조선해양) 등 대규모 산업단지가 인근에 위치하여 관련 종사자들을 배후 수요로 확보하고 있습니다. 이는 지역 내 상업 시설 및 서비스업의 꾸준한 수요를 기대할 수 있게 합니다. 다만, 과거 아주동 인근 지역에서 하수종말처리장, 레미콘 공장, 도금공장 등 다양한 산업 시설 운영으로 인한 악취, 소음, 분진 등의 민원이 발생했던 기록이 있는 점은 해당 지역의 주거 환경 및 상권 형성에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 건이 위치한 거제시 아주동은 교육 및 교통 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 교육 시설로는 내곡초등학교, 대우초등학교, 아주초등학교, 거제용소초등학교가 있으며, 거제중학교(사립)와 거제고등학교(자율형 공립고, 기숙형)가 인접해 있습니다. 교통 측면에서는 거제 버스 14-1, 16, 16-1, 16-2, 20-1, 3000번 등 다수의 노선이 운행되고 있으며, 아주운동장(아주동주민센터) 정류소를 통해 이용이 가능합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. [cite:provided] 주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 을구 순위 14번 임차권등기로 인한 보증금 인수 위험입니다. [cite:provided] 해당 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 하므로, 이를 고려한 투자 비용 산정이 필수적입니다. 또한, '재매각' 이력이 있다는 점은 권리 관계의 복잡성이나 명도 상의 어려움이 있었을 가능성을 내포합니다. [cite:provided] 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 소로2류 접합 외에도 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내)에 해당하여 재산권 행사나 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. [cite:provided] 감정평가서에 따르면 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다고 명시되어 있어, 내부 하자 여부 및 실제 상태는 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다. [cite:provided] 과거 인근 지역의 산업 시설로 인한 환경 민원 발생 기록 또한 잠재적인 거주 만족도 저하 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제시 아주동의 주요 산업 시설 인근에 위치하여 직주근접의 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 기본적인 생활 인프라와 교통망 또한 갖추고 있어 주거지로서의 가치는 일정 부분 확보하고 있습니다. 그러나 을구 순위 14번 임차권등기로 인한 보증금 인수 가능성은 투자자에게 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. [cite:provided] 이러한 권리상의 불안정성 때문에 재매각이 이루어진 점 [cite:provided]은 더욱 신중한 접근을 요구합니다. 감정가는 8,500만원으로 제시되었으나, 인수해야 할 임차 보증금에 따라 실제 취득 비용은 크게 증가할 수 있음을 명심해야 합니다. 토지 이용 제한 사항과 과거 인근 지역의 환경 관련 민원 이력 또한 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

산업단지 배후 주거지로서의 잠재적 수요가 존재합니다.

생활 편의시설 및 교육, 교통 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

낮은 감정가(8,500만원)는 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 가격 협상이나 낙찰가 책정을 통해 투자 가치를 확보할 기회를 제공할 수 있습니다.

하지만, 을구 순위 14번 임차권등기로 인한 보증금 인수 위험 [cite:provided]은 본 건의 가장 치명적인 단점으로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수해야 할 임차 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 최우선입니다. 따라서 본 건은 높은 위험을 동반하므로, 위험 대비 수익률을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

법원 정보

통영지원 경매8계