나이스옥션 법원경매 통영 2023타경29951 [2] 경상남도 고성군 영오면 연당리 56 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경29951 [2] 경상남도 고성군 영오면 연당리 56 전 경매

• 사건번호: 2023타경29951
• 주소: 경상남도 고성군 영오면 연당리 56
• 감정가: 2,703,500원
• 최저가: 290,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 전

통영지원 경매8계 2023타경29951 | 소재지: 경상남도 고성군 영오면 연당리 56 | 감정가: 2,703,500원 | 최저가: 290,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2023타경29951 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2023타경29951 (2)

소재지: 경상남도 고성군 영오면 연당리 56

용도: 전 (일부 현황 묘지)

감정가: 2,703,500원

토지면적: 271.00㎡ (약 82평) - 본 건은 상기 면적의 토지 일부 지분 매각 대상입니다. (실제 매각 지분 면적은 별도 확인 요망)

건물 현황: 건물은 없으며, 제시외 수목(약 7.00㎡ 면적에 해당)이 매각에 포함됩니다.

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 하OO

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 고성군 영오면 연당리 소재 "본양마을" 동측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지와 농가주택, 순수 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

소형 차량의 접근은 용이한 편이며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. (기호 1, 3, 5 기준)

도로 상황은 다음과 같습니다. 기호(1)은 남측 약 3m 폭의 세멘 도로와 접하며, 기호(5)는 남서측 약 3m 내외의 복개 도로와 접합니다. 기호(3)은 지적도상 맹지이나 현황 남서측으로 약 3m 내외의 세멘 도로가 개설되어 있습니다. 다만, 기호(2)와 기호(4)는 맹지 상태로 차량 접근이 어렵습니다.

토지 이용계획상 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 농림지역, 임업용산지, 준보전산지 등에 속해 있으며, 지역별 축종에 따른 사육 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 부OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 하OO입니다.

등기부상 권리관계는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 세부적인 권리 분석은 반드시 직접 확인하셔야 합니다.

주요 권리 사항 및 특이 사항으로는 다음과 같습니다.

분묘기지권: 토지 일부(기호 3, 4)에 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 기호(3) 지상에서는 분묘 이장된 흔적이 확인되었으며, 이장된 부분 외에도 분묘가 소재할 수 있으니 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명: 해당 토지는 농지이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 않을 경우 매수인의 보증금이 반환되지 않으므로, 취득 전에 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 준비하셔야 합니다.

지분매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만이 매각되는 건입니다. 따라서 전체 토지의 소유권 행사 범위를 명확히 이해하고, 공유자들과의 관계를 고려해야 합니다.

공유자우선매수신고: 공유자는 1회에 한하여 우선매수 신고를 할 수 있으므로, 입찰 전 공유자들의 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

재매각: 본 건은 기존에 매각 절차가 진행되었으나 완료되지 못하고 재매각으로 나온 건입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 고성군 영오면 연당리는 주로 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다.

주변에 "본양마을"과 같은 소규모 마을이 근거리에 분포하고 있으나, 일반적인 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다.

따라서 해당 물건지는 전원생활이나 농업 관련 시설, 또는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자 목적에 더 적합할 수 있습니다.

상세한 상권 분석 및 주변 시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 제한적이며, 현장 방문을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

물건 소재지는 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

농경지 및 임야가 인접해 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

단, 기본적인 편의시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았으나, 지역 특성상 소규모 축사 등이 존재할 수 있으므로 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 본 토지 중 기호(2)와 기호(4)는 지적도상 맹지이므로, 건축이나 개발 등 토지 이용 시 심각한 제약이 따릅니다. 기호(3) 또한 지적도상 맹지이나 현황 도로가 있으므로 실제 이용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

분묘 소재 가능성: 토지(기호 3, 4)에 분묘가 존재할 경우, 향후 분묘 이장 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

지분 매각으로 인한 분쟁 소지: 토지 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과 토지 사용 및 수익에 대한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 또한, 정확한 지분 면적과 활용 방안에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

경계 불확실: 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위한 전문 측량이 요구됩니다. 이로 인한 면적 변동이나 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

농지 관련 법규: 농지취득자격증명 미발급 시 보증금이 반환되지 않으므로, 농업 경영 계획 등이 없는 경우에는 신중한 접근이 필요합니다.

이용 현황 차이: 토지 기호(1)은 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '묘지'로 이용 중입니다. 향후 원상 복구 또는 법규 적용 시 문제가 발생할 수 있습니다.

수목 포함: 제시외 수목이 매각에 포함되는데, 이는 별도의 관리 또는 처분이 필요할 수 있으며, 그 가치는 지분 비율로 산정되므로 정확한 금액 산정을 위해 감정서를 참고해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 영오면에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 2,703,500원, 총 토지 면적은 271.00㎡ (약 82평)입니다.

해당 토지는 대부분 계획관리지역에 속하나, 일부는 농림지역, 준보전산지 등 다양한 용도지구에 걸쳐 있으며, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

맹지, 분묘 소재 가능성, 지분 매각, 경계 불확실성 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 단순 시세 차익보다는 해당 토지의 실질적인 활용 방안에 대한 깊이 있는 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

농지취득자격증명 필수, 공유자우선매수신고 가능 등 관련 법규 및 절차를 숙지하고 접근해야 하며, 재매각 건임을 감안하여 권리 관계 및 물건 상태를 더욱 철저히 재확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

소액 투자 기회: 감정가가 비교적 낮아, 소액으로 토지 지분을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

자연 친화적 환경: 농경지 및 임야 인근에 위치하여, 주말 농장이나 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다. 단, 맹지 및 개발 제한 사항은 고려해야 합니다.

미래 가치 잠재력: 향후 지역 개발 계획 수립이나 주변 토지 시세 변동에 따라 가치 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 현재로서는 맹지 및 토지 이용 제한 등의 요인이 가치 상승을 제한할 수 있습니다.

토지 활용도 증대 가능성: 분묘가 확인될 경우, 공유자 또는 관련 당사자와의 합의를 통해 이장 등을 진행하고 토지 이용도를 높일 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다. 다만, 이 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매8계