나이스옥션 법원경매 통영 2024타경22025 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 346 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경22025 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 346 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경22025
• 주소: 경상남도 거제시 거제면 읍내로 361-3
• 용도: 근린주택

통영지원 경매8계 2024타경22025 | 소재지: 경상남도 거제시 거제면 읍내로 361-3 | 감정가: 1,595,854,600원 | 최저가: 457,563,000원 | 용도: 근린주택

1. 통영지원 2024타경22025 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경22025 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 346 옥산리

용도: 주/상용건물 (주유소, 카페, 주택 등으로 이용 중)

감정가: 1,595,854,600원

토지면적: 3056.00㎡ (약 924.5평)

건물면적: 273.54㎡ (약 82.7평) - *건축물대장상 면적은 상이할 수 있음*

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 47.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명원 제출 필수(미제출 시 보증금 미반환), 일부 제시외 건물/물건/기계 매각 포함, 일부 제시외 건물/구조물 매각 제외.

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 소재하는 "옥산마을"의 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 남서측 하향 경사지 내에 위치하나 자체 지반은 평탄한 부정형 토지입니다. 주요 도로와의 접근성은 양호한 편으로, 본 건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 이는 동측 소재 왕복 4차로 도로와 연결됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기사항증명서상 권리 관계 확인이 필요하나, 특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 또한, 본건은 재매각으로 진행 중이므로 입찰 전 권리 관계 및 점유 현황을 면밀히 재확인해야 합니다. 일반건축물대장상 타인 소유로 등재된 구조물이 소재하는 점은 소유권 귀속 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 목록 토지의 경우 공부상 지목은 답이나 현황상 잡종지로 이용 중이며, 농지취득자격증명원 제출이 필수적이므로 해당 자격증명을 취득할 수 있는지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 주유소, 카페, 주택 등이 복합적으로 이용되고 있는 주/상용 건물입니다. 특히 주유소, 카페(상호: 북문당) 및 주택 등 주상용 건물 부지로 이용 중인 기호 4) 토지를 중심으로 상권이 형성될 가능성이 있습니다. 주변 환경이 단독주택, 농경지, 임야 등이라 대규모 상업지구는 아니나, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 가치는 있을 것으로 판단됩니다. 도로 접근성이 양호하여 외부 차량 통행 및 이용객의 접근에 유리한 측면이 있습니다.

1.5. 생활 정보

거제시 거제면 옥산리 일대는 전형적인 농촌 및 해안 지역의 특성을 보입니다. 본건까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 주변에 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하며, 일반적으로 면 단위 지역의 생활권역을 따를 것으로 보입니다. 토지이용계획상으로는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 재매각 사건으로, 기존 입찰자들의 관심이 있었으나 최종 낙찰되지 못한 이유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

첫째, 일반건축물대장상 타인 소유로 등재된 구조물이 소재하여 소유권 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

둘째, 목록 토지는 공부상 지목과 현황이 다르고, 지적도상 맹지이므로 접근성 확보를 위해 인접 토지(목록) 경유가 필요하며, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 위험이 있습니다.

셋째, 목록 토지(주유소) 진출입로 확보를 위해 인접 도로 점용허가를 득한 상태이며, 토지 소유권 이전 시 승계 신고가 필요하므로 관할 관청 확인이 필수적입니다.

넷째, 목록[2-2] 건물의 경우 등기사항증명서상 면적과 건축물대장상 면적이 상이(약 41.52㎡ 차이)하여 추후 건축물대장 정비 또는 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

다섯째, 일부 제시외 건물 및 기계 기구는 매각에 포함되나, 다른 제시외 물건들은 제외될 수 있어 현황과 매각 조건을 정확히 파악해야 합니다.

여섯째, 토지 경계가 불명확하여 정확한 측량이 필요하며, 임대관계는 미상으로 알려져 있어 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

일곱째, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

현재까지의 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 유해 시설이나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 뚜렷하게 확인되지 않았으나, 환경보호구역 지정으로 인해 특정 업종 영위에는 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 거제시 거제면 옥산리의 주유소, 카페, 주택 등으로 복합 이용 가능한 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 차량 접근성이 양호하고 주변 환경은 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 감정가는 15억 9천여만 원 수준으로, 주유소와 같은 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 재매각 물건이라는 점, 타인 소유 구조물 소재, 농지취득자격증명 필요, 도로 점용 허가 승계 문제, 건축물 면적 차이 등 여러 권리 및 현황상의 복잡성과 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 요소들을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 복합 용도 및 상업 시설 가능성 : 주유소, 카페, 주택 등으로 활용 가능한 복합 건물로서, 지역 거점 상업 시설로서의 잠재력을 가집니다.

2. 향후 개발 가능성 : 거제시 지역 개발 계획 및 관광 수요 증가에 따른 수혜를 받을 수 있는 입지입니다.

3. 경매 특성 활용 : 재매각 물건으로, 최초 감정가 대비 조정된 최저매각가로 인한 시세차익 기대가 가능합니다.

4. 철저한 권리 분석 : 타인 소유 구조물, 법정지상권, 도로 점용 허가 등의 복잡한 권리 관계를 명확히 분석하고 명도 및 승계 절차를 준수한다면 안정적인 투자가 가능합니다.

5. 토지 이용의 다양성 : 주유소 부지 외에도 다양한 상업적 또는 주거용 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

본 물건은 복잡한 권리 관계와 현황을 가지고 있어 신중한 접근이 요구되나, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 관리하고 잠재적 가치를 발굴한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매8계