나이스옥션 법원경매 통영 2023타경5887 [1] 경상남도 고성군 거류면 가려리 460 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 가려리 및 거산리에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1)-(4),(11)-(13)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

기호(5),(6)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

기호(7)-(10)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(11)-(13)
인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태 입니다.

기호(2),(3)
경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태 입니다.

기호(4)
인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 농경지로 이용중입니다.


기호(5),(6)
인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건축허가를 득하여 기초공사가 진행된 상태입니다.

기호(7),(8),(10)
인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건축허가를 득하여 기초공사가 진행된 상태입니다.

기호(9)
인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로 예정지 입니다.

인접 도로상태

기호(1)-(4),(11)-(13)
맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

기호(5),(6)
본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

기호(7),(8),(10)
본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로 예정지와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(4),(11)-(13)
계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>



기호(5)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호(6)
농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호(7), (10)
농림지역, 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 습지보호지역(경남 고성 마동호 습지보호지역)<습지보전법>

기호(8), (9)
농림지역, 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 미반환

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 정보

사건번호: 통영지원 2023타경5887 (1)

소재지: 경상남도 고성군 거류면 가려리 460

용도: 답

감정가: 10,105,000원

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성축산업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 고성군 거류면 가려리 및 거산리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

* 기호(1)-(4),(11)-(13): 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나 교통 상황은 보통시됩니다.

* 기호(5),(6): 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 1010번 지방도가 지나고 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통시됩니다.

* 기호(7)-(10): 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나 교통 상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

* 기호(1),(11)-(13): 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 현황 휴경 상태입니다.

* 기호(2),(3): 경사지대 내 부정형 토지이며, 현황 휴경 상태입니다.

* 기호(4): 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 농경지로 이용 중입니다.

* 기호(5),(6): 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지이며, 건축허가를 득하여 기초공사가 진행된 상태입니다.

* 기호(7),(8),(10): 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 건축허가를 득하여 기초공사가 진행된 상태입니다.

* 기호(9): 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 도로 예정지입니다.

인접 도로상태

* 기호(1)-(4),(11)-(13): 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

* 기호(5),(6): 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 기호(7),(8),(10): 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로 예정지와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)-(4),(11)-(13): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)

* 기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한, 젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 농업진흥구역

* 기호(6): 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 농업진흥구역

* 기호(7),(10): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 농업진흥구역, 습지보호지역(경남 고성 마동호 습지보호지역)

* 기호(8),(9): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한), 농업진흥구역

1.2. 권리분석

말소기준권리

을3 근저당권 (2018-08-28), 채권자 고성축산업협동조합, 채권최고액 362,400,000원입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(갑6, 갑7, 갑10, 갑11, 갑13, 갑14, 갑15 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어, 지상권 존재 가능성에 대한 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황

* 임대관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보는 없으나, 임대관계가 미상이므로 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경상남도 고성군 거류면의 농경지 및 농가주택이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 1010번 지방도가 있어 차량 접근은 용이한 편입니다. 일부 필지(기호 5,6,7,8,10)는 건축허가를 득하고 기초공사가 진행된 상태로, 건축 가능한 토지임을 알 수 있습니다. 그러나 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 개발 제한이 많은 지역으로 일반적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 지역 특성상 농업 관련 시설이나 소규모 주거 단지 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 주변은 농경지와 자연녹지 위주로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 생활권은 차량을 중심으로 형성될 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 농지취득자격증명: 답(전) 용도의 농지이므로, 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 중요한 제약 사항입니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 문제가 있었거나 유찰되었을 가능성이 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 일부 필지는 계획관리지역이나, 다수의 필지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 습지보호지역 등 개발 및 이용에 복합적인 제한이 따릅니다. 특히 습지보호지역 지정 필지(기호 7,10)는 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

* 맹지: 일부 필지는 맹지이므로, 인접 토지를 통한 통행권 확보 방안을 고려해야 합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 기호별로 경사지, 휴경지, 도로 예정지 등 다양한 이용 상태를 보이므로, 토지의 실질적인 활용 계획 수립 시 개별 필지의 특성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 미상 임대관계: 임대관계 및 임차인 보증금이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상남도 고성군 거류면 일대의 답(전) 용도의 토지로, 일부 필지는 건축 기초 공사가 진행된 상태이나 대부분 농경지 및 휴경지 형태로 이용되고 있습니다. 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 매수 신청 보증금 전액이 몰수되는 리스크가 있습니다. 또한, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 습지보호지역 등 개발 제한이 복합적으로 적용되는 지역임을 감안해야 합니다. 맹지나 경사지 등 필지별 특이사항도 존재합니다. 임대 관계 미상인 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자포인트

* 일부 토지에 건축 기초 공사가 진행되어 있어, 건축 관련 사업 또는 개인 주택 부지로의 활용 가능성이 있습니다.

* 지방도로 인접으로 접근성이 비교적 양호합니다.

* 농촌 지역의 특성을 살린 전원생활 또는 주말 농장 등으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상입찰가

감정가: 10,105,000원

본 물건은 농지법상 취득 자격 증명이 필수적이며, 재매각, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항, 맹지, 미상 임대관계 등 다수의 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 실제 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 활용 계획, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.