나이스옥션 법원경매 통영 2023타경5887 [2] 경상남도 고성군 거류면 가려리 468 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 가려리 및 거산리에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1)-(4),(11)-(13)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

기호(5),(6)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

기호(7)-(10)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(11)-(13)
인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태 입니다.

기호(2),(3)
경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태 입니다.

기호(4)
인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 농경지로 이용중입니다.


기호(5),(6)
인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건축허가를 득하여 기초공사가 진행된 상태입니다.

기호(7),(8),(10)
인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건축허가를 득하여 기초공사가 진행된 상태입니다.

기호(9)
인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로 예정지 입니다.

인접 도로상태

기호(1)-(4),(11)-(13)
맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

기호(5),(6)
본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

기호(7),(8),(10)
본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로 예정지와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(4),(11)-(13)
계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>



기호(5)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호(6)
농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호(7), (10)
농림지역, 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 습지보호지역(경남 고성 마동호 습지보호지역)<습지보전법>

기호(8), (9)
농림지역, 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 미반환

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2023타경5887 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 고성군 거류면 가려리 468이며, 용도는 전(농지)입니다.

감정평가액은 21,840,000원이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

토지 면적은 780.00㎡ (약 236평)입니다.

본 물건은 재매각, 공동담보 물건이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 특이사항이 있습니다.

부동산임의경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 가려리 일대에 위치하며, 주변은 농경지 및 농가주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 주요 도로망과의 접근성은 보통 수준입니다. 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 인근으로 지나 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

일부 필지는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있으나, 일부 필지는 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 28일 접수된 고성축산업협동조합의 근저당권입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 모든 근저당권, 가압류, 압류 및 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 인수할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 등기부 요약 및 물건명세서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악되었습니다. 임대관계는 미상입니다.

주의사항

본 건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설이나 도심 상권과는 거리가 있습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의시설이 있을 수 있으나, 본 물건 자체의 상업적 활용 가치는 낮을 것으로 판단됩니다. 주로 농업 활동 또는 전원생활을 위한 목적에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

해당 지역은 농업이 주를 이루는 조용한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 차량 이용 시 인근 지방도 및 고속도로를 통해 주변 지역으로 이동이 가능하며, 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 의무

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 반드시 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우 매수신청보증금을 몰수당하고 계약이 취소될 수 있습니다.

맹지

일부 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지일 가능성이 있습니다. 이러한 경우, 토지 이용 및 건축 시 인접 토지 소유자의 사용 승낙이나 토지 일부 매입 등 추가적인 절차가 필요할 수 있어 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한

다수의 필지가 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 특히 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 등 특정 축종 사육이 제한됩니다.

* 습지보호지역: 일부 필지는 경남 고성 마동호 습지보호지역으로 지정되어 있어, 개발 및 이용에 엄격한 제한이 적용될 수 있습니다.

이러한 제한 사항으로 인해 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

재매각 물건

본 물건은 재매각으로 진행되는 점을 고려해야 합니다. 이는 이전에 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 않아 다시 경매에 나왔음을 의미하며, 권리관계, 물건 상태, 또는 경매 절차상의 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설 가능성

인근 지역의 검색 결과, 과거 하수처리시설 설치 시 주민 반대 사례가 있었으며, 광역 폐기물 처리 시설 운영에 대한 지역 간 협의 사례가 있었습니다. 현재 본건 소재지(경상남도 고성군 거류면 가려리) 주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 농촌 지역의 특성상 폐기물 처리 시설이나 축산 관련 시설 등이 잠재적으로 입지할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 거류면에 위치한 농지로서, 감정가는 21,840,000원, 토지 면적은 780㎡입니다. 권리분석상 인수할 부담 있는 권리는 없으나, 농지 취득 시 필수적으로 요구되는 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 맹지, 그리고 가축사육제한구역 및 습지보호지역 지정과 같은 토지 이용상의 엄격한 제한이 존재합니다. 또한 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 따라서 본 물건은 투기적 목적보다는 실제 농업을 영위하거나 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합하며, 관련 법규 및 규제를 철저히 확인한 후에 입찰 참여를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 및 재매각: 재매각을 통해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세 대비 유리한 조건으로 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

실수요자 적합성: 실제 농업 종사자나 귀농·귀촌 희망자에게는 적합한 규모의 농지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

규제 활용 가능성: 습지보호지역 및 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항을 정확히 파악하고, 이를 고려한 활용 방안을 모색한다면 특정 목적에 맞는 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산출은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 실제 현황, 법적 제한 사항의 정도, 해당 경매 물건의 낙찰가율 추이, 그리고 응찰자의 경쟁 정도 등 다양한 요인을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 건은 인수할 보증금이 없는 물건입니다. 따라서 현장 조사, 인근 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰 사례 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.