나이스옥션 법원경매 통영 2023타경29951 [5] 경상남도 고성군 영오면 연당리 227 답 경매
매각기일: 2025-12-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2023타경29951 [5] 경상남도 고성군 영오면 연당리 227 답 경매
- 사건번호: 2023타경29951
- 주소: 경상남도 고성군 영오면 연당리 227
- 감정가: 29,016,000원
- 최저가: 3,115,000원
- 유찰 횟수: 10회
- 용도: 답
통영지원 경매8계 2023타경29951 | 소재지: 경상남도 고성군 영오면 연당리 227 | 감정가: 29,016,000원 | 최저가: 3,115,000원 | 용도: 답
1. 통영지원 2023타경29951 (5) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 통영지원 2023타경29951 (5)
소재지: 경상남도 고성군 영오면 연당리 227
용도: 답 (전)
감정가: 29,016,000원
토지 면적: 1116.00㎡ (약 337.58평)
건물 면적: 0.00㎡ (해당 없음)
매각 대상: 토지 일부 지분 매각
경매 구분: 부동산 강제 경매
소유자/채무자: 하OO
채권자: 부OOOOOOO
1.2. 입지 조건
본건은 경상남도 고성군 영오면 연당리 소재 "본양마을"의 동측 및 남동측 인근에 산재해 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 농가주택, 순수 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 소형 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.
1.3. 권리 분석
본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 하OO입니다. 채권자는 부OOOOOOO입니다.
주의사항으로, 본건은 토지 일부 지분 매각이며 공유자 우선매수 신고는 1회에 한해 허용됩니다. 또한, 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 일부 토지가 도로로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량이 필요합니다.
1.4. 물건 현황 및 이용 상태
본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별 이용 상태는 다음과 같습니다.
기호(1)은 사다리꼴 모양의 완경사지로 현재 지면은 평탄한 '묘지' 상태로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '묘지'로 이용되고 있어, 이를 감안하여 평가되었습니다.
기호(2)는 부정형의 완경사지로 '전'(밭) 상태이며, 지상에 공부 외 수목이 소재하고 있습니다.
기호(3)은 부정형의 경사지로 '자연림' 상태이며, 지적도상 맹지이나 현황으로는 남서측 약 3m 내외의 시멘트 도로가 개설되어 이용 중입니다.
기호(4)는 사다리꼴 모양의 경사지로 '자연림' 상태이며, 맹지입니다.
기호(5)는 부정형의 평지로 '전'(밭) 상태이며, 남서측 약 3m 내외의 복개도로와 접하고 있습니다.
1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태
본건 토지는 대부분 계획관리지역에 속해 있습니다.
기호(1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한)에 해당합니다.
기호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 오리 제한)에 해당합니다.
기호(3)은 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(돼지, 오리 제한), 임업용산지, 준보전산지에 해당합니다.
기호(4)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한), 준보전산지에 해당합니다.
기호(5)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 해당합니다.
1.6. 상권 분석
본 물건은 농경지와 임야, 농가 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미하며, 지역 주민을 위한 최소한의 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 특별한 상권 개발 가능성은 낮다고 판단됩니다.
1.7. 생활 정보
본건 소재지는 농촌 마을 인근으로, 주요 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량 이동 거리에 있는 읍/면 소재지로 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 생활 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.
1.8. 잠재적 리스크
본건 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.
첫째, 토지 일부 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 관리의 제한이 있을 수 있습니다.
둘째, 분묘기지권의 존재 가능성 및 일부 필지(기호 3, 4)에 분묘가 소재할 수 있어 법적 분쟁의 소지가 있습니다.
셋째, 일부 필지(기호 2, 4)는 맹지이며, 타 필지(기호 1, 3, 5) 역시 도로 접면이 협소하거나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.
넷째, 토지 지적 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위해서는 반드시 전문적인 측량이 필요합니다.
다섯째, 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환이라는 중요한 패널티가 있습니다.
여섯째, 현황 '묘지'로 이용 중인 필지가 있어, 향후 이용에 제약이 따를 수 있습니다.
일곱째, 일부 토지가 도로로 이용 중일 수 있어, 정확한 경계 확인 전까지는 이용에 신중해야 합니다.
1.9. 외부 시설 조사 (혐오시설 포함)
경상남도 고성군 영오면 연당리 227번지 및 주변 지역을 조사한 결과, 해당 지역은 주로 농경지, 임야, 소규모 주거지로 이루어져 있습니다. 인근에 대규모 공업 단지, 폐기물 처리 시설, 축산 분뇨 처리장 등과 같은 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역이 다수 지정되어 있어, 인근 지역에서 소규모 축사 등이 운영될 가능성은 있습니다.
1.10. 종합 의견
본 물건은 경상남도 고성군 영오면의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 현황 '묘지' 및 '전'으로 이용 중이며, 자연림이 포함된 다필지 구성입니다. 낮은 감정가와 넓은 면적은 잠재적인 메리트가 될 수 있으나, 분묘기지권, 맹지, 지분 매각, 경계 불명확, 농지 취득 자격 증명 필요 등 다수의 권리 및 현황상의 복잡성과 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 분묘 문제는 해결에 많은 시간과 비용이 소요될 수 있는 부분입니다.
1.11. 투자 포인트
본 물건에 대한 투자는 신중한 접근이 필요합니다.
장점으로는 낮은 감정가와 토지 면적이 고려될 수 있습니다.
하지만, 투자 포인트보다는 잠재적 리스크 분석을 통한 철저한 사전 조사가 더욱 중요합니다.
만약, 분묘 문제가 해결 가능하고, 향후 주변 개발 계획 등 긍정적인 요인이 있다면 지분 투자로서의 가치를 고려해 볼 수 있으나, 현재 정보만으로는 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경 가능성이나 농지 관련 사업과의 연계성 등을 고려해 볼 수 있겠으나, 이는 매우 높은 수준의 리스크를 수반합니다.
법원 정보
통영지원 경매8계