나이스옥션 법원경매 통영 2024타경22100 [1] 경상남도 통영시 용남면 화삼리 44 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 화삼리 소재 "해송노인전문요양원" 북동측에 위치하며, 부근으로 농경지 및 단독주택 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 지적상 맹지상태이며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 현황 "전(휴경지)" 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,생산녹지지역,자연녹지지역,특화경관지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서200m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상 및 지적 경계상에 소유자 미상의 제시외수목이 식재되어 있어 수종·수령·식수면적·관리상태 등을 종합적으로 참작하여 거래사례비교법으로 평가하였으니 경매 진행시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄 경매 여부를 결정하시기 바라며, 평가목적을 고려하여 토지는 이에 구애됨없이 평가하되 제시외 수목으로 인해 영향받는 토지가액은 ‘토지감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기하였으며, 인전 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량시 수량 가감될 소지 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
본건은 둘 이상의 용도지역(자연녹지지역, 생산녹지지역)에 해당하는 토지이나 일부 타 용도지역인 점을 감안하여 주된 용도지역인 ‘자연녹지지역’을 기준으로 평가하되 용도지역별 면적은 지적도면에 의거하여 개략적으로 산정하였으니 업무 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
-제시외수목(감정서 상 ㉠)매각 포함. 인접 토지와 경계가 불분명하여 경계 측량시 수량 가감될 여지 있음. 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2024타경22100 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

재매각 여부: 재매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 통영시 용남면 화삼리 44

토지 용도: 전 (밭)

토지면적: 2678.00㎡ (약 810.15평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 매각 관련 정보

감정가: 591,660,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음. 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 통영시 용남면 화삼리 소재 "해송노인전문요양원" 북동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

지적상 맹지 상태이며, 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근에 제한이 있습니다. 주변 지역의 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 상태 및 이용 계획

본 토지는 부정형의 완경사지에 있으며, 현재는 휴경지 상태의 '전'으로 이용되고 있습니다. 지적도상 맹지이므로 인접 도로와의 연결을 위한 별도의 토지 이용 계획이나 도로 확보 방안이 필요합니다.

도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m 이내 및 75m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 1994년 여성기에서 2017년 김양훈으로 이전되었습니다 (매매가 486,000,000원).

말소기준권리는 2024년 3월 13일 접수된 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정 (사건번호: 통영지원 2024타경22100)입니다.

이 외 통영세무서장의 압류, 새통영새마을금고 및 중소기업은행의 가압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 138,368,997원으로 기재되어 있으나, 채권자들의 권리금액 합계와는 차이가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 공란으로, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 농협은행의 임의경매개시결정입니다. 통상적으로 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없다면, 경매로 인해 등기부상의 대부분의 권리가 말소되고 낙찰자가 소유권을 취득하게 됩니다. 현 등기부상 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건지는 현재 농경지로 이용 중이며, 인근 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 주거 및 농업 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 산업 시설과는 거리가 있어 직접적인 상권 형성은 미미한 수준입니다. 다만, 통영시의 주요 관광지(예: 통영 케이블카, 동피랑 벽화마을 등)와는 차량으로 이동 가능한 거리에 있어, 향후 관광객을 대상으로 하는 소규모 시설 도입 가능성은 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 농경지가 많아 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 가장 가까운 편의시설 및 생활 기반 시설(마트, 병원 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있을 것으로 예상됩니다. "해송노인전문요양원"이 인근에 위치하고 있어, 요양 관련 시설이 밀집된 지역으로 볼 수도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 입찰보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 반드시 관련 자격을 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용 관련

도시지역 내 생산녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 개발은 불가합니다.

6.3. 경계 및 수목 관련

인접 토지와 경계가 불분명하여, 경계 측량 시 면적 변동 가능성이 있습니다. 또한, 감정평가서상 제시외수목(소유자 미상)이 식재되어 있으며, 이는 매각에 포함되므로 소유권 귀속 여부를 면밀히 확인하고 경매 진행 시 일괄 매각 여부를 결정해야 합니다.

6.4. 맹지 관련

본 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 등 토지 이용 시 인접 토지를 활용한 통행로 확보 방안을 마련해야 합니다. 이는 토지의 활용 가치를 낮출 수 있는 주요 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시의 농지로서, 재매각으로 진행되는 물건입니다. 감정가는 5억 9천만 원대이나, 지적상 맹지이며 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점에서 일반적인 토지 경매 물건보다 취득에 제약이 따릅니다. 또한, 제시외 수목의 존재 및 경계 불분명 등의 문제도 함께 고려해야 합니다. 농림업 종사자이거나, 해당 지역의 토지 개발 계획에 대한 정보가 충분한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 관광 도시 통영시에 위치하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 도시지역 내 녹지지역으로 분류되어 있어 향후 개발 가능성이 존재합니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 감정가 591,660,000원이며, 재매각 물건임을 고려할 때 시세 및 현장 조사, 농지 취득 가능 여부, 추가 비용(측량, 도로 확보 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 재매각 시에는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본건의 맹지 및 농지라는 특수성을 고려하면 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 500,000,000원 ~ 550,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 이는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.