나이스옥션 법원경매 통영 2023타경5887 [3] 경상남도 고성군 거류면 가려리 469 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 가려리 및 거산리에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1)-(4),(11)-(13)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

기호(5),(6)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

기호(7)-(10)
본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(11)-(13)
인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태 입니다.

기호(2),(3)
경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경 상태 입니다.

기호(4)
인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 농경지로 이용중입니다.


기호(5),(6)
인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건축허가를 득하여 기초공사가 진행된 상태입니다.

기호(7),(8),(10)
인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건축허가를 득하여 기초공사가 진행된 상태입니다.

기호(9)
인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로 예정지 입니다.

인접 도로상태

기호(1)-(4),(11)-(13)
맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

기호(5),(6)
본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

기호(7),(8),(10)
본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로 예정지와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(4),(11)-(13)
계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>



기호(5)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호(6)
농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호(7), (10)
농림지역, 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 습지보호지역(경남 고성 마동호 습지보호지역)<습지보전법>

기호(8), (9)
농림지역, 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 미반환

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건개요

2.1. 사건번호

통영지원 2023타경5887 (3)

2.2. 소재지

경상남도 고성군 거류면 가려리 469

2.3. 토지용도

답 (논)

2.4. 감정가

18,972,000원

2.5. 토지면적

612. 00㎡ (약 185.13평)

2.6. 토지지분

612㎡

2.7. 건물면적

0. 00㎡

2.8. 매각대상

토지매각

2.9. 경매구분

부동산임의경매

2.10. 채권자

고OOOOOOOO

2.11. 특이사항

농지취득자격증명, 재매각, 공동담보

2.12. 주의사항

농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 미반환

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 가려리 및 거산리에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

3.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 1010번 지방도 및 35번 고속도로가 지나는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 일부 필지의 경우 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

3.3. 인접도로상태

일부 필지는 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다. 다른 일부 필지는 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있거나 도로 예정지와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

2018-08-28 접수의 근저당권 (고성축산업협동조합, 금362,400,000원)

4.2. 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 이전 및 다양한 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 전부 말소될 예정입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (다만, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 농가주택이 혼재하는 전형적인 농촌 지역으로, 상업 및 공업 시설은 발달하지 않은 것으로 판단됩니다. 따라서 일반적인 상권 형성은 미미하며, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 점포 위주의 생활 상권으로 볼 수 있습니다.

5.2. 토지이용계획

토지이용계획 상 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 습지보호지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 존재하여 토지의 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

주변은 농경지와 농가 주택이 분포하고 있어 전원생활 또는 농업에 적합한 환경입니다. 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량 이동이 필요한 수준으로 예상됩니다.

6.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 보통 수준이나, 일부 맹지 필지의 경우 차량 진출입에 불편함이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용 역시 일부 필지에 한해 제한적일 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 의무

본건은 농취증 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 관련 자격 요건을 확인하고 취득해야 합니다.

7.2. 재매각 물건

재매각 물건으로, 이전 매수인의 사정 또는 하자로 인해 다시 경매가 진행된 것으로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.3. 토지이용 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 습지보호지역 등 복합적인 토지이용 제한으로 인해 개발 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 일부 필지의 습지보호지역 지정은 환경 관련 규제 강화로 이어질 수 있습니다.

7.4. 맹지 및 도로 상태

일부 필지는 맹지로, 토지 이용 및 접근에 어려움이 예상됩니다.

7.5. 과다한 채무 총액

본건과 관련된 총 채무액이 감정가 대비 현저히 높아, 채권 확보를 위한 매각 절차가 진행되는 점을 고려해야 합니다.

8. 종합의견

본건은 경상남도 고성군 거류면에 위치한 답(논)으로, 토지면적은 612㎡입니다. 주위 환경은 농경지와 농가주택이 혼재하는 농촌 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 매수인에게 농지취득자격증명 발급 의무가 있으며, 재매각 물건이라는 특이사항이 있습니다. 또한, 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 습지보호지역 등 다양한 토지이용 규제가 존재하며, 일부 필지는 맹지인 점을 고려해야 합니다. 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 진행 동향 및 유찰 여부 등을 면밀히 살펴보아야 할 물건입니다.

9. 투자포인트

* 농업 목적의 토지 활용: 현재 용도인 답(논)으로서 농업을 목적으로 하는 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 전원생활 목적: 조용한 농촌 지역에서의 전원생활을 계획하는 경우 고려해 볼 수 있습니다.

10. 예상입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 파악된 총 등기부채권액은 1,569,656,530원이며, 감정가는 18,972,000원입니다. 재매각 물건이라는 점, 다수의 토지이용 제한, 맹지 여부 등을 감안할 때, 충분한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.