나이스옥션 법원경매 통영 2024타경22025 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 OOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2024.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 소재하는 "옥산마을"의 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1), 3), 4) 공히 남서측 하향 경사지세 내 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서,
① 기호 1): 기호 4) 토지의 부속 토지(상업용)로 이용 중이며, 일반건축물대장상 타인 소유
인 구조물(경량철골구조, 소매점(상호: 별빛점빵), 76.22㎡) 소재함.
② 기호 3): 기호 4) 토지의 부속 토지(잡종지)로 이용 중임.
③ 기호 4): 주유소, 카페(상호: 북문당) 및 주택 등의 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

① 기호 1): 본 건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접하며, 이는 동측 소재 왕복
4차로 도로에 연결되고 있음.
② 기호 3): 지적도상 맹지이나 인접 토지(기호 1, 4)를 경유하여 접근 가능함.
③ 기호 4): 본 건 북동측으로 노폭 약 8-10미터 내외의 도로에 접하며, 이는 동측 소재 왕
복 4차로 도로에 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 일반건축물대장상 타인 소유인 제시 외 구조물 1개 동 소재하고, 기호 1),
3), 4) 지상에 걸쳐 제시 외 건물 2개 동, 제시 외 구조물 1개 동, 제시 외 물건 2식 및 제
시 외 기계기구 5식 소재함.

공부와의 차이

본 건 기호 3) 토지의 공부상 지목은 "답"이나 기준시점 현재 기호 4) 토지의 부속 토지(잡
종지)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 1) 지상에 제시 외 구조물 1개 동이 소재하나 일반건축물대장상 타인 소유로
등재되어 있어 평가에서 제외하며, 타인 점유로 인해 영향받는 기호 1) 토지의 가액은
‘토지·건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기함.

2) 본 건 기호 1), 3), 4) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외
건물 2개 동 및 제시 외 구조물 1개 동이 소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병
용한 원가법으로 평가하였으니 경매 진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄 경매
여부를 결정하시기를 바라고, 제시 외 건물 및 구조물의 구조, 위치 및 면적 비율 등을
고려할 때 제시 외 건물 등이 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없다는 점 참고 바라며,
이동이 용이한 천막, 철제 구조물, 벤치, 그네 등은 평가에서 제외함.

3) 본 건 기호 3) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 기준시점 현재 기호 4) 토지의 부속 토
지(잡종지)로 이용 중인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가함.

4) 본 건 기호 4) 토지(주유소)로의 진출입로 확보를 위해 인접한 도로에 점용허가(면적:
405㎡)를 득한 것으로 조사되며, 토지 소유권 이전 시 소유권을 취득하는 자는 승계 신고
를 필해야 한다는 점 참고 바라고, 점용 허가를 득한 토지는 거제시 담당 부서 보관 자료
에 따르면 ‘374-4도’인 것으로 확인되나, 이는 ‘347-4도’의 오기인 것으로 추정되니
응찰 시 재확인 바람(담당 부서: 거제시 안전도시국 도로과 도로관리팀).

5) 본 건 기호 4) 지상에 제시 외 기계기구(주유기, 유류저장탱크 등) 다수 소재하여 관찰감
가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매 진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어
일괄 경매 여부를 결정하시기를 바라고, ‘제시 외 기계기구 ⓑ’는 고장난 것으로 조사
되는바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하며, 고장으로 인해 분리 후 방치된 상태인 제
시 외 기계기구는 평가에서 제외하니 참고 바람. 응찰 시 제시 외 기계기구의 정상적 작
동 여부 및 부품의 교체·망실 등에 대하여 반드시 재확인 요함.

6) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물 및 구조물
의 위치, 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의
하시기를 바라고, 본 건 지상의 조경수, 조경석, 연못, 조명 등의 조경시설과 구축물 등
은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호 2-1): 조적조 슬래브지붕 단층 건물(사용승인: 1994.05.20.)로서,
외벽: 판넬 잇기 및 몰탈 위 페인팅 마감,
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 외,
창호: PVC 창호임.

② 기호 2-2): 조적조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인: 1994.05.20., 추인 증축: 2020.09.28.
)로서,
외벽: 적타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 외,
창호: 목재, 알루미늄 및 PVC 창호임.

③ 기호 2-3): 철골조 철골지붕 단층 건물(사용승인: 1994.05.20.)로서,
벽체 없음.

이용상태

① 기호 2-1): 사무실 및 음식점(현: 카페)으로 이용 중임.

② 기호 2-2): 관리사(주택)로 이용 중이며,

·1층 - 기존: 건축물현황도상 방, 거실, 주방, 욕실, 현관, 계단실 등,
추인 증축: 건축물현황도상 방, 다용도실, 창고, 계단실 등,
·2층 - 기존: 건축물현황도상 방2, 거실, 욕실, 계단실 등,
추인 증축: 방, 계단실 등임.

③ 기호 2-3): 캐노피로 이용 중임.

설비내역

① 기호 2-1): 제반 위생·급배수 설비, 천장형 에어컨 등이 갖춰져 있음.

② 기호 2-2): 제반 위생·급배수 설비, 난방설비 및 태양열온수기(정상적 작동 여부 확인
요함) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

기호 2-2)의 의뢰목록상의 면적은 "1층: 73.80㎡, 2층: 48.24㎡"이나 기준시점 현재 일반건
축물대장상의 면적은 "1층: 99.96㎡, 2층: 63.6㎡"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 2-1) 건물은 최근에 리모델링되었는바 이를 반영하고자 관찰감가법을 병용하
여 평가함.

2) 본 건 기호 2-2) 건물의 의뢰 목록(등기사항전부증명서)상의 면적은 ‘1층: 73.80㎡, 2층
: 48.24㎡’이나 기준시점 현재 일반건축물대장에 등재된 면적은 ‘1층: 99.96㎡, 2층:
63.6㎡’인바, 면적의 차이(1층: 26.16㎡, 2층: 15.36㎡)는 기존에 존재하던 무허가 건물
에 대한 양성화 조치로 추인 증축된 건물의 면적인 점 참고 바라며 본 평가에서는 일반건
축물대장의 면적을 기준으로 평가하되, 추인 증축된 부분에 대해 관찰감가법을 병용하여
평가함.

3) 본 건 기호 2-1), 2-3) 건물 옥상에 태양광 설비가 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법
으로 평가하였으니 경매 진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄 경매 여부를 결
정하시기를 바라고, 기호 2-2) 건물 옥상에 소재하는 태양열 온수기는 잔존가치가 경미하
여 건물 평가 시 고려하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3] 농지취득자격증명원 제출 요함(첨부 거제면 사실조회회신서 참조, 미제출시 보증금 미반환).
-목록[2] 제시외 건물(감정서 상 ㉡), 제시외 물건(감정서 상 ㉣,㉤), 목록[4] 제시외 기계·기구 5식(감정서 상 ⓐ~ⓔ) 매각 포함.
-목록[1] 제시외 건물(감정서 상 ㉠), 목록[3] 제시외 구조물(감정서 상 ㉢) 매각 제외.
-목록[1] 일반건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있는 구조물 1동 소재(경량철골구조 제1종근린생활시설)함. 최저매각가격은 구조물로 인하여 제한 받는 가격임.
-목록[2-2] 등기사항증명서상 면적 1층 73.80㎡, 2층 48.24㎡이나 건축물대장상 면적 1층 99.96㎡ , 2층 63.6㎡인바 건축물대장상 면적으로 평가함.
-목록[3] 공부상 지목은 답이나 현황 목록[4] 토지의 부속토지(잡종지)로 이용중이며 지적도상 맹지이나 인접토지인 목록[1,4]를 경유하여 접근 가능함.
-목록[4] 토지(주유소)로의 진출입로 확보를 위해 인접한 도로에 점용허가를 득한 것으로 조사되며 토지 소유권 이전시 소유권을 취득하는 자는 승계 신고가 필요하므로 자세한 사항은 관할 관청에 확인 요함(감정평가서 참조).
-목록[1,2,4] 지상 이동이 용이한 천막, 철제구조물, 벤치, 그네 등은 평가 및 매각 제외, 조경시설 등 및 구축물 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2024타경22025 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 거제면 옥산리 346번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 1,595,854,600원입니다.

토지 면적은 3056.00㎡ (약 924.54평)이며, 건물 면적은 273.54㎡ (약 82.74평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사(장승포농업협동조합)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 소재하며, "옥산마을"의 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

물건 북동측으로는 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 이 도로는 동측의 왕복 4차로 도로와 연결됩니다.

다만, 목록 토지는 지적도상 맹지이나, 인접한 목록 및 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

인접한 도로상에는 주유소로의 진출입로 확보를 위한 점용허가를 득한 것으로 조사되었습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2014년 9월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다.

경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, "대항력있는임차인"이 존재하므로 이에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

등기부등본 상 확인된 임차인은 다음과 같습니다.

* 김 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 미상, 확정/배당신고일자: 미상, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 3,000,000원, 차임: 200,000원, 전입/사업일자: 2022-09-20, 확정/배당신고일자: 미상, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2024-02-13, 확정/배당신고일자: 미상, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2017-02-10, 확정/배당신고일자: 미상, 대항력: 없음)

* 임 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2014-04-15, 확정/배당신고일자: 미상, 대항력: 있음)

* 임 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2023-03-21, 확정/배당신고일자: 미상, 대항력: 없음)

* 한국미용인협동조합 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2021-07-01, 확정/배당신고일자: 미상, 대항력: 없음)

대항력 있는 임차인 임 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이더라도 대항력 존재 여부에 따라 명도에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

제시된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주유소, 카페, 소매점, 주택 등 복합적인 용도로 이용 중입니다.

주변이 단독주택 및 농경지와 혼합된 지역이므로, 주된 상권은 지역 주민을 기반으로 형성될 것으로 보입니다.

옥산마을 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 예상되지만, 대규모 상업 시설이나 상업 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주유소와 카페 등의 업종은 고정 수요와 더불어 차량 통행량을 기반으로 한 잠재적 수요도 기대할 수 있습니다.

인근 지역의 임대 시세는 소형 상가 기준으로 월 50만원에서 150만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 거제면 소재지에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

주변에는 농경지와 임야가 많아 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

차량 접근은 원활한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

학교, 병원, 대형 쇼핑 시설 등은 거제 시내로 이동해야 접근이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 토지 일부(목록)가 공부상 지목이 답이며, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 구조물: 일반건축물대장 상 타인 소유로 등재된 구조물이 존재하며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받고 있습니다. 또한, 매각 포함 및 제외되는 제시외 물건들이 있으므로 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 건물 면적 차이: 등기부등본 상 면적과 건축물대장 상 면적에 차이가 있습니다. 이는 무허가 건물 양성화 등의 사유로 추정되며, 건축물대장 상 면적으로 평가되었으나 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 점용 허가: 일부 토지가 지적도상 맹지이며, 주유소 진출입로 확보를 위해 인접 도로에 대한 점용허가를 득한 상태입니다. 소유권 이전 시 해당 점용허가의 승계 신고가 필요하며, 관련 사항은 관할 관청에서 정확히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임덕섭 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 물건으로, 이전에 매각이 유찰되었거나 취소된 이력이 있음을 의미합니다. 이전 유찰 또는 취소 사유를 파악하는 것이 좋습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,885,520,000원으로, 감정가(1,595,854,600원)보다 높습니다. 이는 채권자의 경매 신청으로 인한 것으로, 물건 자체의 가치보다는 채권 회수를 위한 경매일 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 거제면 옥산리에 위치한 근린주택으로, 주유소, 카페, 소매점 등의 복합적인 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 넓은 토지 면적은 장점이나, 일부 토지에 대한 농지취득자격증명 필요, 맹지 및 도로 점용 허가, 타인 소유 구조물 존재, 대항력 있는 임차인 등 명도 및 활용에 있어 주의가 필요한 다수의 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 확보와 대항력 있는 임차인과의 관계 설정이 본 건의 성공적인 낙찰 및 활용에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 높은 채무 총액은 물건의 가치 대비 채권 회수를 위한 경매임을 시사하며, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 활용 가능성: 주유소, 카페, 소매점, 주택 등 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 가능하여 사업적 가치가 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 3056㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 추가 시설 확장의 여지를 제공할 수 있습니다.

* 지역 기반 수요: 옥산마을 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 업종 운영 시 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,595,854,600원입니다. 주변 부동산 시세 조사 결과, 거제면 옥산리 지역의 토지 가격은 용도에 따라 제곱미터당 5만원에서 15만원 수준으로 다양하게 형성되어 있습니다. 또한, 상가 임대료는 월 50만원에서 150만원 수준으로 파악됩니다. 주유소 매물에 대한 직접적인 시세 파악은 제한적이나, 운영 비용 및 수익성을 고려해야 합니다.

다수의 리스크 요소(농지취득자격증명 필요, 맹지, 도로 점용 허가, 대항력 있는 임차인, 재매각 이력 등)와 높은 채무 총액을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 11억 2천만원 ~ 13억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 현재 시점에서의 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 경매 정보 업데이트, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.